ВОПРОСЫ ПРАКТИКИ И ТЕНДЕНЦИЙ ПРОБЛЕМАТИКИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

PRACTICAL ISSUES AND TRENDS IN LAND PURCHASE AND SALE AGREEMENTS

Shchukina Ekaterina Evgenievna

Master's Student, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education, State University of Land Management, Russia, Moscow

Аннотация. Работа посвящена актуальным вопросам, возникающим при заключении и исполнении договоров купли-продажи земельных участков. Анализируются наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкиваются стороны на практике, а также исследуются современные тенденции в законодательстве и судебной практике, формирующие будущее регулирование данной сферы. Особое внимание уделяется практическим аспектам и рекомендациям для участников оборота.

Abstract. This paper focuses on the current issues that arise during the conclusion and execution of land sale contracts. It analyzes the most common problems faced by parties in practice and explores current trends in legislation and judicial practice that shape the future regulation of this area. The paper also provides practical insights and recommendations for participants in the land sales market.

Ключевые слова: вопросы практики, тенденции проблематики, договор купли-продажи, земельные участки.

Keywords: practical issues, trends in the field, purchase and sale agreement, land plots.

Деятельность по ценообразованию напрямую связана с микроэкономическими и политическими факторами, которые непосредственно влияют на качество земли и другие операции с недвижимостью, а также на налоговую базу налогооблагаемого имущества, определяемую действующим законодательством, в частности, Федеральными правилами оценки (далее – ФПО). Такая деятельность оказывает фискальное воздействие на различные секторы российской экономики, а именно на проценты, налоги и государственные пошлины, взимаемые Банком Российской Федерации, субъектами Российской Федерации и муниципалитетами.

Публичный интерес государства ярко прослеживается в разработке эффективного и актуального (с точки зрения рыночных корректив) порядка проведения государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), регламентируется Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" (далее ФЗ – 237 N), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ – 135 N) и иными нормативными актами.

Новшества в оспаривании кадастровой стоимости (ГКО).

До 1 января 2026 года законодатель определил переходный период для применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 1 июля 2016 года N 237 «О государственной кадастровой оценке». Этот период установлен Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ (ред. от 19 декабря 2022 года) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ – 269 N) с учетом следующих особенностей:

1. В течение переходного периода высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации может принять решение о дате перехода к использованию положений статьи 22.1 Федерального закона N 237, чтобы установить стоимость объектов недвижимости на уровне их рыночной стоимости. Важно отметить, что с 1 января 2024 года, согласно письму Росреестра от 19.02.2024 N ОП/004659/24, оспаривание результатов кадастровой стоимости не производится в соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона N 135. Вместо этого применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237.

2. В течение переходного периода до даты, указанной в решении субъекта Российской Федерации, не применяется статья 22.1 Федерального закона № 237, а также отчёт об оценке рыночной стоимости, прилагаемый к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости, должен быть составлен только в электронной форме.

Изменения также коснулись:

1. Сроков очередного ГКО.

С 1 января 2022 года в отношении земельных участков и с 1 января 2023 года в отношении иных объектов недвижимости очередная государственная кадастровая проводится каждые четыре года после последней оценки. Если высшее должностное лицо субъекта РФ примет решение, то в городах федерального значения оценка будет проводиться каждые два года.

2. Исчисление сроков, в части применения сведений кадастровой стоимости. Раньше сведения о кадастровой стоимости обычно применялись с даты вступления в силу акта об утверждении результатов ГКО. Однако теперь данные о проведённой ГКО используются в различных вариантах, например, с 1 января года следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов ГКО; с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения ГКО, увеличивающих кадастровую стоимость объекта недвижимости (часть 2, статья 18 ФЗ-237 N).
3. «Диапазон отклонений при допущении расхождения кадастровой и рыночной стоимости».

Законодатель оставил не разрешенный вопрос, связанный с допустимыми значениями диапазона отклонения в расхождения кадастровой стоимости от рыночной стоимости.

Согласно определению Конституционного суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О: «Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой». Иными словами, рыночная стоимость имеет приоритет перед кадастровой стоимостью, исходя из позиции Конституционного суда в силу п.1, ст. 66 ЗК РФ и законодательства об оценочной деятельности.

На сегодняшний день, проанализировав судебную практику, можно отметить, что у судов отсутствует четкое понимание возможности разграничения кадастровой и рыночной стоимости, что существенно влияет на модель принятия судебных решений – ее объективность, относительную последовательность, а в данном случае и на распределение судебных издержек.

Методы кадастровой оценки и рыночной оценки прямо влияют рынок земельных участков России, что отражается в сделках, оборачиваемости и в доходах государства в рамках фискальной функции по налогообложению.

На основе разработанных СРО «Экспертный совет» «методических разъяснений о допустимом расхождении кадастровой и рыночной объекта недвижимости № МР-2/18 от 20.04.2018» предлагаем дополнить законодательство об оценочной деятельности следующим положением: «Существенным расхождением считается превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью в размере 50% (в том числе в два и более раз). В случае, когда расхождение кадастровой и рыночной стоимости составляет менее 50% (в том числе 2 и менее раз), суд по собственной инициативе и (или) участники по делу могут ходатайствовать о проведении дополнительной экспертизы».

Исходя из вышесказанного, анализ судебной практики позволяет выявить проблемы в оценочной деятельности оценщиков и бюджетных учреждений, которые часто возникают, а именно проблема некорректного отнесения бюджетными учреждениями земельных участков и других объектов недвижимости к неверным оценочным группам; Проблема неправильного использования модели расчёта кадастровой стоимости; Проблема наличия и использования недостоверных данных о характеристиках оцениваемого объекта.

В некоторых случаях добиться пересчета кадастровой стоимости удается во внесудебном порядке путем обращения с заявлением об исправлении ошибок в бюджетное учреждение».