ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

PROBLEMS OF THE STATE CADASTRAL VALUATION OF LAND PLOTS IN THE RUSSIAN FEDERATION

Grigoriev Sergey Stanislavovich

Master’s student of the Saratov State Law Academy, Russia, Saratov

Abanina Elena Nikolaevna

Scientific supervisor, Doctor of Law, Associate Professor of the Department of Land and Environmental Law, Saratov State Law Academy, Russia, Saratov

Аннотация: В настоящей статье рассматриваются наиболее важные и перспективные для решения проблемы в сфере государственной кадастровой оценки земельных участков в Российской Федерации. Упомянутые в тексте статьи проблемы напрямую влияют на экономические отношения между человеком, бизнесом и государством. Также в связи с недостаточно качественно проведенными кадастровыми оценками значительно увеличивается налоговая нагрузка. В том числе рассматривается проблема, вытекающая из завышенной кадастровой стоимости, а именно оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Abstract: This article examines the most important and promising problems in the field of state cadastral valuation of land in the Russian Federation. The problems mentioned in the text of the article directly affect the economic relations between a person, business and the state. Also, due to insufficiently high-quality cadastral assessments, the tax burden increases significantly. In particular, the problem arising from the inflated cadastral value is being considered, namely, the contesting of the cadastral value of the land plot.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земельный участок, кадастровая стоимость, ЕГРН, Росреестр, земельные правоотношения, государственное управление, земельное право.

Keywords: state cadastral valuation, land plot, cadastral value, Unified State Register of Real Estate, Rosreestr, land legal relations, state administration, land law.

Осуществляя научный анализ кадастровой оценки земельных участков необходимо рассмотреть содержание и сущность проблем, с которыми в настоящее время сталкиваются обычные люди, законодатели и ученые. Поскольку сфера кадастровой оценки не так давно закреплена в законодательстве Российской Федерации, то и проявление некоторых проблем неизбежно.

В научной литературе популярны обсуждения проблем кадастровой оценки, которые первоочередно стоят на повестке дня современной России.

Проблема налогообложения традиционно является одной из самых дискуссионных и значимых для государства и общества. Результаты кадастровой оценки используются Федеральной налоговой службой для расчета налоговой базы, собственниками объектов недвижимости для вычисления арендной платы, а налогоплательщиками для прогнозирования фискальных платежей. Способом решения через налоговую систему социальных, экономических и политических задач существования и прогресса общества выступает определение главных составляющих налога, куда входят объект, субъект, налоговая база, ставка и льготы.

Для решения задач налоговой политики государства, связанных с внедрением налога на недвижимость, крайне необходимо развитие методологии ее кадастровой оценки. Интерес государства к недвижимости повышен благодаря таким ее особенным свойствам, а именно: стабильность и долговременный характер существования, обязательная государственная регистрация, а также высокая стоимость, определяемая свободным рынком. По этой причине налог на недвижимое имущество представляет собой один из фундаментальных, исторически укоренившихся налогов в развитых государствах.

Учитывая привлекательность земельных участков и прочих объектов недвижимости очевидным становится повышенный спрос к такому виду имущества среди населения и бизнеса. Таким образом, наличие некоторых недоработок в законодательстве создает негативную конфронтацию между человеком и государством. Подобное мнение также выражает О.Ю. Лепихина, по мнению которой недоработки в законодательстве о кадастровой оценке и налогообложении напрямую связаны с нарушением прав и свобод граждан, что приводит к возникновению противоречий между интересами государства и налогоплательщиков [1, с. 20].

Одной из важнейших недоработок и проблем законодательства, регулирующего кадастровую оценку, следует назвать проблему несогласованности между итогами государственной кадастровой оценки и реальной рыночной цены объекта недвижимости.

Некоторые правоведы утверждают, что кадастровая оценка имеет рыночную природу, но с таким утверждением большинство не согласно и объясняется это тем, что определение кадастровой стоимости объектов недвижимости производится посредством применения фактических цен сделок с ними, однако это не рыночная стоимость, поскольку расчет последней осуществляется исходя из базисного принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, тогда как при определении кадастровой стоимости он не подлежит учету [2, c. 512].

