Статья:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ «Авантаж»

Конференция: XXVIII Студенческая международная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум»

Секция: Экономика

Выходные данные
Путря А.Г. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ «Авантаж» // Молодежный научный форум: электр. сб. ст. по мат. XXVIII междунар. студ. науч.-практ. конф. № 27(28). URL: https://nauchforum.ru/archive/MNF_interdisciplinarity/27(28).pdf (дата обращения: 28.03.2024)
Лауреаты определены. Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Мне нравится
Дипломы
лауреатов
Сертификаты
участников
Дипломы
лауреатов
Сертификаты
участников
на печатьскачать .pdfподелиться

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ «Авантаж»

Путря Анна Геннадьевна
студент, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого, РФ, г. Санкт-Петербург
Алексеева Наталья Сергеевна
научный руководитель, старший преподаватель, Петербургский политехнический университет Петра Великого, РФ, г. Санкт-Петербург

 

Известно, что стоимость объекта может определяться доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости [1].

Целью работы является выбор наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ «Авантаж».

Поставленная цель достигнута решением следующих задач:

– анализ ННЭИ;

– расчет стоимости объекта недвижимости, при разных вариантах его использования;

– выбор ННЭИ.

После исследования всех характеристик БЦ «Авантаж», можно сделать вывод о том, что объект находится в хорошем состоянии, оснащен всеми необходимыми коммуникациями, оборудованием, но существует площадка для повышения доходности объекта. Ниже приведем выявленные и предложенные дополнительные способы повышения доходности БЦ «Авантаж».

При текущем использовании бизнес-центра, площадью 10 000 кв. м., из которых 7 000 кв. м сдается в аренду, на цокольном этаже есть помещение 500 кв. м, которое не используется.

После анализа ННЭИ, где учитывались юридическая, физическая, финансовая осуществимости и экономическая обоснованность использования, было выделено для рассмотрения два варианта использования цокольного этажа: офисное или торговое назначение [2].

Рассмотрим предложенные варианты повышения стоимости объекта более подробно.

Вариант 1. Сдача цокольного этажа под офисное назначение

Так как здание используется под офисную функцию, нам известны данные для расчета стоимости БЦ, с учетом использования цокольного этажа под размещение офисов. Данные для расчета представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Параметры офисного здания

Показатель

Значение

Арендная площадь, кв. м

7500

Арендный ставка, руб./кв. м/ мес

1200

Коэффициент неплатежей, %

5

Коэффициент недозагрузок, %

6

Операционные расходы от эффективного валового дохода, %

35

Норма отдачи на капитал, %

12

Тем прироста арендной ставки, % в год

3

Коэффициент капитализации, %

9

 

Вариант 2. Сдача цокольного этажа под торговое назначение

При сдаче цокольного этажа под торговое назначение объект будет иметь характеристики, представленные в таблице 2.

Таблица 2.

Параметры для торгового назначения

Показатель

Значение

Арендная площадь, кв. м

500

Арендный ставка, руб./кв. м/ мес

1700

Коэффициент неплатежей, %

5

Коэффициент недозагрузок, %

4

Операционные расходы от эффективного валового дохода, %

40

Норма отдачи на капитал, %

13

Тем прироста арендной ставки, % в год

3,1

Коэффициент капитализации, %

9,9

 

Таким образом, в таблице 3 представлены денежные потоки при разном использовании БЦ в течение прогнозного периода, с учетом стоимости продажи [3].

Таблица 3.

Денежные потоки при двух вариантах использования

Год

1

2

3

4

5

6

7

CF1,

тыс. руб

62 689

64 569

66 506

68 502

70 557

72 673

931 510

CF2,

тыс. руб

64091

66019

68189

70638

73427

76652

1012548

 

В таблице 4 представлена стоимость офисного и офисно-торгового здания.

Таблица 4.

Выбор ННЭИ

Назначение

Стоимость БЦ (Vo), руб.

Офисное здание

696 540 000

Офисно-торговое здание

737 092 109

 

После изучения двух вариантов использования стало очевидно, что наилучшим и наиболее эффективным использованием цокольного этажа будет сдача площадей под торговое назначение [4].

Таким образом, как показано в [5,6], при грамотном управлении объектом стоимость бизнес-центра увеличится на 13,4%.

 

Список литературы:
1. Алексеева Н.С., Пупенцова С.В., Пупенцова В.В. История научных исследований в области управления недвижимостью // Проблемы социально-экономического развития Сибири. 2017. № 4 (30), С. 9-20
2. Бухарин Н.А., Пупенцова С.В. Оценка эффективности использования недвижимости образовательного учреждения // Университетское управление: практика и анализ. 2016, № 4 (104) – С. 103-110
3. Озеров Е.С., Пупенцова С.В. Управление стоимостью и инвестиционным потенциалом недвижимости. СПб. : Изд-во Политехн. ун-та. 2016. 600 с.
4. Озеров Е.С. Формирование системы управления доходной недвижимостью – СПб: Изд-во Политехн. ун-та, 2016 – 606 с.
5. Купцов А.А., Пупенцова С.В. Оценка эффективности реконцепции торговых центров // Экономика строительства. 2016. № 2. С. 66-77
6. Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Исследование зависимости нормы отдачи на капитал от размера капиталовложений // Экономика строительства. 2016, № 5 (41) – С. 16-21
7. Купцов А.А., Пупенцова С.В. Оценка эффективности реконцепции торговых центров // Экономика строительства. 2016. № 2. С. 66-77