ФАКТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

FACTORS OF PRICE CHANGES IN THE SECONDARY HOUSING MARKET IN THE RUSSIAN FEDERATION

David Norakidze

Postgraduate student, International Innovation University, Sochi, Russia

Yana Novikova

Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of Economics and Management, International Innovation University, Russia, Sochi

Аннотация. В статье исследуется зависимость цен на вторичном рынке жилья от ряда иных макроэкономческих факторов на базе официальных статистических данных в целом по РФ, в частности анализируется зависимость от цен на первичном рынке жилья, индекса потребительских цен и среднего курса доллара к рублю.

Abstract. The article studies the dependence of prices on the secondary housing market on a number of other macroeconomic factors on the basis of official statistical data for the Russian Federation as a whole, in particular, analyzes the dependence on prices on the primary housing market, the consumer price index and the average dollar-ruble exchange rate.

Ключевые слова: индекс цен на рынке жилья, вторичный рынок недвижимости, динамика, цены, корреляционный анализ.

Keywords: price index in the housing market, secondary real estate market, dynamics, prices, correlation analysis.

Инвестиции во вторичный рынок недвижимости могут генерировать два базовых варианта получениядохода – от сдачи имущества в аренду и в виде прироста стоимости за счет ценового фактора. В свою очередь, доходность обоих вариантов в существенной степени зависит от категории неджвижимости (жилая, нежилая), региона и индивидуальных характеристик объекта инвестирования. В данной статье исследованы факторы, определяющие доходность в виде прироста стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке в среднем по РФ за период 1998-2023 гг.

Цена на рынке жилья является одним из самых сложных для анализа показателей, так как отражает в себе тенденции на товарных и финансовых рынках, рынке труда, реагирует на политические и социально-экономические изменения [1]. Кроме того, важными факторами, влияющими на соотношение спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости и определяющими ценовые тенденции на рынке жилья, являются экономическое развитие регионов и состояние их социальной сферы [2]. В данном исследовании ограничимся оценкой зависимости цен вторичного рынка от цен первичного рынка жилья, потребительских цен и курса доллара.

По мнению многих аналитиков, изменение цен на вторичном рынке жилья зависит от цен на первичном рынке. Действительно, статистический анализ показывает, что цены  на вторичном рынке жилья в целом по РФ имеют очень тесную корреляцию с ценами первичного рынка в течение всего изучаемого периода (индекс корреляции за 1998-2023 гг. составил 0,92). При этом значимого временного лага между изменениями цен первичного и вторичного рынка не наблюдается, изменения происходят довольно синхронно, если за основу брать данные по годовым индексам роста. Таким образом, не отрицая  зависимости цен вторичного рынка от первичного, можно предположить, что оба показателя находятся под влиянием ряда общих факторов, определяющих движение цен в целом по рынку недвижимости.

В частности, тесная связь имеет место между ценами на жилую недвижимость и индексом потребительских цен (рисунок 1). За период 1998-2023 гг. индекс корреляции цен на рынке жилья с индексом потребительских цен составил в целом по РФ по первичной недвижимости 0,70, по вторичной – 0,81. Исключения – 2006, 2009 и 2015 годы, где движение потребительских цен и цен на рынке жилья имеет противоположную направленность и обусловлено действием иных макроэкономических, а также в существенной степени и социально-политических факторов.

Рисунок 1. Динамика цен на рынке жилья и потребительских цен по РФ за 1998-2023 гг. (составлено по данным Росстата [3])

Гораздо менее значимая связь прослеживается с индексом изменения среднего курса доллара к рублю: 0,41 по первичной недвижимости и всего 0,28 – по вторичной. Динамика изменения цен на вторичном рынке и курса доллара представлена на рисунке 2. Периоды 2006, 2009 и 2015 гг. также характеризуются разнонаправленной динамикой цен на жилую недвижимость и курса доллара, что свидетельствует о сильном влиянии глобальных изменений в политико-социальном состоянии и макроэкономическом регулировании.

Рисунок 2. Динамика цен на рынке жилья и среднего курса доллара к рублю по РФ за 1998-2023 гг. (составлено по данным Росстата [3])

Проведенный регрессионный анализ зависимости цен вторичного рынка жилья в целом по РФ за период 1998-2023 гг. от индекса потребительских цен и курса доллара к рублю позволяет сделать следующие выводы. Включение в регрессионное уравнение обоих указанных выше факторов не представляется целесообразным в связи с тесной корреляцией между ними (явление мультиколлинеарности) – коэффициент корреляции составил 0,59.

При однофакторной регресии по индексу потребительских цен Y-пересечение имеет неудовлетворительное P-значение (0,896), что дает основание исключить Y-пересечение из уравнения. Итоговое уравнение зависимости цен вторичного рынка жилья в целом по РФ за период 1998-2023 гг. от индекса потребительских цен имеет вид:

Y = 1,020265 X,                                          (1)

где Y – индекс цен на вторичном рынке жилья по РФ;

Х – индекс потребительских цен.

Интерпретация углового коэффициента позволяет сказать, что в среднем индекс роста цен на вторичное жилье превышал индекс потребительских цен в РФ в 1998-2023 гг. в 1,02 раза. R-квадрат (коэффициент детерминации) модели имеет значение 0,989978, что говорит о ее высокой поясняющей способности.

Итак, в ходе проведенного анализа доказана тесная связь изменения цен на вторичном рынке жилья с динамикой цен первичного рынка и потребительских цен. Полученная регрессионная модель в первом приближении может использоваться для определения характера движения цен на вторичном рынке жилья в РФ в зависимости от прогнозируемого изменения потребительских цен. Однако, что для принятия конкретных решений по инвестированию в жилую недвижимость в целях получения дохода, необходимо учитывать влияние региональных факторов и факторов индивидуальных характеристик объектов инвестирования, что требует построения более детализированных экономико-математических моделей.