В защиту указанного утверждения относительно невозможности соотнесения природы кадастровый и рыночной оценки стоит отметить, что рынок недвижимости подвержен спекулятивным факторам, которые в значительной степени могут влиять не только на какой-то конкретный земельный участок, но и на все ближайшие земельные участки. Современный подход с использованием информационных технологий для автоматического сбора информации относительно не является совершенным, так как качество получаемых данных слишком сложно проверить и эти данные могут зачастую не отражать действительность. Различия в реальной цене между тем, за которое указанное имущество было зачислено в реестр, может быть обусловлено недобросовестным поведением участников сделки, которые целенаправленно занизили стоимость имущества для уменьшения налогов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что современный метод получения данных с использованием мониторинга рынка недвижимости не является совершенным и подверженным влиянию извне. Нерешенный вопрос в этой сфере оставляет деструктивный отпечаток на качество проведенных кадастровых оценок по всей стране. При этом данная проблема не является нерешаемой и постепенно с развитием технологий, углубления в машинное обучение, которое будет способно распознавать спекулятивный характер некоторых сделок, может позитивно сказаться на общей ситуации.

Выше была рассмотрена лишь одна из проблем, связанная с кадастровой оценкой. Другой в той же степени важной проблемой следует считать процесс, форма и методы оспаривания, проведенной кадастровой оценки.

Как уже было указано выше, нередки случаи, когда в силу своего массового характера кадастровая стоимость в значительной мере может превосходить реальную рыночную стоимость и такая проблема создает дополнительную налоговую нагрузку как на людей владельцев земельных участков, так и на все уровни бизнеса, который вынужден уплачивать в бюджет слишком высокие налоги.

В силу вышеуказанных обстоятельств и вопросов, возникающих между государством и владельцами земельных участков с 1 января 2017 года в силу вступил федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ, который внес изменения в правила проведения массовой оценки и оспаривание ее результатов, а именно: поручил проведение кадастровые оцени государственным бюджетным учреждениям и наделил их специальными полномочиями, в число которых входит создание комиссий, принимающих решение об уменьшении кадастровой стоимости по заявлению владельца земельного участка [3].

При этом зачастую государственное бюджетное учреждение, ответственное за принятие решения о снижении кадастровой стоимости, редко принимает решения в пользу заявителей, обосновывая это различными несоответствиями даже при наличии неоспоримых доказательств относительно ошибочности государственной кадастровой оценки.

Учитывая проблемность оспаривания таких решений и частое обращения в суд с исками об отмене ненормативных актов ГБУ, существует Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», которое в значительной степени пытается урегулировать эти отношения и закрепляет, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости представляет собой предъявление «любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости» [4].

Также указанный пленум смог стандартизировать судебную практику и сделал ее более единообразной. Последняя актуальная практика по оспариванию кадастровой стоимости в суде приводит к тому, что судом по собственной инициативе может назначаться судебная экспертиза, которая способствует установлению действительной цены земельного участка.

При этом судами в практике не учитывается тот факт, что судебная экспертиза является тяжелым финансовым бременем и не всегда показывает те результаты, которые должна показать. В связи с этим в одном деле может назначаться несколько судебных экспертиз и все эти расходы с большей долей вероятности будут ложиться на заявителя, который изначально пытался снизить налоговую нагрузку путем обращения в суд, так как если по итогам судебной экспертизы кадастр снизится менее чем на 60% от начальной цены, придется возмещать расходы на проведение судебной экспертизы, что подтверждается судебной практикой [5].

Таким образом, судебная практика находится в некотором тупике, потому что каждый спор в суде приходит к почти одинаковым результатам, а именно: привлечение экспертной организации и последующая финансовая нагрузка на заявителя, или отказ заявителя от экспертизы и прекращение судебного разбирательства.

Такие проблемы негативно сказываются на всей сфере государственной кадастровой оценки и должны в будущем изменяться путем нововведений в законодательство Российской Федерации или новыми постановлениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, который будет более детально регламентировать процесс оспаривания государственной кадастровой оценки.