Актуальные проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на кризисную экономическую ситуацию в стране, развитие рынка ипотечного кредитования практически не снижает своих темпов. Во-первых, российские банки периодически заметно снижают ставки. Во-вторых, для многих россиян ипотека – единственная реальная возможность наконец обрести собственную крышу над головой. Но как же не остаться у разбитого корыта? Ипотечный кредит стал подспорьем еще и для тех россиян, которые нуждались в улучшении жилищных условий, а также в дополнительных средствах на потребительские нужды (например, плата за обучение, строительство дома или взнос за долевое участие в строительстве). Не внакладе остались и люди, стремившиеся заработать: ведь жилье постоянно растет в цене, при том что заемщик выплачивает кредит исходя из суммы, взятой значительно раньше.

Казалось бы, ипотека – настоящая панацея. Но не все так просто. Наряду с многими другими эта сфера моментально привлекла внимание мошенников. Конечно, существует Федеральный закон № 214-ФЗ [4], значительно осложняющий жизнь застройщикам. Однако следует помнить, что за каждым действием может последовать противодействие: грамотные юристы, выступающие на стороне компании-застройщика, весьма эффективно применяют различные схемы, позволяющие в случае нарушений успешно обойти законодательство. Так, многие потенциальные покупатели убеждены, что если банк одобряет кредит на объект, аккредитованный в этом же банке, то он прошел серьезную юридическую экспертизу, а значит, риски минимизированы. На деле это означает лишь так называемое согласование: то есть существует договоренность с компанией о том, что в случае неуплаты по кредиту банк беспрепятственно продаст квартиру и выручит свои деньги. Гарантия одна – получение прибыли от кредита.

Если вы решили положиться на собственные силы и самостоятельно контролировать ход сделки, то в первую очередь необходимо детально изучить договор долевого участия. Прописано должно быть абсолютно все: сроки действия разрешения на строительство, инвестиционного контракта, аренды земельного участка – соответствуют ли они дате, на которую назначено окончание строительства? Немаловажное значение имеет указанная в договоре площадь приобретаемой квартиры. В процессе сдачи дома государственной комиссии специалисты БТИ производят обмер, и если данные не соответствуют, то за дополнительные метры придется доплачивать.

Наиболее популярными у мошенников приемами являются проведение сделки на основании заключения предварительного договора купли-продажи и вексельная схема. В первом случае заключается предварительный договор, согласно которому квартира становится собственностью застройщика и лишь потом переходит к дольщику. При этом деньги он платит именно при подписании данного документа, который, по сути, оказывается "филькиной грамотой", ведь в отличие от основного договора он не подлежит обязательной государственной регистрации. Недобросовестный застройщик использует эту схему с целью заключения одновременно нескольких таких «договоров». В соответствии с действующим законодательством использование в строительной сфере системы предварительных договоров вполне легитимно с учетом одного немаловажного, но: по ним запрещено принимать оплату. Однако мошенники успешно игнорируют этот запрет – в частности, принимают оплату якобы в счет резервирования средств по основному договору.

В основе второй популярной разновидности афер – заключение вместо договора долевого участия 2-х совершенно других. Имеются в виду предварительный договор купли-продажи квартиры (либо так называемое соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. В этом случае потенциальный покупатель приобретает вексель – ценную бумагу, по стоимости эквивалентную цене квартиры, которая и является подтверждением того, что гражданин «одолжил» компании средства на определенный срок. Далее долг погашается не деньгами, а квадратными метрами. Фактически таким образом происходит зачет встречных обязательств, однако формально связи между обязательством предоставить квартиру и векселем не существует. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы допустить вероятность возврата имеющейся задолженности не вожделенной квартирой, а, к примеру, вашими собственными деньгами (которые, кстати, за довольно длительный период могли заметно обесцениться). Более того, если застройщик окажется банкротом, вы теряете шансы и на получение денежных средств.

Еще одна лазейка для махинации с недвижимостью заключается в следующем. На участке, купленном под индивидуальное жилищное строительство, по факту возводится многоквартирный жилой дом. Сами квартиры, соответственно, продаются как доли в построенном доме, который, в свою очередь, может быть снесен по решению суда – ведь такие горе-застройщики часто игнорируют действующие градостроительные нормы и к тому же не особо заботятся о подведении коммуникаций.

Наконец, Остапы от строительства с целью быстрой наживы нередко организуют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), пользуясь тем, что договоры паенакопления не обязательно фиксировать в Росреестре. Подобная лояльность отечественного законодательства позволяет аферистам совершать двойные продажи. При этом в ЖК РФ прописано, что продажа квартир допускается до получения разрешения на строительство [1]. Однако в дальнейшем в том случае, если администрация муниципального образования откажется выдавать соответствующее разрешение, решение суда будет однозначным: дом признают самовольным строением и просто-напросто снесут.

