Договор аренды: основные направления совершенствования норм в российском законодательстве

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России существует значительная общественная необходимость обеспечения устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов экономической деятельности, что, в конечном итоге, должно иметь благоприятный характер, влияние на уровень жизни населения.

Одной из актуальных проблем договорного права является противоречие в лизинговой деятельности. А именно: в статье 13 Федерального закона «О финансовом аренде (лизинге)» лизингодатель, несомненно, имеет право списать деньги лизингополучателя с банковского счета при условии, что последний не перечислял арендные платежи более двух  раз подряд после истечения срока, указанного в договоре. Данная статья противоречит принципам Конституции Российской Федерации, то есть, признавая важность защиты интересов арендодателя, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации[4,158].

Следует также отметить, что из пункта 1 ст. 22 Закона о финансовом лизинге исключены положения об ответственности лизингополучателя за ущерб имуществу, возникший в результате установки оборудования, являющегося предметом лизинга. Поскольку на практике арендодатель, продавец или специализированная организация чаще всего участвуют в установке арендованного оборудования до момента ввода оборудования в эксплуатацию.

Следующей проблемой является участие земли в гражданском обороте в связи с тем, что происходит утверждение частной собственности на землю [5, 162]. Земля стала объектом хозяйственного оборота и снова попала в сферу действия гражданского права, последствиями которой являются, распространение на имущественные земельные отношения норм общей части гражданского права и необходимость приписывания этих отношений к компетенции Федерация.

Совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным законодательством, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и другого специального законодательства, и поэтому земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение. Также необходимо отметить, что земля имеет особый правовой статус в связи с тем, что является уникальным природным ресурсом.  

Наиболее  распространенным видом сделок с землей, несомненно, является договор аренды земли.  Договор аренды в России  является наиболее приемлемым способом развития арендных отношений, осуществляемым в строгих рамках современного законодательства.

При заключении договоров аренды земли должны последовательно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор приобретает право владения и пользования земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором[5,264]. Таким образом, в отношении аренды земельных участков отношения по аренде земельного участка регулируются общими требованиями, предъявляемыми гражданским законодательством к арендным отношениям, и Гражданский кодекс Российской Федерации формирует основу для законодательного регулирования наряду с земельным законодательством.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует особенности аренды земельных участков. Однако это положение ЗК РФ «следует рассматривать как отсутствие юридически-технического характера», поскольку «при разрешении споров о законности аренды земельных участков нормы гражданского права следует считать приоритетными».

Несомненно, «положения, касающиеся аренды земли, закрепленные в ЗК РФ, свидетельствуют о неопределенности соотношения земельного и гражданского права, что создает правовые конфликты».

Поэтому важной проблемой является определение соотношения этих отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, с учетом того, что диаметрально противоположные подходы имеют место в ряде положений Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ [5,268].

Однако стоит отметить, что гражданское законодательство в приоритет над земельным законодательством в регулировании земельной собственности, так как гражданское и земельное право основано на разных принципах правового регулирования имущественных отношений.

Право аренды имущества принадлежит его владельцу. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственник на аренду имущества.

По словам О.П. Скребова, аренда земельных участков осуществляется только собственниками. Однако это противоречит пункту 2 ст. 264 ГК РФ, поскольку лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет права собственности и пользования принадлежащим ему земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором заключенным с владельцем земли.

В настоящее время существуют договоры аренды и права аренды, вытекающие из самого договора и принадлежащие арендатору. Эти положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные различия содержатся в положениях Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, касающихся прав арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду или иным образом передавать права и обязанности арендаторов другим лицам [5, 278].

В соответствии  с п. 2 ст. 615 ГК РФ  арендатор имеет право сдавать в аренду арендованное имущество в аренду, а также передавать права и обязанности по этому договору третьим лицам, но при условии согласования данных действий с арендатором и если иное не предусмотрено законом и иными нормативно- правовыми актами. Сдавать часть арендованного участка может арендатор, но при условии, что будет получено согласие арендодателя земельного участка. Договор субаренды подлежит регистрации также как и договор аренды, срок  его действия  не должен превышать срока действия договора аренды.

Земельное законодательство дает право арендатору сдавать арендованный земельный участок в субаренду в течение действия договора аренды земельного участка без согласия собственника, но с его уведомлением, если иное не предусмотрено договором, что указано в п. 6 ст. 22 Земельный кодекс Российской Федерации.

Следовательно, положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского права, могут на практике стать неприменимыми: ЗК РФ, устанавливающий нормы гражданского права, вводится в сферу гражданско-правового регулирования, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по пользованию и защита земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться, поскольку это противоречит п. 2 ст. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Следует отметить, что возможно установить определенный баланс между государственными и частными интересами в области договора аренды земельного участка только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника со стороны арендатора. произвол, даже когда речь идет об аренде земли в частной собственности [5,286].

Таким образом, учитывая вышеизложенное, мы считаем, что такого рода коллизионные нормы следует разрешать в пользу Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды земельного участка к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. А к Земельному кодексу отнести порядок регулирования предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, и вопросы изъятия земельных участков.