Государственное регулирование рынка недвижимости

STATE REGULATION OF THE REAL ESTATE MARKET

Pavel Gorokhov

Undergraduate, Ivanovo State Polytechnic University, Russia, Ivanovo

Elena Timofeeva

Cand. econ. sciences, associate professor, Ivanovo State Polytechnic University, Russia, Ivanovo

Аннотация. Статья посвящена основным проблемным вопросам, существующим в настоящее время в сфере регулирования рынка недвижимости со стороны государства. Данная статья, включает в том числе региональный уровень. Рассмотрены функции государства на российском рынке недвижимости. Поставлен вопрос специфики развития рынка недвижимости.

Abstract. The article is devoted to the main problematic issues currently existing in the sphere of regulation of the real estate market by the state. This article includes the regional level. The functions of the state in the Russian real estate market are considered. The question of specifics of development of the real estate market is raised.

Ключевые слова: регулирование; государство; рынок недвижимости.

Keywords: regulation; state; real estate market.

За последние несколько лет российский рынок недвижимости получил статус одного из максимально капиталоемких. Вместе с тем существующим сегодня государственным руководство официально установлено, что недвижимость в настоящее время выступает как товаром, так и инструментом финансового характера, отличающегося эффективностью, для осуществления капитальных вложений, поскольку на нее существует непрекращающийся спрос, и такая недвижимость непрерывно увеличивается в стоимости. Расширению российского рынка недвижимости помогает и совершенствование законодательства.  В частности, в ст. 40 российской Конституции установлено, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» [1].

Развитие рынка жилой недвижимости происходит по двум направлениям: на первичном и на вторичном сегментах. Первичный рынок охватывает объекты недвижимости, которые вновь построены (или строятся), еще не задействованы в обороте и не эксплуатируемые. В отличие от первичного вторичный рынок недвижимости образует недвижимость, которая уже была в эксплуатации. При этом современное состояние обоих рынков недвижимости происходит в циклично меняющейся среде [4].

Рынок недвижимости представляет собой системы механизмов рыночного характера, имеющих связь между собой, посредством которых передаются права на имеющуюся собственность и интересы, которые с ней связаны, а также формируются цены. С помощью применения механизм рыночного характера и регулирования со стороны государства рынок недвижимости создает условия передачи прав на недвижимость от одного субъекта к иному, эксплуатацию объектов сферы недвижимости, формирование таких объектов, формирование равновесных цен на них.

К особенным характеристикам российского рынка недвижимости, полагаем, можно отнести: отсутствие баланса спроса и предложения в периоде краткосрочного характера; относительный уровень закрытости (недостаточный уровень обеспеченности информационными ресурсами); в основном олигополистическая природа рынка; существенная составляющая государства в качестве участника и основного регулятора исследуемого рынка.

На российском рынке недвижимости у государства имеются следующие важнейшие функции:

- инициативы идеологического и законодательного характера (концепции формирования некоторых сфер рынка и программы их осуществления);

- инвестора в важнейшие сферы производства материального характера, строительства жилья и сферу социально-культурной природы;

- профессионального участника при осуществлении торговли жилищными сертификатами, зданиями и сооружениями государственного характера, и прочими объектами недвижимости;

- эмитента ценных бумаг государственного и муниципального характера под залог объектов недвижимости;

- регулятора, определяющего правила и нормы работы рынка недвижимого имущества;

- верховного арбитра в спорах, существующих между участниками рынка недвижимого имущества посредством системы судебных органов;

- контролера рынка, обеспечивающего его устойчивость и безопасность
( процедуры регистрации прав и сделок с объектами недвижимости) [2].

Непосредственное управление административного характера включает комплекс определённых приемов:

1. формирование законодательной базы – законодательных актов, постановлений, различных правил, норм и инструкций, которые осуществляют регламентацию деятельности рынка недвижимого имущества в центре государства и на региональном уровне;
2. выбор и подтверждение положения профессиональных участников рынка недвижимого имущества, которые включают в себя лицензирование, порядок регистрации, наделение правами особенных уполномоченных лиц государственными органами власти исполнительного характера по осуществлению сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности государства или муниципалитетов;
3. закрепление требований обязательного характера к внутреннему содержанию и качеству разнообразных форм функционирования на рынке недвижимого имущества и к его непосредственным участникам;
4. установление запретов и различных санкций за несоблюдение установленных нормативов и прочих требований при реализации сделок с объектами недвижимости и обеспечение правопорядка на данном рынке.

Вместе с тем, особое опасение создает тот факт, что в настоящее время отсутствует регулирование на необходимом законодательном уровне деятельности риелторов, что выступает основной причиной вовлечения в ее функционирование большого числа граждан, которые по собственной подготовленности профессионального характера не могут реализовать функционирование на рынке объектов недвижимости. Деятельность риелтеров не требует серьезных вложений капитального характера, в связи с чем число российских риелторских фирм достигает тысячи и даже десятки тысяч, и в конкурентной борьбе они довольно часто просто создают для собственных клиентов абсолютно невыгодную ситуацию, стремясь получить повышенный уровень прибыли. В результате подобной деятельности образуются серьезные и продолжительные судебные тяжбы. Вместе с тем, законодательство, регулирующее деятельность риэлтерской направленности в настоящее время имеет статут разработки и лишь обсуждения [3].

Специфической чертой развития российского рынка недвижимого имущества в последнее время выступает его нацеленность на максимально состоятельных участников потенциального характера, а также отсутствие необходимого финансового механизма, которые повышают активность рынка недвижимого имущества и повышение масштаба сделок. Безусловно, что показатель развития данного рынка выступает величиной, имеющей прямую зависимость от уровня государственного развития экономики, а мероприятия по формированию инфраструктуры инвестирования долгосрочного характера в отрасли недвижимого имущества позволят найти решения большей части проблем в сфере экономики.

Следовательно, несмотря на формирование требуемых законодательных основ жилищной отрасли, формирование целевых программ со стороны государства и реформирование в сфере ЖКХ, регулирование рынка недвижимого имущества со стороны государства производится не на уровне, который сейчас необходим. Оказать содействие населению в разрешении их проблем жилищного характера может активно формирующиеся в настоящее время механизмы ипотечного кредитования. Необходимо оказать содействие активизации расширения внебюджетных форм строительства, которыми могут в частности, жилищно-строительные кооперативы в качестве максимально доступных форм совершенствования жилищных условий.