Влияние демографической ситуации на первичный рынок недвижимости

Недвижимое имущество является важнейшей составляющей региональной экономики и оказывает существенное влияние на экономическое, социальное и политическое развитие территории. Развитие рынка жилой недвижимости происходит под воздействием различных внутренних и внешних факторов. В данной статье рассмотрено влияние демографической ситуации на первичный рынок недвижимости на примере Тюменской области.

Демографическая ситуация, сложившаяся в России в 1990-е годы в условиях определенной экономической ситуации, в настоящее время приобретает новые черты, оказывая влияние на развитие регионов РФ.

Согласно данным статистической базы на 1 января 2016 года самыми крупными в Тюменской области (без АО) являются возрастные группы 25–29 лет и 30–34 лет.

Рисунок 1. Возрастная структура населения Тюменской области (без АО) на 1 января 2016 года, чел.

Согласно стадиям жизненного цикла, разработанным Картером и Мак Голдрингом в 1980 году, выделяют шесть стадий жизненного цикла семьи:

1.  Внесемейное положение: холостые и незамужние люди, не создавшие своей семьи;

2.  Семья молодоженов;

3.  Семья с маленькими детьми;

4.  Семья с подростками;

5.  Выход повзрослевших детей из семьи;

6.  Семья на поздней стадии развития [2].

Анафьянова Т.В., рассматривая особенности жизненного цикла молодой семьи, отмечает, что если «начало брачных отношений, разрешенных по возрасту для государственной регистрации брака – с 18 лет, а верхняя граница молодежного возраста составляет 35 лет, то максимальный период существования молодой семьи составляет 17 лет» [1]. Согласно предложенному автором идеальному варианту, к 35 годам семья находится на завершающем этапе четвертой стадии жизненного цикла и, вместе с тем, перестает входить в группу активных покупателей жилья, поскольку основная потребность в приобретении или расширении жилплощади отпадает. Спрос в последующих возрастных группах активизируется на пятой стадии жизненного цикла, когда родители помогают в приобретении жилья детям, но, зачастую он является скрытым (поскольку родители участвуют лишь финансово).

Приведенная классификация подтверждается аналитическими данными АН Этажи, согласно которым средний возраст покупателей первичного жилья в 2016 году составил 26–35 лет.

Смещение возрастных групп наглядно показано на представленном рисунке. Как можно заметить, к 2031 году крупная возрастные категории пройдут основные стадии жизненного цикла, и сменятся менее крупными группами, рожденными в период демографического кризиса.

Рисунок 2. Прогноз возрастной структуры населения Тюменской области (без АО) в 2031 году на основании данных Тюменьстата, чел [3]

По данным последней Всероссийской переписи населения, проводимой в 2010 году, в г. Тюмень, с целью определения соответствия квартирного фонда структуре проживающих в нем домохозяйств, были сопоставлены комнатность квартир и количество проживающих в них человек. Таким образом видно, что 45% одиноких людей проживают в 2-х и более комнатной квартире, тогда как часть семей (25%), состоящих из 4-х человек, занимают часть комнаты, либо 1-к, 2-к квартире.

В целом рынок существующей недвижимости является сбалансированным, т.к. резких перекосов, по представленным данным, не наблюдается: большие по численности семьи в основной массе уже имеют достаточную жилую площадь. Однако, в случае увеличения состава семьи, ситуация может существенно измениться.

Рисунок 3. Распределение домохозяйств по числу комнат по данным Всероссийской переписи населения 2010 года в г. Тюмень, % [4]

С целью определения особенностей Тюменского рынка недвижимости был проведен экспертный опрос специалистов по работе с первичным и вторичным рынком недвижимости (20 чел.), в рамках которого экспертам предлагалось высказать свое мнение о первичном и вторичном рынке недвижимости.

По итогам опроса можно сказать о том, что тюменский рынок недвижимости имеет уникальную, в своем роде, особенность: входящие в состав области автономные округа, по экспертным оценкам, формируют около 30% реального спроса на рынке недвижимости. В большинстве своем это связанно с мощной господдержкой (различные программы по переселению, улучшению жилищных условий и пр.), однако многие строительные компании только начали предпринимать шаги к «завоеванию» северного покупателя. Все чаще появляются рекламные ролики/баннеры, направленные на тех, кто хочет сменить место жительства, переехав с северных городов. Привлекательным для северных жителей рынок является так же потому, что Тюмень является одним из самых крупных ближайших городов с большим выбором учебных заведений и хорошей транспортной доступностью (наличие прямых авиа и жд рейсов в северные города).

При этом северные покупатели отличаются тем, что основным каналом получения информации как об агентствах, так и о самих застройщиках являются рекомендации знакомых и друзей. И покупки, зачастую, производятся даже без просмотра всех возможных вариантов, присутствующих на рынке. Именно поэтому требуется тщательная проработка особенностей данной группы потенциальных клиентов с помощью всех доступных каналов.

В целом, все описанные изменения окажут несомненное воздействие на развитие рынка недвижимости в каждом из регионов. В Тюменской области преобладающая по численности возрастная группа будет находиться на основной стадии жизненного цикла только к 2042 году, существующий рынок жилья не имеет сильных диспропорций между численным составом семей и комнатностью квартир, в которых они проживают. Однако при анализе данных не учитывалась формальная сторона владения помещением, поэтому не исключается, что часть населения проживает большими семьями в съемных квартирах.

В связи с последующими изменениями в демографической структуре потенциальных покупателей жилья застройщикам стоит внимательно следить за демографией своего города и учитывать данный фактор и особенности региона при составлении планов по объемам строительства и разработке стратегий взаимодействия с целевой аудиторией.