Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ «Авантаж»

Известно, что стоимость объекта может определяться доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости [1].

Целью работы является выбор наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ «Авантаж».

Поставленная цель достигнута решением следующих задач:

– анализ ННЭИ;

– расчет стоимости объекта недвижимости, при разных вариантах его использования;

– выбор ННЭИ.

После исследования всех характеристик БЦ «Авантаж», можно сделать вывод о том, что объект находится в хорошем состоянии, оснащен всеми необходимыми коммуникациями, оборудованием, но существует площадка для повышения доходности объекта. Ниже приведем выявленные и предложенные дополнительные способы повышения доходности БЦ «Авантаж».

При текущем использовании бизнес-центра, площадью 10 000 кв. м., из которых 7 000 кв. м сдается в аренду, на цокольном этаже есть помещение 500 кв. м, которое не используется.

После анализа ННЭИ, где учитывались юридическая, физическая, финансовая осуществимости и экономическая обоснованность использования, было выделено для рассмотрения два варианта использования цокольного этажа: офисное или торговое назначение [2].

Рассмотрим предложенные варианты повышения стоимости объекта более подробно.

Вариант 1. Сдача цокольного этажа под офисное назначение

Так как здание используется под офисную функцию, нам известны данные для расчета стоимости БЦ, с учетом использования цокольного этажа под размещение офисов. Данные для расчета представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Параметры офисного здания

Вариант 2. Сдача цокольного этажа под торговое назначение

При сдаче цокольного этажа под торговое назначение объект будет иметь характеристики, представленные в таблице 2.

Таблица 2.

Параметры для торгового назначения

Таким образом, в таблице 3 представлены денежные потоки при разном использовании БЦ в течение прогнозного периода, с учетом стоимости продажи [3].

Таблица 3.

Денежные потоки при двух вариантах использования

В таблице 4 представлена стоимость офисного и офисно-торгового здания.

Таблица 4.

Выбор ННЭИ

После изучения двух вариантов использования стало очевидно, что наилучшим и наиболее эффективным использованием цокольного этажа будет сдача площадей под торговое назначение [4].

Таким образом, как показано в [5,6], при грамотном управлении объектом стоимость бизнес-центра увеличится на 13,4%.