Статья:

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА

Конференция: CXLVI Студенческая международная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум»

Секция: Юриспруденция

Выходные данные
Мухоморова М.Ю. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА // Молодежный научный форум: электр. сб. ст. по мат. CXLVI междунар. студ. науч.-практ. конф. № 36(146). URL: https://nauchforum.ru/archive/MNF_interdisciplinarity/36(146).pdf (дата обращения: 24.05.2024)
Лауреаты определены. Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Мне нравится
Дипломы
лауреатов
Сертификаты
участников
Дипломы
лауреатов
Сертификаты
участников
на печатьскачать .pdfподелиться

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА

Мухоморова Мария Юрьевна
магистрант, Саратовская государственная юридическая академия, РФ, г. Саратов
Авдонина Татьяна Михайловна
научный руководитель, канд. юрид. наук, доцент, Саратовская государственная юридическая академия, РФ, г. Саратов

 

На данный момент договор долевого строительства в тексте Гражданского кодекса РФ не упоминается.

Его легальное определение дается только в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. Однако на основе данного закона нельзя прийти к выводу о сущности, правовой природе и отличии договора долевого строительства от иных гражданско-правовых договоров [2].

В силу чего можем констатировать, что договор долевого строительства является достаточно спорным.

В свою очередь М.И.Кулагин говорит, что появляются новые договоры, которые состоят как минимум из двух известных отечественному праву договоров [3].

Согласно главе 39 ГК РФ [4]если договор основывается на оплате, то он является возмездным. При этом оказание услуг согласно гл. 39 ГК РФ не сопровождается каким-либо новым регулированием новых вещей. Объект долевого строительства, во-первых, указывает, что лицу будет построено жилье, а во-вторых, договор участия в долевом строительстве акцентирует внимание на том, что лицу будет предоставлено не весь дом, а часть (квартира) многоквартирного дома, но только после того как его введут в эксплуатацию. Именно это является основой условия договора [5]

В свою очередь, как говорил Д.И. Майер: «части сделки создают саму сделку, а при их отсутствии она недопустима» [6]. А существенными условиями договора считаются именно такие условия, которые необходимы для заключения сделки, на основе чего порождаются права и обязанности у сторон договора.

При этом заключение договора в соответствие со ст. 432 ГК РФ зависит от достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям. Основополагающим основанием при заключении договора являются только существенные условия, которые отражены в договоре и условия, о включении которых настаивает хотя бы одна из сторон [7].

По мнению некоторых ученых, понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» полностью совпадает с понятием «объект договора участия в долевом строительстве».

Если рассматривать понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» с точки зрения отождествления понятия «предмет договора с объектом долевого строительства», то нельзя забывать о том, что в соответствие с гражданским правом объектом договора может быть как уже созданная вещь, так и вещь, которая еще будет создана в будущем. При данных обстоятельствах следует сторонам правильно определить вещь для того, чтобы в последующем между ними не было дискуссий при передаче вещи.

Предмет договора содержит два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект) и подлежащее передаче имущество (материальный объект). Поэтому можем сказать, что предмет договора представляет собой именно участия сторон регулирующих долевое строительство, которое заключается в индивидуализации предмета исполнения.

Основываясь на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отметим, что предметом договора является строительство застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача его заказчику после завершения в установленные сроки. Предметом договора в данном случае является объект долевого строительства, а индивидуализация объекта долевого строительства осуществляется согласно проектной документации [8].

Однако Н.Бунина полагает, что при таком заключении договора объект не может быть индивидуализирован, так как он еще не построен и не прошел процедуру кадастрового и технического учета, в силу чего это не является объектом недвижимого имущества, а поэтому не может быть объектом гражданских прав. В силу чего, законодательное определение  понятия объекта долевого строительства, находится в коллизии с нормами законодательства и в силу этого представляет собой фикцию [9].

При этом главным условием договора участия в долевом строительстве заключается именно в сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Указанный срок - это конкретный период времени, когда застройщик обязан исполнить обязательства согласно договору перед участниками долевых дольщиков (ст. 314 ГК РФ).

По общему правилу, срок исчисляется в соответствии с установленным законом либо актами сделки и который конкретизируется определенной датой, например 27 августа 2022 г. или исчисляется определенными периодами: месяцами, неделями и т.д. Срок также может исчисляться и на определенное событие, но при этом оно должно именно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Таким образом, присутствует три способа определения срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. При этом в рамках анализируемого нами договора применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.

Но для потребителя самый лучший из этих трех видов определения даты завершения долевого строительства – это конкретная дата или квартал определенного года [10]. 

Следующие условия это цена и гарантийный срок.

Определение цены договора сформулировано в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, согласно положениям которого, изменение стоимости объекта долевого строительства после заключения договора может быть признано законным в случае, если договором предусмотрены соответствующие возможности. Увеличение цены договора порождает обязательства застройщика по отчислениям в компенсационный фонд в соответствии со ст. 23.2 Федерального закона.

