ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ДОЛЯМИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация. В статье проводится анализ правового режима земель сельскохозяйственного назначения, установленного Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Основное внимание уделяется противоречивым аспектам регулирования оборота земельных долей, в частности, ограниченному кругу субъектов, которым может быть отчуждена доля, и порядку реализации преимущественного права покупки. Выявляются правовые пробелы и коллизии, связанные с такими понятиями, как «использование земельного участка» и «сельскохозяйственная организация», что приводит к необходимости расширительного толкования норм и создаёт трудности в правоприменительной практике. На основе проведённого анализа предлагаются конкретные меры по совершенствованию законодательства, направленные на повышение эффективности оборота сельскохозяйственных земель. Отдельно рассматривается институт невостребованных земельных долей и причины его распространения в России.

Abstract. The article analyzes the legal regime of agricultural land established by the Federal Law "On the Turnover of Agricultural Lands". The focus is on the controversial aspects of regulating the turnover of land shares, particularly the limited range of entities to whom a share can be alienated and the procedure for exercising the pre-emptive right to purchase. The author identifies legal gaps and conflicts related to concepts such as "use of a land plot" and "agricultural organization," which lead to the need for broad interpretation of the norms and create difficulties in law enforcement. Based on the analysis, specific measures are proposed to improve legislation aimed at enhancing the efficiency of agricultural land turnover. The institution of unclaimed land shares and the reasons for its prevalence in Russia are separately examined.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, оборот земельных долей, преимущественное право покупки, невостребованные земельные доли, правовые пробелы, сельскохозяйственная организация.

Keywords: agricultural lands, turnover of land shares, pre-emptive right to purchase, unclaimed land shares, legal gaps, agricultural organization.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения в России формируется под действием специального законодательства, центральное место в котором занимает Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1]. Сферой регулирования данного закона выступают отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением именно сельскохозяйственными угодьями. Он закрепляет особый правовой режим их оборота, устанавливая специальные правила и ограничения для сделок как с целыми участками, так и с долями в праве общей собственности на них, а также определяет процедуры предоставления и изъятия таких земель из государственной или муниципальной собственности.

Важной особенностью Закона об обороте является ограничение сферы его применения. Его положения не распространяются на те земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены гражданам для целей, не связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством. Речь идет о ведении личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного или гаражного строительства. Не подпадают под его действие и участки, уже занятые зданиями, строениями и сооружениями. Оборот таких земель регулируется исключительно общими нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В контексте оборота долей в праве общей собственности Закон претерпел существенную эволюцию. Исторически сложилось, что принцип преимущественного права покупки других участников долевой собственности действовал лишь в случае возмездного отчуждения доли, то есть при ее продаже. Однако современная редакция Закона существенно ограничивает и безвозмездные сделки, в частности, дарение. Теперь сособственник, намеревающийся подарить свою долю, может передать ее лишь узкому кругу субъектов, прямо указанных в законе, что исключает возможность свободного дарения любому лицу.

Что касается процедуры реализации преимущественного права, то здесь законодатель применяет дифференцированный подход. В общем случае к сделкам с долями применяются правила Гражданского кодекса РФ. Однако, когда круг сособственников превышает пять человек, в действие вступают специальные нормы Закона об обороте. В такой ситуации ключевые решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения общим земельным участком, должны приниматься не индивидуально каждым участником, а коллегиально — на общем собрании всех владельцев долей [2]. Это правило вводит элемент корпоративного управления в отношения долевой собственности при значительном числе правообладателей, обеспечивая согласованность их действий и защиту интересов сельскохозяйственного землепользования в целом.

Специальное исключение из общего правила о преимущественном праве покупки закреплено в пункте 2 статьи 12 Закона об обороте. Данная норма освобождает участника долевой собственности от обязанности извещать других сособственников о намерении продать свою долю, но лишь при условии, что покупателем выступает строго определенный круг лиц. К ним закон относит другого участника долевой собственности, а также сельскохозяйственную организацию или члена крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют этот находящийся в долевой собственности земельный участок. Таким образом, законодатель сознательно сужает перечень возможных приобретателей, позволяя совершать сделки в рамках сложившегося круга землепользователей без соблюдения сложной процедуры уведомления [8].

