ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ОБЪЕКТЫ ПРИВАТИЗАЦИИ: ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ИХ КЛАССИФИКАЦИИ

Аннотация. В статье рассматриваются современные подходы и проблемы определения и классификации земельных участков в контексте законодательства РФ, особенности их правового статуса и изменения в нормативных актах. Анализируется роль земельных участков как объектов гражданских прав и недвижимого имущества, а также вопросы разграничения понятий «земельный участок», «дачный» и «садовый» земли в свете последних законодательных нововведений. Особое внимание уделяется классификации земель по целевому использованию, форме собственности и делимости, а также их роли в системе имущественных отношений и приватизации. Материал позволяет понять динамику правового регулирования земельных отношений и их значение для развития земельного законодательства РФ.

Abstract. The article examines contemporary approaches to the definition and classification of land plots within the context of Russian legislation, highlighting their legal status and recent amendments in regulatory acts. It analyzes the role of land plots as objects of civil rights and real estate, as well as issues related to distinguishing the concepts of "land plot," "dacha," and "garden" land in light of recent legislative innovations. Particular attention is given to the classification of land based on intended use, form of ownership, and divisibility, as well as their role within property relations and privatization processes. The material provides insight into the dynamics of legal regulation of land relations and their significance for the development of land legislation in the Russian Federation.

Ключевые слова: земельный участок, право собственности, классификация, земельные категории, природный объект.

Keywords: land plot, property rights, classification, land categories, natural object.

Объектами приватизации, как правило, является недвижимое имущество, включая земельные участки. Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» [1] было отменено понятие о земельном участке как объекте земельных отношений, раскрытое в п. 2 ст. 6 ЗК РФ, как части поверхности земли (в том числе почвенного слоя), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» [2], который также утратил силу, земельным участком признавалась «часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.».

В дальнейшем, уже в п. 3 ст. 6 ЗК РФ, введенном ФЗ № 171, появилось определение земельного участка как объекта права собственности и иных предусмотренных указанным Кодексом прав на землю, который является недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности и имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, новое определение подчеркивает гражданско-правовой статус земельного участка именно как вещи, а не природного ресурса. Он становится «предметом гражданского имущественного оборота, своеобразным видом недвижимости, требующим учета, индивидуального оформления, регистрации, законной, в том числе судебной, защиты от различных посягательств» [3].

При этом в данном случае земельный участок понимается лишь в качестве объекта права собственности. В.А. Прорвич говорит о том, что данное определение является не совсем точным и не отвечает на все необходимые вопросы. Так, в настоящее время, согласно действующему законодательству, всё, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется кодексом “О недрах”. Всё, что выше земной поверхности, принадлежит государству, и пользование регламентируется воздушным кодексом. Соответственно объекты землепользование – то, что находится посередине [4].

В ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ  «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в настоящее время утратил силу) [5] устанавливались понятия: садовый земельный участок; дачный земельный участок; огородный земельный участок.

Основное разграничение между садовым земельным участком и дачным земельным участком являлось то, что на дачном земельном участке разрешено было возведение жилых зданий с правом проживания в нем. Для огородных участков действовал запрет зданий капитального строительства. При этом, на протяжении долгого времени обсуждалась разграничение на садовые и дачные земельные участки. Со временем вообще четкое разграничение между данными понятиями стерлись.

В Федеральном законе от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – 217-ФЗ), который пришел на смену ранее действовавшему 66-ФЗ, устанавливаются новые, более актуальные понятия, которые касаются как садовых, так и огородных участков. Стоит обратить внимание на то, что данный закон, наконец, решает вопрос о возможности строительства жилых домов на территории садовых участков. Также оставляет только две категории земли, на которых граждане могут выращивать продукцию для потребления: садовые и огородные земельные участки.

Говоря о нововведениях 217-ФЗ, касающихся исследуемой темы, то стоит отметить следующее:

1. Не используется понятие «дачный земельный участок». По мнению ученых, данное изменение характеризуется тем, что уже давно не существует четкой границы между дачным и садовым участком.
2. Разрешается вопрос с пропиской садоводов, в соответствии со ст. 54 217-ФЗ, «расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами».

Говоря о доктринальных определениях, то С.А. Степанов [6]подчеркивает, что земельный участок выступает в качестве организационного центра системы объектов недвижимого имущества. О.И. Крассов [7] же считает его основой понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости.

Пункт 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определяет землю как природный объект, природный ресурс и объект права собственности. Согласно позиции А.П. Анисимова, А.Я. Рыженкова и М.С. Сотниковой [8], земля в качестве природного объекта, в первую очередь, выступает как объект экологических правоотношений. В то время как земля, воспринимаемая в качестве природного ресурса, является объектом земельно-управленческих правоотношений, например, в процессе избрания категории земельного участка. Земельный участок же, воспринимаемый в качестве индивидуализированного недвижимого имуществе может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности.

Юридическая сущность земельного участка определяет, что земля как природный объект и как природный ресурс не может быть объектом вещных правоотношений, в данном случае объектом выступает земельный участок как объект недвижимого имущества [9] Оборот земельных участков специалисты определяют, как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом ‒ частный (рыночный) [10].

1. По цели использования (ст. 39.18 ЗК РФ): для ИЖС; для ведения ЛПХ в пределах установленного населенного пункта; для садоводства, дачного хозяйства; для ведения КФХ.

2. По наличию у граждан прав на земельные участки: земельные участки, находящиеся у граждан на праве бессрочного пользования; земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения и др.

3. По наличию на земельном участке строений: земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц; земельные участки, свободные от зданий, строений, сооружений.

4. По признаку делимости земельного участка: делимый участок, то есть земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Такая трактовка существовала до 2008 года в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Сейчас норма утратила силу.

Из вышеуказанного следует, что земельный участок – не просто часть земной поверхности, которая имеет определенную границу, а специально выделенное лицам средство для ведения соответствующей назначению земли деятельности, способствующей модернизации аграрного сектора экономики и повышению уровня и качества жизни населения страны.