Касательно гарантийного срока, то он составляет на объект долевого строительства не менее пяти лет, а на техническое и инженерные оборудования – не менее трех лет  [11].

В научной литературе предлагаются рассматривать анализируемый нами договор с позиции строительного подряда, когда присутствуют взаимные обязательства. Но договор подряда указывает, что заказчик вступает в правоотношения с подрядчиком, а застройщик может использовать любых лиц со стороны при осуществлении различных работ.

При этом, например Ю.В.Романец указывает, что эти договоры близки к признакам подряда [12] Подобную позицию разделяет и О.Г.Ломидзе, единственное, в чем это выражено отличие этих договоров, это то, что при договоре долевого строительства указывается именно на финансирование возведения многоквартирного дома, а при строительном подряде дома могут быть не только многоквартирные, но и индивидуальные, а собственником их является собственник, который выделяет денежные средства подрядчику  [5]

Кроме того, присутствует дискуссия, касательно того, что договор о долевом строительстве является именно публичным (ст. 426 ГК РФ).

Так, А. А. Маковская говорит, что этот договор не является публичным [13].

В то время как М. И. Брагинский указывает, что публичным является любой договор, который соответствует ст. 426 ГК РФ [14]. Эту же позицию разделяют и некоторые иные ученые [15]

Основными чертами договора долевого строительства, является:

Во-первых, его консенсуальность, так как он заключается с момента государственной регистрации, а выполняется с учетом исполнения договора долевого участия со стороны застройщика [16].

Во-вторых, договор является двусторонним и возмездным, в силу того, что в обязанности застройщика входит построить объект недвижимости и передать его дольщику, который, в свою очередь, обязан исполнить встречное обязательство по оплате цены договора и принять объект, при условии наличия акта о вводе в эксплуатацию [17].

В-третьих, этот вид договора относится к договорам присоединения. Это обусловлено тем, что входит с одной стороны застройщик, а с иной достаточное число долевых дольщиков, которые ожидают от первоначального ввод в эксплуатацию дома, а застройщик ожидает выплату денежных средств за получаемые ими квартиры (согласно заключенным и прописанным в каждом договоре).

В-четвертых, в договоре указывается, что застройщик обязан сдать строение, в силу чего дольщики имеют право при нарушение обязательств со стороны застройщика, требовать неустойку [18].

Таким образом, договор долевого строительства, является двусторонним, возмездным, консенсуальным и относится к договорам присоединения. Кроме того, в договоре указывается, что застройщик обязан сдать строение, в силу чего дольщики имеют право, при нарушение обязательств со стороны застройщика, требовать неустойку.

 

Список литературы:
1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // Режим доступа http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ 
2. Курова Н.Н., Тараканов П.В.. "Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Актуальные вопросы" NOMOTHETIKA: Философия. Социология. Право, вып. 36. №. 10 (231). 2016. С. 120-126.
3. Кулагин М.И. Избранные труды. М., 2006. С.259.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ
5. Чермак Н.Л. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров. // Вестник Международного института экономики и права. № 1 (22).  2016. С. 67.
6. Мейер Д.И. Русское гражданское право / Д.И. Мейер. - 3. изд., испр. - М.: Статут: Консультант Плюс, 2003 (ОАО Яросл. полигр. комб.). - 829 с.
7. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве. // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право».  №. 2. 2009. С.246.
8. А. В. Константинова. Существенные условия договора участия в долевом строительстве. // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. № 11-3. 2019. С. 73. doi:10.24411/2500-1000-2019-11817
9. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2007. №6.
10. Условие о сроке передачи // // [Электронный ресурс]: [сайт]. - URL https://zakon.ru/blog/2016/7/11/uslovie_o_sroke_peredachi_obekta_dolevogo_stroitelstvadogovornaya_tehnika_i_problemy_pravoprimeneniy (дата обращения 02.09.2021)
11. Константинова А.В. Существенные условия договора участия в долевом строительстве. // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. № 11-3. 2019. С. 72. doi:10.24411/2500-1000-2019-11817
12. Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 77.
13. См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5. С. 25. См. также: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Строительство и право. 2006. № 6. С. 13.
14. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001. С. 252.
15. Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 117. См. также: Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 55; Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006. С. 22, 23; Майбор1ода Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 8, 9, 15, 16; Кирсанова Е. В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки. 2007. № 3. С. 64.
16. Лепехии ИА. Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2o11. Ж. 22. С. 8
17. Лепехии И•A• Правовая природа договора участия в долевом строительстве / / Юрист. 2o13. Ж 2.С. 9
18. Договор долевого участия в строительства 2021 // [Электронный ресурс]: [сайт]. – URL:https://www.kp.ru/putevoditel/dom/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/ (дата обращения 02.09.2021)