ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация. В статье раскрываются проблемы правового регулирования перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. На примере земельного участка в Дмитровском муниципальном районе Московской области показана сложность процедуры перевода, связанная с наличием многочисленных законодательных ограничений и необходимостью доказывания исключительности случая. В ходе исследования автором выявлены существенные пробелы в земельном законодательстве, касающиеся критериев оценки исключительности и отсутствия альтернативных вариантов размещения объектов. На основании анализа правоприменительной практики предложены конкретные меры по совершенствованию механизма перевода земель, включая разработку чётких критериев и стимулирование рационального использования земельных ресурсов.

Abstract. The article addresses the problems of legal regulation of the transfer of agricultural lands to other categories. Using the example of a land plot in the Dmitrovsky Municipal District of the Moscow Region, the complexity of the transfer procedure is demonstrated, associated with numerous legislative restrictions and the need to prove the exceptional nature of the case. During the research, the author identified significant gaps in land legislation regarding the criteria for assessing exceptional circumstances and the absence of alternative options for object placement. Based on the analysis of law enforcement practice, specific measures are proposed to improve the land transfer mechanism, including the development of clear criteria and incentives for the rational use of land resources.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, перевод земель, целевое назначение, земельный кодекс, исключительные случаи, сельскохозяйственные угодья.

Keywords: agricultural lands, land transfer, designated purpose, land code, exceptional cases, agricultural land.

В соответствии со статьёй 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) все земли на территории Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению. Особый правовой режим установлен для земель сельскохозяйственного назначения, которые согласно статье 78 ЗК РФ предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории представляет собой сложную административную процедуру, регулируемую главой XV ЗК РФ. Согласно статье 79 ЗК РФ, перевод сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также особо ценных продуктивных угодий, в иные категории допускается только в исключительных случаях [1].

На практике процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения сталкивается с рядом системных проблем. Ключевой сложностью является доказывание «исключительности случая», а также обоснование отсутствия других вариантов для размещения планируемого объекта. Отсутствие четких законодательных критериев для оценки исключительности приводит к противоречивой правоприменительной практике и создает правовую неопределенность для потенциальных инвесторов.

Ярким примером проблематики является ситуация с земельным участком площадью 45 га в Дмитровском муниципальном районе Московской области (далее – Участок). Участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения и более 10 лет не использовался по целевому назначению, постепенно деградируя. В 2022 году компания-застройщик инициировала процедуру перевода Участка в категорию земель населённых пунктов для последующего строительства жилого микрорайона. В обоснование заявки указывалось на неиспользование земель по прямому назначению, их деградацию, а также на социальную значимость планируемого строительства – создание новых рабочих мест и решение жилищной проблемы [2].

[2] Ходатайство о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов от 15.05.2022 // Архив Администрации Дмитровского муниципального района Московской области.

Однако, несмотря на представленные аргументы, в переводе было отказано. Основанием для отказа послужило заключение государственной экологической экспертизы, выявившее высокий потенциал восстановления плодородия почв на Участке, а также отсутствие исчерпывающего обоснования невозможности размещения жилого микрорайона на иной, уже застроенной или малопродуктивной территории в границах существующего населённого пункта [3]. Данный пример иллюстрирует формальный и зачастую непрозрачный подход уполномоченных органов к оценке «исключительных случаев», что создаёт правовую неопределённость для инвесторов.

Еще одной значимой проблемой является установление факта деградации сельскохозяйственных угодий. Согласно пункту 3 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», ухудшение состояния земель является основанием для привлечения к административной ответственности. Однако процедура официального признания земель деградировавшими является длительной и требует проведения комплексного обследования [4].

В случае с Участком в Дмитровском районе, хотя истец и указывал на его деградацию, официального акта о признании земель непригодными для сельскохозяйственного производства не было. Это стало дополнительным основанием для отказа в переводе, поскольку формально земля сохраняла свой сельскохозяйственный потенциал, подтвержденный экспертным заключением.

Таким образом, действующее правовое регулирование перевода земель сельскохозяйственного назначения характеризуется наличием значительных пробелов. Отсутствуют чёткие, объективные критерии для оценки «исключительности» случаев перевода, а процедура признания земель деградировавшими является сложной и не всегда соответствует реальному положению дел.

Для совершенствования механизма перевода земель сельскохозяйственного назначения представляется целесообразным:

1. Разработать и законодательно закрепить детализированные методические рекомендации по оценке «исключительных случаев» для перевода земель сельскохозяйственного назначения, включая четкий перечень документов, необходимых для доказательства отсутствия альтернативных вариантов.
2. Упростить процедуру признания сельскохозяйственных угодий деградировавшими для случаев их длительного (более 5 лет) неиспользования по целевому назначению, введя уведомительный порядок на основании данных дистанционного зондирования Земли.
3. Установить стимулы для собственников деградирующих сельскохозяйственных земель по их восстановлению, например, через понижение кадастровой стоимости и, как следствие, снижение земельного налога при ведении сельскохозяйственной деятельности.
4. Создать единую информационную платформу для мониторинга состояния сельскохозяйственных земель и процессов их перевода, обеспечивающую прозрачность и общественный контроль.

Реализация предложенных мер позволит создать более сбалансированную и эффективную систему управления земельными ресурсами, обеспечивающую как потребности экономического развития, так и сохранение ценных сельскохозяйственных земель для будущих поколений.