ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЭЛЕКТРОННОЙ ФОРМЕ

Для договора купли-продажи недвижимости необходима письменная форма и государственная регистрация данного договора. В настоящее время гражданское право эволюционирует вместе с развитием технологий, о чем говорит то, что покупатель и продавец при заключении данного договора могут воспользоваться электронной формой сделки. Большинство компаний, особенно крупных, отказываются от пересылки физических копий по почте в пользу сделок в электронной форме. Это обосновывается высокой скоростью заключения сделки, системностью и удобством, особенно для заключения сделки лицами, находящимися в разных городах страны.

Так, законодатель в п. 2 ст. 434 ГК РФ отмечает, что к письменной форме договора могут быть отнесен электронный документ, подписанный сторонами в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Это замечание позволит не допустить разногласий при рассмотрении порядка заключения этого договора. Отсутствие дискриминации электронной формы договора по отношению к письменной распространенная зарубежная практика.

Электронным договором может служить электронный документ, заключенный дистанционно. Заключение возможно путем компьютеризованного обмена данными, использование специальных транзакционных веб-сайтов, а также с помощью публичного форума.

Гражданскому праву известен смарт-контракт. Смарт-контракт является разновидностью электронного договора. Заключение сделки происходит с помощью технологии Блокчейн. Благодаря этой технологии любое лицо может хранить и обрабатывать информацию о договоре, описанную математическими правилами. Как отмечено в Аналитическом обзоре Сберегательного Банка Российской Федерации по теме «Смарт-контракты», смарт-контракт может быть определен как договор между двумя и более сторонами об установлении, изменении или прекращении юридических прав и обязанностей, в котором часть или все условия записываются, исполняются и (или) обеспечиваются компьютерным алгоритмом автоматически в специализированной программной среде.

При заключении договора требуется волеизъявление сторон, которое в конченом счете, выражается в подписании одного документа. В случае с договором в электронной форме лица могут использовать электронную подпись [1, с. 456]. Понятие данного инструмента определено в ст. 2 «Федерального закона «Об электронной подписи»: «электронная подпись - информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию» [4]. Далее из вышеуказанного закона из нормы ст. 6 следует, что информация, подписанная электронной подписью будет являться равнозначной документу на бумажном носителе, который носитель подписывает собственноручно. Поэтому делается вывод, что форма договора будет соблюдена.

Сама же электронная подпись может быть получена клиентом в удостоверяющем центре, аккредитованном в Минкомсвязи России. С 2019 года законодатель также предоставляет возможность предоставлять в Единый государственный реестр недвижимости «заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью)». В этом случае запись будет вносится в ЕГРН в срок не более 5 дней с момента подачи заявления. То есть норма ч. 1 ст. 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» дает возможность сторонам для регистрации перехода права собственности в электронной форме [5]. Это положение особенно актуально в тех случаях, когда договор заключается контрагентами из разных населенных пунктов.

Однако, чтобы это было возможно необходимо уведомить Росреестр [3]  о согласии на передачу документов в электронном виде, то есть согласно ч. 3 ст. 36.2 вышеуказанного закона: «Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется заявителем в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения в соответствии с требованиями, предусмотренными пунктом 1 части 1, частью 2, пунктом 1 части 4, частями 8, 14, 15, 17, 18 статьи 18 и частями 1, 2 статьи 21 настоящего Федерального закона» [5]. Если этого не сделать, то любые сделки в электронной форме будут отклоняться Росреестром.

Непосредственно сам договор может быть заключен несколькими способами. Он может быть заключен с помощью банка, застройщика или агентства недвижимости, если у них есть соглашение с Росреестром. То есть указанные субъекты помогают сторонам договора оформить электронные подписи и самостоятельно подают необходимые документы в Росреестр. Как правило, данная ситуация может складываться при сделках с ипотекой. Иной порядок возможен через нотариуса. Так, согласно ст. 44.2 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариусом может быть изготовлен документ в электронной форме. Стороны подписывают договор в данной форме электронными подписями, далее он подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса [2]. После этого он передается для регистрации в ЕГРН. Также возможно оставить заявку на сайте Россреестра самостоятельно, заверив её электронной подписью, оплатив госпошлину и собрав необходимы пакет документов.

Гражданско-правовые электронные договоры несут некоторые издержки, связанные с их формой. Одной из проблем является определение места заключения договора, а также времени. Требуются дополнительные силы для доказывания самого факта наличия договора, также электронный договор может быть удален с сайта, информация о нем стать недоступной, заблокированной. Возможно изменение содержание договора путем взлома, компьютерных вирусов. Развитие конфиденциальности в заключении гражданско-правовых договоров может ставить вопросы об установлении стороны договора, отсутствия порока воли у сторон. Все эти проблемы не являются аргументами против заключения электронных договоров и купли-продажи жилых помещений, в частности. Наоборот, это способствует развитию гражданского права, так как ставит решаемые задачи перед российским правом. Авторы работы считают, что необходимо вносить в Гражданский кодекс Российской Федерации главы о электронной форме договора в целом и в ней статьями закрепить особенности гражданского-электронного договора в отношении конкретных объектов, в частности.

В целом следует сказать, что электронная форма заключения договора становится востребованной в связи с развитием электронного документооборота в Российской Федерации. Гражданский кодекс и иное законодательство позволяет заключать договор купли-продажи с таким предметом как недвижимость. Это позволяет снизить нагрузку как на сами стороны договора, так и на органы осуществляющие государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.