ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗОН С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Проблемы, связанные с правовым регулированием зон с особыми условиями использования территорий (далее – «ЗОУИТ», зоны), актуальны. Данные зоны являются предметом особого внимания как у правообладателей объектов недвижимости, так и для широкого круга специалистов, поскольку их установление обеспечивает безопасность населения и защиту окружающей среды. Однако, несмотря на важность и актуальность данного института, на сегодняшний день понятие ЗОУИТ остается неоднозначным.

В Земельном кодексе РФ [1] (далее – ЗК РФ) и Градостроительном кодексе РФ [2] (далее – ГрК РФ), регулирующим ЗОУИТ, данный термин раскрывается путем перечисления видов зон, которые к ним относятся. Например, ЗК РФ закрепляет закрытый перечень зон, перечисляет 28 видов. В ГрК РФ также перечисляются виды зон, однако, его перечень открытый, что, в свою очередь, является неоднозначным по сравнению с раскрытием данного термина ЗК РФ.

При этом, принимая во внимание разграничение данных зон по видам, мы можем заметить и иное, частное определение режима ЗОУИТ.

Об этом свидетельствуют, например: Федеральные законы от 25.06.2002 № 73 (ред. от 24.07.2023) Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации [3] и от 20.12.2004 № 166 (ред. от 29.12.2022) О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов [4], которые устанавливают правовой режим для таких разновидностей ЗОУИТ, как зоны охраны объектов культурного наследия и рыбохозяйственные заповедные зоны.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что четкого понятия, раскрывающего сущность ЗОУИТ, нет. Действующая нормативно-правовая база, регулирующая ЗОУИТ, содержит в себе разные перечни зон (ЗК РФ и ГрК РФ), а также частные определения режимов ЗОУИТ. В свою очередь, это порождает на практике признания данных зон серьезные судебные нарушения, выражающихся в неправильном определении режимов зон, а равно ошибочного толкования и применения норм материального и процессуального права, и как следствие этого отмена судебного решения. Примером этому может послужить Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2022 г. № 305-ЭС22-14342 по делу № А40-101706/2021 [5], в котором дело по иску о признании недействительным отказа в принятии решения об установлении санитарно-защитной зоны направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду неправильного толкования судами нижестоящих инстанций норм материального права.

Так, суды сочли, что Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.03.2018  № 222 [6], не являются положением о ЗОУИТ применительно к п. 1 ст. 106 ЗК РФ, поэтому перечень оснований для отказа в принятии решения об установлении санитарно-защитной зоны может быть истолкован расширительно.

К тому же, ошибочно ссылаясь на ч. 6 ст. 23 ГрК РФ, нормы которой не регулируют порядок установления санитарно-защитных зон, суды пришли к выводу, что проекты таких зон должны учитывать положения документов территориального планирования. Однако, такой вывод судов сделан без учета взаимосвязанных норм действующего законодательства. В этой связи, для того чтобы избавиться от правовых неопределенностей и препятствий в практической реализации норм права, необходимо закрепление в действующем законодательстве единой надлежащей дефиниции ЗОУИТ.

Еще одной немаловажной проблемой является тот факт, что сведения о границах не всех ЗОУИТ занесены в Реестр.

В связи со спецификой правового режима ЗОУИТ, важное значение имеет надзор за формированием данных территорий. Так, в реестр границ в ЕГРН в обязательном порядке должны вноситься сведения о границах ЗОУИТ. Такая выраженная необходимость объясняется тем, что данный процесс способствует соблюдению установленного законодательством РФ правового режима использования объектов недвижимости, а равно созданию благоприятных условий для жизнедеятельности человека, регулирования и ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду.

Долгое время в данной сфере возникали трудности по причине многоотраслевого характера правового регулирования ЗОУИТ и недостаточности нормативно-правовой базы.

Для реализации названных целей Правительством РФ были приняты положения для соответствующих видов зон. По сей день принятие таких актов продолжается и последним из них стало Постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 ^«О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства» [7]. Принятие актов позволило значительно улучшить статистику образования ЗОУИТ и соответственно внесения сведений об их границах в ЕГРН. Примером этому могут послужить сведения с Официального сайта Росреестра от 22.08.2023 г., где сообщается, что филиал ППК «Роскадастр» по Курской области за 2023 год внес в ЕГРН сведения о 1329 ЗОУИТ.

Так, в списке внесенных зон числятся 666 зон объектов электросетевого хозяйства и другие зоны [8].

Внесение данных сведений в ЕГРН прежде всего способствует реализации государственной политики в области охраны окружающей среды, также это позволяет сокращать случаи, когда объекты недвижимости, оказываются в пределах границ ЗОУИТ, сведения об образовании которых отсутствуют. Благодаря этому у правообладателей таких объектов существуют гарантии, что не будет приостановления регистрации прав Росреестром при совершении сделок с их имуществом, в связи с отсутствием информации о ЗОУИТ в договоре.

К тому же правообладатели стали своевременно и безошибочно узнавать об ограничениях их прав, а не собирать информацию самостоятельно для принятия мер по устранению допущенных нарушений и защиты прав, как это можно видеть в Определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 28.03.2023 г. N 302-ЭС22-23313 по делу N А19-19946/2021 [9], в котором истцу пришлось доказывать незаконность отказа внести сведения о зонах в ЕГРН, чтобы реализовать свою обязанность как собственника сооружения по предоставлению документов, необходимых для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в случае их отсутствия в ЕГРН.

Подводя итог всему вышесказанному следует сказать, что перед государством стоит необходимость в оптимизации и интенсификации нормативно-правового регулирования отношений, возникающих в процессе установления ЗОУИТ.

Так, принятие данных действий позволит решить затронутые в данной статье проблемы и как следствие поспособствуют исправлению и предотвращению возникновения ошибок в правоприменительной практике по признанию данных зон соответствующими, а равно их установлению и изменению.