УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО УСЛОВИЯМ «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»

Аннотация. В статье раскрывается проблема особенностей правового регулирования оформления прав собственности граждан на земельные участки и объекты недвижимости, возведённые на них, без прохождения сложных согласовательных процедур. «Дачная амнистия» — это комплекс законодательных мер, направленных на упрощение государственной регистрации прав на индивидуальные жилые дома, садовые дома и хозяйственные постройки, а также на земельные участки, предоставленные для ведения садоводства и дачного хозяйства. Основная цель программы — легализация объектов, возведённых без разрешительной документации, и защита прав граждан на принадлежащую им недвижимость. Упрощённый порядок позволяет зарегистрировать право собственности на основании минимального пакета документов, включая декларацию и технический план. Действие механизма «дачной амнистии» способствует увеличению доли объектов, внесённых в Единый государственный реестр недвижимости, а также стимулирует упорядочение имущественных отношений в сфере индивидуального жилищного строительства.

Abstract. This article examines the legal regulation of registering citizens' property rights to land plots and real estate built on them without going through complex approval procedures. The "Dacha Amnesty" is a set of legislative measures aimed at simplifying the state registration of rights to individual residential buildings, garden houses, and outbuildings, as well as land plots allocated for gardening and dacha farming. The program's main goal is to legalize properties built without permits and protect citizens' rights to their real estate. The simplified procedure allows for property registration based on a minimal set of documents, including a declaration and technical plan. The "Dacha Amnesty" mechanism contributes to an increase in the proportion of properties listed in the Unified State Register of Real Estate and encourages the streamlining of property relations in individual housing construction.

Ключевые слова: дачная амнистия, упрощенная регистрация недвижимости, недвижимое имущество, садовый дом, ЕГРН, право собственности, жилое строение.  

Keywords: Dacha amnesty, simplified real estate registration, real estate, garden house, Unified State Register of Real Estate, property rights, residential building.

Понятие «Дачная амнистия» появилось в обиходе начиная с 2006 года, когда Государственная Дума приняла 3акон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на недвижимое имущество. Закон о «дачной амнистии» или Федеральный закон № 93 от 30.06.2006 года, получил такое название потому, что позволил существенно упростить процедуру переоформления земельных участков в собственность граждан.

Как утверждает Л.В. Панова, причиной введения дачной амнистии явилась фискальная политика государства. Вследствие незарегистрированного и не стоящего на кадастровом учете недвижимого имущества государство недополучала налоги с граждан.

Чтобы решить проблему регистрации недвижимости и одновременно повысить сбор налогов, государство решило стимулировать граждан регистрировать свои постройки. Для этого власти запустили упрощенную процедуру оформления домов с собственность. Благодаря этому государство планировало пополнить казну и развить частный сектор. В народе программу называют дачной амнистией, которая в нашей стране действует уже 19 год.

Дачная амнистия не является отдельным законом. Это определенный свод изменений в отдельных законодательных актах для упрощенной регистрации недвижимости.

После принятия Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 № 93-ФЗ экономическая и финансовая ситуация в стране изменилась, увеличение частной собственности уменьшилось. Помимо этого, значительная часть объектов недвижимости, используемых гражданами для удовлетворения жилищных и бытовых нужд, не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия правоустанавливающих документов на данные объекты либо их несоответствия требованиям действующего законодательства. В ряде документов на земельные участки, выданных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, часто не был указан вид права на землю, что также являлось препятствием оформления прав в общем порядке. Без государственной регистрации недвижимое имущество не может быть объектом гражданских прав. Для исправления сложившейся ситуации, законодатель понимал, что необходимо вносить соответствующие изменения в нормативно-правовую базу.

Дачная амнистия в связи с ее популярностью у народа постоянно продляется Государственной думой Российской Федерации.

18 ноября 2020 года в третьем, окончательном чтении Госдума Российской Федерации приняла закон, продлевающий упрощенный порядок регистрации прав на недвижимость, известный в обществе как "дачная амнистия", на пять лет - до 1 марта 2026 года.

Однако через год был принят еще один Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ (ред. от 28.06.2022) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который продлил действие дачной амнистии еще на 5 лет, так до 1 марта 2031 г. вводится упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до 14 мая 1998 г. в границах населенного пункта, и права собственности на которые у граждан отсутствуют. Закреплен перечень документов, необходимых для получения гражданами таких участков в собственность бесплатно.

В старой версии дачной амнистии можно было оформить в собственность только дачные постройки и гаражи, участки для ведения садоводства, огородничества и гаражного строительства. Сейчас программу расширили — разрешили в упрощенном порядке регистрировать жилые дома и землю под ними. А также ввели другие послабления для владельцев незарегистрированной недвижимости.

Нововведения к прежнему списку домов и земельных участков, которые россияне могли зарегистрировать в упрощенном порядке, добавили новые категории недвижимости - с четко оговоренными условиями и требованиями. К объектам недвижимого имущества по «дачной амнистии 2.0» относятся: дома, построенные до 14 мая 1998 года (даты принятия Градостроительного кодекса РФ), и участки для личного подсобного строительства в границах населенных пунктов – на землях с разрешенным использованием, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

При этом дом не может быть самовольной постройкой, объектом блокированной застройки (на две или более семьи) или многоквартирным жилым зданием. Кроме того, дом должен являться местом постоянного проживания заявителя, а участок под ним – не оформленным ранее в собственность. Для регистрации прав на эти объекты в рамках «дачной амнистии 2.0» законодателями предусмотрено существенное облегчение: даже при отсутствии правоустанавливающих документов гражданам удастся оформить их в собственность.