Этот ограниченный круг субъектов, установленный для упрощенного порядка отчуждения, позволяет заключить, что доля может быть беспрепятственно продана как другим дольщикам, так и иным лицам, непосредственно не являющимся участниками общей собственности, но ведущим на этой земле сельскохозяйственную деятельность [7]. Главным критерием здесь выступает не статус собственника, а факт реального использования земельного участка, что направлено на сохранение его целевого назначения и сложившегося производственного процесса.

Эволюция данного института проявляется в его упрощении по сравнению с ранее действовавшим регулированием. Ранее, в ситуации с большим числом сособственников, продавец был обязан не только уведомить каждого из них, но и в случае отказа всех дольщиков — предложить долю субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также публиковать информацию о продаже в средствах массовой информации [3]. Современная редакция Закона, устанавливая закрытый перечень случаев свободной от уведомления продажи, отказалась от этих многоступенчатых процедур.

Более того, анализ абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте показывает, что законодатель предусмотрел исчерпывающий перечень способов распоряжения долей без выдела земельного участка в натуре. Помимо продажи и дарения узкому кругу лиц, сюда входят такие действия, как передача доли по наследству, отказ от права собственности, внесение доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации-пользователя или передача ее в доверительное управление. Важно подчеркнуть, что любое иное распоряжение земельной долей, не поименованное в этой норме, становится возможным для собственника только после завершения процедуры выдела земельного участка в счет своей доли, что переводит его в режим оборота индивидуальных земельных участков.

Рассматривая данную норму, сразу возникает ряд вопросов.

Во-первых, непонятно, что законодатель понимает под использованием земельного участка. Предположим, если земельная доля отчуждается другому сособственнику, то его участие в долевой собственности подтверждается сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или документами, удостоверяющими право на земельную долю. В законе не сказано, как можно удостоверить факт использования земли сельскохозяйственной организацией или членом крестьянского (фермерского) хозяйства и на каком виде права.

Стоило было бы предполагать, что использование земельного участка должно быть подтверждено документами, например, договором аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования, которые в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее чем один год [4]. Но в связи с этим возникает проблема, которая может привести к представлению мнимых договоров, составленные для того чтобы подтвердить использование земельного участка, а не для его фактического использования по целевому назначению.

Сельскохозяйственная организация или член крестьянского хозяйства может использовать земельный участок на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), тогда данное соглашение будет подтверждающим фактом пользования землей [6].

При анализе ст. 12 Закона об обороте возникает вопрос: Какую организацию можно считать сельскохозяйственной?

Конечно же, она может быть зарегистрирована в различных организационно-правовых формах в виде ООО, АО, кооперативов и т.д.

Факт осуществления сельскохозяйственного производства может быть указан в учредительных документах в качестве основного видов хозяйственной деятельности. Закрепление в учредительных документах такого вида деятельности в качестве критерия признания организации именно сельскохозяйственной организацией является единственным выходом, чтобы ответить на данный вопрос. Таким образом, можно сделать определенный вывод, что изложение нормы п. 1 ст. 12 Закона об обороте, подлежит расширительному толкованию, что затрудняет правовое применение данной нормы на практике. Поэтому необходимо, внести изменения в данную статью, где было бы указано, что использование земли в данной ситуации должно подтверждаться посменными документами и дать четкое определение сельскохозяйственной организации.

В связи с этим, для повышения эффективности оборота земель сельскохозяйственного назначения и устранения существующих правовых барьеров, необходима дальнейшая детализация законодательства. В частности, требуются четкие законодательные определения и критерии, а также установление закрытого перечня документов, подтверждающих использование земельного участка. Это позволит унифицировать правоприменительную практику и обеспечить достижение целей, поставленных законодателем.