СИСТЕМНЫЕ КОЛЛИЗИИ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ: ПУТИ ПРЕОДОЛЕНИЯ

Аннотация. В статье анализируются системные правовые противоречия, сдерживающие эффективную реализацию модели комплексного развития территорий (КРТ) в Российской Федерации. На основе анализа текущей правоприменительной ситуации выделяются две ключевые проблемы: коллизия между устаревшими и новыми градостроительными процедурами и двойственность в определении правового режима земельных участков. В работе обосновывается необходимость законодательного закрепления приоритета градостроительного регламента и введения специального механизма перевода «замороженных» проектов в правовое поле современного КРТ.

Abstract. The article analyzes the systemic legal contradictions that hinder the effective implementation of the model of integrated development of territories (IDT) in the Russian Federation. Based on the analysis of the current law enforcement situation, two key problems are identified: the conflict between outdated and new urban planning procedures and the ambiguity in determining the legal regime of land plots. The article substantiates the need for legislative consolidation of the priority of urban planning regulations and the introduction of a special mechanism for transferring "frozen" projects into the legal framework of modern IDT.

Ключевые слова: комплексное развитие территорий, градостроительный регламент, ПЗЗ, ЕГРН, правовая неопределенность, земельно-правовое регулирование, публичные и частные интересы.

Keywords: integrated development of territories, urban planning regulations, PZZ, EGRN, legal uncertainty, land legal regulation, public and private interests.

Принятие Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ, закрепившего новую модель комплексного развития территорий (КРТ), стало ответом на неэффективность прежних механизмов. Однако формирующаяся правоприменительная практика выявляет глубокие системные коллизии, унаследованные от прошлых этапов регулирования и усугубленные внутренними противоречиями земельного и градостроительного законодательства. Данная статья посвящена анализу этих коллизий и выработке предложений по их устранению.

1. Проблема «правовых ловушек»: коллизия старого и нового регулирования.

Одной из наиболее острых проблем является правовой статус территорий, в отношении которых решения о развитии были приняты по правилам утратившей силу главы 5.1 Градостроительного кодекса РФ (о развитии застроенной территории – РЗТ), но не были реализованы. Действующие переходные положения закона предписывают применять к таким правоотношениям старые нормы, что создает ситуацию правового застоя [3]. Правообладатели объектов недвижимости в границах таких территорий оказываются в неравном положении по сравнению с субъектами, имеющими возможность использовать современные инструменты КРТ. Они лишены доступа к более сбалансированной модели, предполагающей льготный порядок аренды, упрощенное изъятие и комплексный подход к созданию инфраструктуры.

Сложившаяся практика консервирует неэффективные правоотношения и создает «правовые ловушки», разрешение которых блокировано устаревшими нормами. Это противоречит целям реформы и принципу обеспечения единства экономического пространства. Разрешение данной коллизии требует не пассивного применения переходных норм, а активного законодательного механизма, позволяющего перезапустить такие проекты.

2. Двойственность регулирования: противоречие между градостроительным регламентом и данными ЕГРН.

Фундаментальной проблемой, затрагивающей всю сферу градостроительной деятельности, является отсутствие законодательно закрепленного приоритета градостроительного регламента, установленного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), над сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На практике часто возникает ситуация, когда вид разрешенного использования земельного участка, зафиксированный в ЕГРН, не соответствует актуальному градостроительному регламенту для данной территориальной зоны.

Эта двойственность порождает высокую степень правовой неопределенности для инвесторов и застройщиков, провоцирует многочисленные судебные споры и создает почву для злоупотреблений [2]. Участник оборота не может быть уверен, какой именно нормативный массив определяет правовой режим его земельного участка. Сложившаяся судебная практика справедливо исходит из того, что сам по себе факт отражения территории в ПЗЗ как зоны возможного КРТ не является самостоятельным правовым ограничением [1]. Однако для устранения корня проблемы необходимо законодательное вмешательство, устанавливающее четкую иерархию источников регулирования.

3. Предлагаемые пути законодательного совершенствования.

Для преодоления выявленных системных коллизий предлагается пакет взаимосвязанных изменений в законодательство.

Во-первых, необходимо дополнить Главу 10 ГрК РФ нормой, устанавливающей специальную процедуру – механизм «правовой санации». Данная процедура должна позволять правообладателям значительной части площади территории, находящейся в режиме нереализованного решения о РЗТ, инициировать его отмену и переход к реализации проекта в форме КРТ. Ключевыми условиями должны быть соблюдение документов территориального планирования и проведение публичных слушаний, обеспечивающих учет публичных интересов.

Во-вторых, требуется внести системные изменения в Земельный кодекс РФ, направленные на легализацию приоритета градостроительного регламента. В статье 7 ЗК РФ следует прямо закрепить, что для земель населенных пунктов виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом. Соответствующая обязанность по автоматической актуализации сведений в ЕГРН на основе вступивших в силу изменений в ПЗЗ должна быть возложена на Росреестр. Это создаст единый, непротиворечивый и предсказуемый источник определения правового режима земли.

Таким образом, дальнейшее успешное развитие института КРТ невозможно без «точечной» коррекции законодательства, направленной на устранение фундаментальных системных противоречий. Предложенные меры  направлены на формирование единого, стабильного и прозрачного правового поля. Это является необходимым условием для привлечения масштабных частных инвестиций в комплексное преобразование городской среды и достижения декларируемых целей устойчивого развития территорий.