ПРИНЦИП ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ПОСТРОЕК НА НЕМ: ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ

Аннотация. Статья посвящена исследованию принципа единства судьбы прав на земельный участок и построек, расположенных на нем. В аннотации рассматриваются ключевые аспекты данного принципа, включая его правовую природу, законодательное закрепление и практическое значение. Особое внимание уделяется проблемам, возникающим при его реализации в современном российском правовом поле.

Abstract. The article is devoted to the study of the principle of the unity of the fate of the rights to a land plot and the buildings located on it. The abstract examines the key aspects of this principle, including its legal nature, legislative consolidation, and practical significance. Special attention is paid to the problems that arise during its implementation in the modern Russian legal field.

Ключевые слова: принцип, единство судьбы, право, земельный участок.

Keywords: principle, unity of destiny, law, land plot.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (далее принцип единства судьбы) пришел: «в современное Российское право из Римского права, где данный механизм обозначался как «superficies solo cedit» - то есть, когда все, что возведено на земельном участке, является частью этого земельного участка».

Принцип единства судьбы получил свое место в положении пп.5, п.1, ст. 5 ЗК РФ согласно которому: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Также свое выражение принцип единства судьбы нашел в п.2, ст. 552 ГК РФ, сообщающий нам, что при отчуждении ЗУ или иного объекта недвижимости, если их собственником является одно лицо, то эти объекты переходят в собственность лица (вместе), в пользу которого осуществляется отчуждение.

В свете этого следует обратить внимание на сложности, возникающие при сделках с учётом принципа единства судьбы. Например, анализируя работу Романа Сергеевича Бевзенко «Введение в российское право недвижимости», можно заметить, что реализация принципа единства судьбы через автоматический переход прав арендатора может быть затруднена, когда существуют два разных собственника здания или сооружения и отдельный собственник земельного участка. Подход автоматического перехода прав арендатора при покупке здания или сооружения был разъяснён в пункте 14 постановления пленума ВАС РФ от 24 мая 2005 года N 11 и в настоящее время закреплён в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ: «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Таким образом, как отмечает Роман Сергеевич Бевзенко, что: «Регистратор сам не вправе внести запись об изменении арендатора земельного участка под продаваемым зданием, так как его правомочия по внесению регистрационных записей ограничены только предусмотренными в законе случаями. Обсуждаемого случая в законе нет. Следовательно, регистратор потребует от заявителей (продавца и покупателя) указать в заявлении на государственную регистрацию перехода прав арендатора. Однако сделать это можно только в том случае, если из договора купли-продажи здания будет следовать воля на передачу прав арендатора.

По всей видимости, лучшим решением в такой ситуации будет следующее: регистратор не вправе отказать в регистрации перехода права на постройку в связи с тем, что стороны не выразили волю относительно судьбы прав арендатора участка, запись о собственности покупателя должна быть внесена в реестр без изменения записи о принадлежности прав арендатора земельного участка; при этом покупатель в силу закона должен рассматриваться арендодателем как новый арендатор участка. Разумеется, впоследствии покупатель имеет право обратиться в Росреестр (видимо, предварительно подписав соглашение с арендодателем о замене стороны в договоре аренды) с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись о договоре аренды».

Важно также отметить некоторые исключения из принципа единства судьбы, указанные в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которым отчуждение здания и сооружения, расположенных на земельном участке и принадлежащих одному лицу, происходит вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев.

1. Отчуждение части сооружения или здания, которую невозможно выделить физически вместе с соответствующей частью земельного участка.

2.Отчуждение сооружения или здания, расположенного на земельном участке, изъятый из оборота.

3. Отчуждение сооружения или здания, расположенного на земельном участке на условиях сервитута, публичного сервитута.

4. Отчуждение культурного объекта, если предметом аукциона является объект культурного наследия, принадлежащий субъекту РФ (Москве, Санкт-Петербургу, Севастополю) и находящийся на его территории.

Дополнительно пункт 4 статьи 35 ЗК РФ указывает, что, во-первых, отчуждение сооружения или здания, расположенных на ограниченно оборотноспособном земельном участке и принадлежащих одному лицу, происходит одновременно с земельным участком и передаётся в собственность граждан и юридических лиц, если иное не предусмотрено законом. Во-вторых, разделение отчуждения здания или сооружения, находящихся на земельном участке, недопустимо, если они принадлежат одному лицу на праве собственности.

В-третьих, при отчуждении доли в праве собственности на сооружение или здание участником долевой собственности или отчуждении собственником части сооружения или здания, принадлежащей ему на праве собственности, эти действия происходят одновременно с отчуждением доли данных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание и сооружение