ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ЦЕЛЯХ: ПРЕДЕЛЫ ДОПУСТИМОГО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

С развитием рыночной экономики и увеличения сферы малого и среднего предпринимательства все актуальным становится вопрос использования жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности. Вместе с тем использование жилого помещения в предпринимательской деятельности может затрагивать интересы соседей, управляющих организаций, органов государственной власти. Настоящая статья направлена на исследование действующих нормативных положений и судебных подходов к разрешению соответствующих споров.

Согласно статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 ФЗ N 125 от 26 сентября 1997 года  "О свободе совести и о религиозных объединениях"[1] .

Существенное значение также имеют положения Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье 209 ГК РФ закреплены правомочия собственника — владение, пользование и распоряжение имуществом. Однако осуществление этих прав не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. [2].

Отдельного внимания заслуживает вопрос перевода жилого помещения в нежилое. В соответствии со статьями 22–24 ЖК РФ перевод допускается при соблюдении установленной процедуры, включая наличие отдельного входа и отсутствие проживающих граждан в квартире. Судебная практика подтверждает, что несоблюдение данных требований влечёт признание перевода незаконным. Так гражданка А, владелица квартиры, расположенной на первом этаже жилого многоквартирного дома, организовала там круглосуточный диспетчерский пункт такси без предварительного перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Соседи дома обратились в суд о запрете предпринимательской деятельности в квартире. Разрешая спор, Свердловский областной суд от 31.07.2018 по делу № 33–12506/2018 отметил, что использование жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности (без перевода его в нежилое) вправе только лицо, наделенное правом проживания в таком помещении и не нарушающее прав и законных интересов соседей. На это обратил внимание Свердловский областной суд в апелляционном определении от 31.07.2018 по делу № 33–12506/2018. суд отметил, что жилое помещение предназначено для проживания (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Суд удовлетворил требования истцов и запретил гражданке А, не проживающей в ней, использовать самой и передавать квартиру другим физическим или юридическим лицам для организации предпринимательской деятельности, не связанной с проживанием в данной квартире [3].

Дополнительные ограничения устанавливаются санитарными, противопожарными и градостроительными нормами. Нарушение этих требований может повлечь административную ответственность.

Особое внимание вызывает позиция Верховного Суда Российской Федерации, который указывает, что сам по себе статус индивидуального предпринимателя не означает автоматического нарушения закона при использовании жилого помещения. Определяющим является характер деятельности и её влияние на права соседей. Так в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации No5-КГ22-108-К2 от 6 декабря 2022 г., в рамках которого Суд пришел к выводу, что действующим жилищным законодательством допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, что не является нецелевым использованием жилого помещения и согласование такой деятельности с соседями законом не предусмотрено. Определение основано на двух важных тезиса, во-первых, нам суд напомнил о том, что осуществлять определенную предпринимательскую деятельность в жилом помещении это законно, а во-вторых, это не требует согласования с соседями. Анализ судебной практики показывает, что главными критериями оценки являются: сохранение жилого назначения помещения, отсутствие существенного нарушения прав соседей, соблюдение санитарных, противопожарных и иных обязательных требований, отсутствие признаков коммерческого объекта с отдельным входом и рекламой без перевода в нежилой фонд [4].

Проведённое исследование позволяет утверждать, что использование жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности в российском праве не носит запретительного характера, однако строго ограничено установленными законом пределами. Правовое регулирование основывается на балансе интересов собственника и иных лиц. Предпринимательская деятельность в жилом помещении допустима при условии отсутствия негативного воздействия на соседей, соблюдения строительных, санитарных и иных обязательных норм, при сохранении назначения помещения как жилого.