Некоторый оптимизм вселяет то обстоятельство, что кое-кто из обманутых дольщиков все-таки сумел победить в борьбе с недобросовестными застройщиками. Ликвидация долгостроев происходит по-разному. Кто-то в судебном порядке регистрирует право собственности на недостроенный объект, создает ТСЖ или ЖСК, объединяется в некоммерческое партнерство. Принимая на себя функции заказчика, инициативные группы дольщиков достраивают объекты собственными силами за счет дополнительного вложения личных средств. Хотя у людей, многие из которых вложили последние накопления, лишних денег, конечно, нет. Помимо этого, далеко не всегда среди пострадавших оказывается человек, обладающий необходимыми профессиональными знаниями. В этом случае приходится активнее привлекать к решению проблемы соответствующие муниципальные структуры, которые, в свою очередь, ищут какие-либо инвестиционно-строительные компании, готовые приступить к завершению проблемного строительства.

В данном случае от представителей госструктур зависит довольно многое: они могут оказать добросовестному застройщику содействие в получении кредита, а также предложить условия, которые дадут потенциальным инвесторам дополнительный стимул. В частности, это может быть внесение изменений в проект, возможность возведения на выделенном участке дополнительного здания или же оптимизация технических условий. Предоставление таких преференций имеет особую значимость, поскольку доходность от достроя существенно ниже, чем если бы компания выполнила полный цикл работ с нуля.

Но вернемся собственно к ипотеке. Если вы приняли решение воспользоваться этим инструментом, важно помнить: договор ипотечного кредитования – тот самый документ, на основании которого многие годы будет строиться бюджет вашей семьи. Поэтому обращать внимание следует на все нюансы: сколько и за что придется платить, какая страховка предусмотрена, чего ожидать в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Помните, кроме расходов по кредиту, есть и другие затраты. На первый взгляд они могут представляться незначительными, но в совокупности сумма может оказаться немалой. Это и единовременная комиссия за выдачу кредита, и оплата услуг оценщиков, и расходы, которые вы понесете у нотариуса, и различные комиссии за обслуживание кредита или ведение ссудного счета, за рефинансирование по более низкой процентной ставке, реструктуризацию кредита из-за снижения доходов, наконец, смену созаемщика. Между тем, Президиум ВАС РФ уже указывал на незаконность взимания подобного вида комиссий [3]. Однако одни банки всё же пытаются взимать за это дополнительные деньги, другие могут попросту отказать клиенту в осуществлении подобных трансформаций. Есть и еще один немаловажный момент, связанный с возможностью досрочного погашения кредитной задолженности. Ваше стремление поскорее избавиться от долгового ярма отнюдь не радует банкиров, которым вы таким образом мешаете заработать, поэтому они требуют заранее предупреждать о внесении досрочного платежа и документально фиксировать график погашения.

Бывают случаи, когда покупатель вынужден продать приобретенное в ипотеку жилье, переуступив свои права другому лицу. Такая возможность предусмотрена отечественным законодательством, согласно которому новый жилец обязан принять все условия, прописанные в договоре ранее. Здесь необходимо учитывать, что банк может в любой момент внести какие-либо изменения в договор, поэтому, подписывая его, нужно быть предельно внимательным.

Понятно, что наивысшей благодатью для мошенников является банальная финансовая и юридическая неграмотность населения, тем более что правила игры на российском ипотечном рынке зачастую ставят в тупик даже специалистов. Более того, в роли пострадавших могут оказаться и сами банки. Например, заемщики-аферисты порой делают ставку на то, что аккредитованные при банке оценщики не поедут осматривать предмет залога, допустим, из-за его удаленности. В этом случае заемщик рассчитывает привлечь «свою» оценочную компанию, вступив в сговор с ее представителями. В результате кредитору будет предъявлено фальшивое заключение с завышенной стоимостью объекта, а недостатки недвижимости окажутся нивелированы.

Нередко получатели ипотечного кредита банально скрываются, прихватив немалые средства. Сообщниками некоторых из них становятся риелторские агентства и так называемые ипотечные брокеры. Услуги тех и других недешевы, поэтому человек, стремящийся сэкономить – а именно к этому разряду относятся ипотечники – вряд ли станет обращаться к ним. В большинстве случаев их клиент – тот, для кого важно любым способом получить денежные средства [2, с. 1–3].

Как не стать жертвой мошенников? Ответ на этот вопрос очень прост: и кредитору, и заемщику необходимо максимально тщательно проверять достоверность сведений и документов, представленных другой стороной. В ипотечном кредитовании множество нюансов. Поэтому в процессе заключения договора все же нелишне раскошелиться на услуги специалистов, обладающих достаточной компетенцией.