Проблемы в управлении недвижимым муниципальном имуществом в муниципальном управлении «Кайтагский район» республика Дагестан и пути их решения

На сегодня одной из наиболее актуальных задач, лежащих в правовом и организационном поле деятельности органов муниципального управления является управление недвижимым имуществом, закрепленным за муниципалитетом на праве собственности или аренды.

Недвижимость можно рассматривать также как средство воспроизводства, учитывая при этом, что недвижимое имущество на сегодня рядом изданий понимается неверно, не с точки зрения экономики, а значит, данные понятия не отражают связь между практикой обращения имущества и экономической теорией.

Имущество граждан, государства и юридических лиц к капитальным благам. Категории имущества можно объединить в три подгруппы: здания и сооружения; оборудование; товарно-материальные запасы. Именно первая группа – здания и сооружения, и является недвижимым имуществом [1, С.5].

Одной из задач муниципалитета по управлению недвижимым имуществом муниципалитета является реализация эффективной, то есть доходной, инвестиционной политики по отношению к существующему имуществу.

В то же время инвестиционные денежные потоки можно разделить на реальные и финансовые активы, отношения их раскрываются через взаимозависимость: через финансовые активы проходит освидетельствование прав на реальные активы. Через финансовые активы инвесторы осуществляют перераспределение реальных активов, в то время как реальные активы выступают объектом формирования национального дохода в экономике [2, С.7].

Следовательно, являясь реальным, а не финансовым активом, недвижимое имущество также является средством формирования национального дохода.

О данном обстоятельстве говорит в своем исследовании А. Герасимов, указывая на то, что разница между финансовыми активами, к которым относится валюта и ценные бумаги и реальными, к которым относится недвижимость и земля состоит в том, что финансовые ресурсы обладают более высокой скоростью извлечения прибыли, однако реальные активы демонстрируют большую маржинальность. Однако и риски неграмотного управления ресурсом также выше – без отсутствия тщательного анализа рынка и места постройки нового объекта недвижимости, а также покупательской способности населения, велик риск не получить прибыль с использованных вложений.

Специфика недвижимого имущества раскрывается также и через большое количество возможностей его применения в качестве инструмента для бизнеса, как и для сферы услуг, так и для торговли в качестве точки сбыта, либо точки складирования товара, так и для объекта инвестирования с целью дальнейшей сдачи в аренду, либо перепродажи.

В процессе строительства недвижимости на территории земельного участка качественно увеличивается и его ценность, поскольку именно на данной земле реализован строительный проект определенной стоимости, который невозможно перенести без нарушения его качественной целостности.

Институциональными являются участники, представляющие интересы государства и действующие в его интересах: государственные нотариусы; органы технической, пожарной и иной инспекции, которые выполняют надзорные функции за эксплуатацией и строительством сооружений и зданий; органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними; специалисты по технической эксплуатации, строители, проектировщики, которые финансируются из бюджета; органы, ведающие учетом строений и инвентаризацией; органы экспертизы проектной и градостроительной документации, которые занимаются согласованием и утверждением строительных архитектурных и проектов; территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, которые занимаются созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство, согласованием и утверждением градостроительных планов застройки территорий и поселений; территориальные и федеральные земельные органы, которые занимаются оформлением землеотвода, зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли.

К примеру, в качестве институционального участника системы управления недвижимым имуществом Кайтагского района муниципалитет выступает ответственным за максимально эффективное использование земель муниципального района, однако на сегодня деятельности муниципальных властей в данном направлении сопряжена с рядом проблем [3, С. 15].

Район расположен в юго-восточной части Дагестана и граничит: с Каякентским, Дербентским, Табасаранским, Агульским, Дахадаевским и Сергокалинским районами республики. В муниципальный район входят 16 муниципальных образований со статусом сельских поселений и 45 населённых пунктов в их составе. Основной отраслью производственной сферы района, в которой занято более половины трудоспособного населения — сельское хозяйство. Общая площадь под сельхоз. угодья составляет 34299 га. Район специализируется на выращивании винограда, плодов, зерна, овощей и картофель. Из общей площади с/х угодий виноградники и сады занимает 1726 га, или 5 %, а по производству винограда и плодов от общего объёма продукции составляет более 53 %.

Рассмотрим вопросы достигаемости муниципальными органами задач по эффективному управлению недвижимым имуществом.

За текущий отчетный период доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории муниципального района составляет 69%, что является средним показателем по остальным районам, однако недостаточным, поскольку налогообложение при использовании данной земли составляет значительное пополнения средств бюджета.

Стоит отметить, что в отношении уже сданных в аренду или проданных участков муниципального района ведется политика активного контроля, поскольку в отчетный период за последние полгода отсутствуют участки предоставленных для строительства, в отношении которых с даты принятия решения о предоставлении земельного участка или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) не было получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Это означает, что муниципальные органы ведут наблюдение за использованием предоставленных земель.

Однако за отчетный период площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства в расчете на 10 тысяч человек населения является одним из самых минимальных по региону: 0,3%, в то время как в Агульском районе данный показатель составляет 0,6%, в Ахвахском районе составляет 1,9%, в Ахтынском районе составляет 2,16%.

Стоит отметить, что климат Кайтагского района — умеренный, весьма благоприятный для возделывания сельхозкультур. Виноград, яблоки, персики, черешня - из общей площади сельхозугодий виноградники и сады занимают более 1,5 тысяч гектаров. Сотни оснащены системой капельного орошения. А с помощью имеющего зарубежного оборудования эти плоды могут храниться круглый год, обеспечивая фруктами не только рынки нашей республики, но и всей страны [4].

Таким образом, для муниципальных органов управления недвижимым имуществом Кайтагского района актуальной задачей является применение инструментов стимулирования государственно-частного партнерства в целях более эффективного использования со стороны предпринимателей и юридических лиц муниципальной земли. Предлагается внести изменения в муниципальную программу развития района в целях стимулирования представителей малого и среднего бизнеса к аренде и выкупу муниципальной земли. Данные изменения должны быть составлены совместно с муниципальными программами поддержки сельскохозяйственного коммерческого сектора.