О проблеме классификации объектов в качестве недвижимого имущества

Для любых участников гражданского оборота недвижимое имущество представляет интерес и обладает большой ценностью.

Это объясняется тем, что недвижимость всегда привлекательна с инвестиционной точки зрения, особенно сейчас – в период роста экономики и развития рыночных отношений.

Понятие недвижимости известно законодательству каждой страны, и каждое государство имеет свои особенности в правовом закреплении режима недвижимого имущества.

Данный термин является сложным, включая в себя как правовые, так и экономические аспекты.

Анализируя сложившийся подход по вопросу отнесения тех или иных вещей к категории недвижимых, стоит отметить, прежде всего, то, что законодательство в данной сфере отнюдь не совершенно.

Так как отрасль гражданского права крайне подвижна и специфична, конкретика и жесткость формулировок может сковать гражданско-правовые отношения и навредить их развитию.

Статьей 130 Гражданского кодекса РФ [1, с. 57] установлено, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

На практике возникают проблемы установления того, всегда ли прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимым имуществом.

При рассмотрении судами дел об оспаривании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости ключевым аспектом представляется вопрос о том, является ли спорный объект самостоятельным объектом гражданского оборота.

Так, Верховный Суд Российской Федерации отказал в передаче кассационной жалобы территориального управления Росимущества в Волгоградской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам, определив, что спорный объект, «благоустройство территории», объектом недвижимого имущества не является, поскольку не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и не является отдельным объектом гражданского оборота, а выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям, в связи с чем, право собственности зарегистрировано в ЕГРП необоснованно [2, с. 3-4].

Аналогичное определение было вынесено Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении жалобы акционерного общества «Сахатранснефтегаз», где спорным объектом выступал «газопровод к ИЖС». Суд признал, что в связи с отсутствием у сооружения качества самостоятельного объекта недвижимости, право собственности на него не подлежит  регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь сооружения с земельным участком [3, с. 2-3].

Первопричиной того факта, что в государственном реестре недвижимости зачастую оказываются объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, является широкое определение недвижимости, закрепленное ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, включающее в круг таковых объектов не только земельные участки, но и все, что тесно связано с ними, перемещение чего без несоразмерного ущерба не допускается.

В последние годы судебная практика выработала определенные подходы для решения вопроса об отнесении того или иного имущества к недвижимому, но законодательного решения сложившаяся проблема пока не получила.

В связи со сложившейся на данный момент ситуацией, представляет интерес модель единого объекта недвижимости, применяемая рядом зарубежных стран, таких как Германия, Италия, Греция, Швейцария и другими.

Согласно данной модели земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащее на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Данная конструкция могла бы существенно упростить сделку с недвижимостью, как в экономическом плане, так и в правовом, посредством улучшения практики применения законодательства о недвижимом имуществе.