ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА

На данный момент договор долевого строительства в тексте Гражданского кодекса РФ не упоминается.

Его легальное определение дается только в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. Однако на основе данного закона нельзя прийти к выводу о сущности, правовой природе и отличии договора долевого строительства от иных гражданско-правовых договоров [2].

В силу чего можем констатировать, что договор долевого строительства является достаточно спорным.

В свою очередь М.И.Кулагин говорит, что появляются новые договоры, которые состоят как минимум из двух известных отечественному праву договоров [3].

Согласно главе 39 ГК РФ [4]если договор основывается на оплате, то он является возмездным. При этом оказание услуг согласно гл. 39 ГК РФ не сопровождается каким-либо новым регулированием новых вещей. Объект долевого строительства, во-первых, указывает, что лицу будет построено жилье, а во-вторых, договор участия в долевом строительстве акцентирует внимание на том, что лицу будет предоставлено не весь дом, а часть (квартира) многоквартирного дома, но только после того как его введут в эксплуатацию. Именно это является основой условия договора [5]

В свою очередь, как говорил Д.И. Майер: «части сделки создают саму сделку, а при их отсутствии она недопустима» [6]. А существенными условиями договора считаются именно такие условия, которые необходимы для заключения сделки, на основе чего порождаются права и обязанности у сторон договора.

При этом заключение договора в соответствие со ст. 432 ГК РФ зависит от достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям. Основополагающим основанием при заключении договора являются только существенные условия, которые отражены в договоре и условия, о включении которых настаивает хотя бы одна из сторон [7].

По мнению некоторых ученых, понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» полностью совпадает с понятием «объект договора участия в долевом строительстве».

Если рассматривать понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» с точки зрения отождествления понятия «предмет договора с объектом долевого строительства», то нельзя забывать о том, что в соответствие с гражданским правом объектом договора может быть как уже созданная вещь, так и вещь, которая еще будет создана в будущем. При данных обстоятельствах следует сторонам правильно определить вещь для того, чтобы в последующем между ними не было дискуссий при передаче вещи.

Предмет договора содержит два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект) и подлежащее передаче имущество (материальный объект). Поэтому можем сказать, что предмет договора представляет собой именно участия сторон регулирующих долевое строительство, которое заключается в индивидуализации предмета исполнения.

Основываясь на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отметим, что предметом договора является строительство застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача его заказчику после завершения в установленные сроки. Предметом договора в данном случае является объект долевого строительства, а индивидуализация объекта долевого строительства осуществляется согласно проектной документации [8].

Однако Н.Бунина полагает, что при таком заключении договора объект не может быть индивидуализирован, так как он еще не построен и не прошел процедуру кадастрового и технического учета, в силу чего это не является объектом недвижимого имущества, а поэтому не может быть объектом гражданских прав. В силу чего, законодательное определение  понятия объекта долевого строительства, находится в коллизии с нормами законодательства и в силу этого представляет собой фикцию [9].

При этом главным условием договора участия в долевом строительстве заключается именно в сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Указанный срок - это конкретный период времени, когда застройщик обязан исполнить обязательства согласно договору перед участниками долевых дольщиков (ст. 314 ГК РФ).

По общему правилу, срок исчисляется в соответствии с установленным законом либо актами сделки и который конкретизируется определенной датой, например 27 августа 2022 г. или исчисляется определенными периодами: месяцами, неделями и т.д. Срок также может исчисляться и на определенное событие, но при этом оно должно именно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Таким образом, присутствует три способа определения срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. При этом в рамках анализируемого нами договора применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.

Но для потребителя самый лучший из этих трех видов определения даты завершения долевого строительства – это конкретная дата или квартал определенного года [10]. 

Следующие условия это цена и гарантийный срок.

Определение цены договора сформулировано в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, согласно положениям которого, изменение стоимости объекта долевого строительства после заключения договора может быть признано законным в случае, если договором предусмотрены соответствующие возможности. Увеличение цены договора порождает обязательства застройщика по отчислениям в компенсационный фонд в соответствии со ст. 23.2 Федерального закона.

Касательно гарантийного срока, то он составляет на объект долевого строительства не менее пяти лет, а на техническое и инженерные оборудования – не менее трех лет  [11].

В научной литературе предлагаются рассматривать анализируемый нами договор с позиции строительного подряда, когда присутствуют взаимные обязательства. Но договор подряда указывает, что заказчик вступает в правоотношения с подрядчиком, а застройщик может использовать любых лиц со стороны при осуществлении различных работ.

При этом, например Ю.В.Романец указывает, что эти договоры близки к признакам подряда [12] Подобную позицию разделяет и О.Г.Ломидзе, единственное, в чем это выражено отличие этих договоров, это то, что при договоре долевого строительства указывается именно на финансирование возведения многоквартирного дома, а при строительном подряде дома могут быть не только многоквартирные, но и индивидуальные, а собственником их является собственник, который выделяет денежные средства подрядчику  [5]

Кроме того, присутствует дискуссия, касательно того, что договор о долевом строительстве является именно публичным (ст. 426 ГК РФ).

Так, А. А. Маковская говорит, что этот договор не является публичным [13].

В то время как М. И. Брагинский указывает, что публичным является любой договор, который соответствует ст. 426 ГК РФ [14]. Эту же позицию разделяют и некоторые иные ученые [15]

Основными чертами договора долевого строительства, является:

Во-первых, его консенсуальность, так как он заключается с момента государственной регистрации, а выполняется с учетом исполнения договора долевого участия со стороны застройщика [16].

Во-вторых, договор является двусторонним и возмездным, в силу того, что в обязанности застройщика входит построить объект недвижимости и передать его дольщику, который, в свою очередь, обязан исполнить встречное обязательство по оплате цены договора и принять объект, при условии наличия акта о вводе в эксплуатацию [17].

В-третьих, этот вид договора относится к договорам присоединения. Это обусловлено тем, что входит с одной стороны застройщик, а с иной достаточное число долевых дольщиков, которые ожидают от первоначального ввод в эксплуатацию дома, а застройщик ожидает выплату денежных средств за получаемые ими квартиры (согласно заключенным и прописанным в каждом договоре).

В-четвертых, в договоре указывается, что застройщик обязан сдать строение, в силу чего дольщики имеют право при нарушение обязательств со стороны застройщика, требовать неустойку [18].

Таким образом, договор долевого строительства, является двусторонним, возмездным, консенсуальным и относится к договорам присоединения. Кроме того, в договоре указывается, что застройщик обязан сдать строение, в силу чего дольщики имеют право, при нарушение обязательств со стороны застройщика, требовать неустойку.