Если раньше многие проблемы, связанные с регистрацией права, могли быть решены только в судебном порядке, то сегодня законодательство позволило уйти от административных барьеров и помочь собственникам недвижимости в оформлении прав на их имущество. Теперь граждане без суда смогут легализовать жилье, построенное еще в советский период.

Чтобы узаконить объект недвижимости из категории добавленных «дачной амнистией 2.0», достаточно документа, который содержит информацию о нем и о его принадлежности заявителю. Для регистрации прав на дом такими основаниями могут стать любые из документов, подтверждающие:
- подключение жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
- оплату коммунальных услуг;

- проведение технического учета или технической инвентаризации до 1 января 2013 года;

- наличие регистрации по месту жительства до 14 мая 1998 года (до вступления в силу Градостроительного кодекса);

- факт первичного учета дома в виде выписки из похозяйственной книги.

Если гражданин впервые хочет воспользоваться возможностью предоставления земельного участка, то из документов понадобится только его подготовленная схема. Что касается требований к данному способу приобретения земли, то важно знать: бесплатное предоставление участка, расположенного в границах населенного пункта, в рамках «дачной амнистии 2.0» возможно для гражданина единожды. Зарегистрировать права в очередной раз не получится – при обращении результатом станет отказ. Оформить последующие участки в собственность можно будет либо за плату, либо взяв их в аренду.

Закон предусмотрел комплексное решение вопроса с регистрацией такого недвижимого имущества. Гражданину дается возможность обратиться в орган местного самоуправления и подать заявление о предоставлении земельного участка под существующим домом. При этом необходимо приложить схему участка и любой из выше указанных документов, подтверждающих факт владения домом.

Специалисты местной администрации проверят поступившие документы и при соблюдении всех требований самостоятельно направят их в Росреестр. Если дом не учтен ранее, то процедура оформления его и земельного участка в собственность будет одновременной: сразу проведут регистрацию прав и кадастровый учет.

Что дает «дачная амнистия 2.0» собственникам в многоквартирном доме
Закон предусматривает формирование (образование) земельного участка под многоквартирным жилым домом. Теперь основаниями для выполнения данной процедуры становятся не дорогостоящие проекты межевания, а схемы расположения участка с учетом общественных слушаний.

Упрощение требований и установление данного условия позволит ускорить процесс оформления земли под многоквартирным жилым домом. И, как следствие, повысит уровень защиты прав граждан на придомовые территории.

Еще одно важное нововведение «дачной амнистии 2.0» касается уже защиты имущественных прав наследников. До вступления в силу этого закона гражданин, которому был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок, не мог передать его по наследству, хотя по факту владел им, обрабатывал земли десятки лет. Наследникам приходилось приобретать такой участок на общих основаниях у органов публичной власти.

Теперь право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения земельными участками признается правом собственности в силу закона. Его подтверждением, например, является свидетельство о праве на землю, даже старого образца. Наследнику-владельцу не нужно, как раньше, обращаться в Росреестр для переоформления права собственности. Он сможет свободно и по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом: при желании продать унаследованный земельный участок или сдать его в аренду.

Новая редакция дачной амнистия упростила жизнь владельцам незастроенных земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении. Раньше им нужно было зарегистрировать право собственности на землю, а потом уже совершать с ней сделки. Сейчас закон позволяет распоряжаться недвижимостью, как если бы она была зарегистрирована в Росреестре. Но послабление касается только тех участков, которые выделили до 30 октября 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ.

Сегодня буквально на глазах возникает проблема — в силу того, что закон напрямую не обязывает граждан регистрировать право собственности на такого рода недвижимость, многие и не спешат этого делать. С одной стороны, людей можно понять — зачем лишний раз ходить в МФЦ, получать какие-то очередные бумаги, начинать платить налоги на имущество, если этого никто не требует. С другой — если почитать закон внимательно, там можно найти ряд важных оговорок, из-за которых у будущих владельцев (наследников либо тех же покупателей) подобной недооформленной должным образом земли могут быть серьезные проблемы.

Прежде всего, следует иметь ввиду, что по закону далеко не каждый земельный участок может быть передан физлицу в частную собственность. Однако такой участок в свое время вполне мог быть предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Так, спустя время может выясниться, что участок, который фактический «владелец» не оформил в собственность должным образом, расположен в курортной или природоохранной зоне. Или что под ним проложены важные коммуникации. Или что он может быть изъят для государственных и муниципальных нужд.

Нормативная база, содержащая запреты на нахождение земельных участков в частной собственности, довольно обширна. Она включает целый ряд федеральных законов, законы субъектов РФ, а также иные нормативные акты. «Если владелец не оформляет участок должным образом, не регистрирует в установленном порядке на него право собственности, пока это позволяет дачная амнистия, — все эти нюансы и связанные с ними риски лягут на плечи его наследников», — отмечает член Правления Федеральной нотариальной палаты, нотариус г. Москвы Александра Игнатенко.