СПЕЦИФИКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

SPECIFIC FEATURES OF THE SALE AND PURCHASE OF NON-RESIDENTIAL PREMISES IN SHARED OWNERSHIP

Shishlova Alexandra Ivanovna

Master's Student, Saratov State University, Russia, Saratov

Toguzaeva Ekaterina Nikolaevna

Academic Supervisor, PhD in Law, Associate Professor, Head of the Department of Civil Law and Procedure, Saratov State University, Russia, Saratov

Аннотация. В статье рассматриваются правовые особенности купли-продажи нежилых помещений, находящихся в долевой собственности. Анализируются нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок реализации преимущественного права покупки, вопросы уведомления сособственников, государственной регистрации перехода права собственности, а также проблемы фактического пользования объектом после отчуждения доли. Особое внимание уделено правовым и экономическим аспектам сделок, связанным с особенностями коммерческого использования нежилых помещений. Сформулированы выводы о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования в данной сфере.

Abstract. The article discusses the legal features of the purchase and sale of non-residential premises that are jointly owned. It analyzes the norms of civil legislation that regulate the implementation of the pre-emptive right to purchase, the issues of notifying co-owners, the state registration of the transfer of ownership, and the problems of actual use of the object after the sale of a share. Special attention is paid to the legal and economic aspects of transactions related to the commercial use of non-residential premises. The article concludes that there is a need for further improvement of legal regulation in this area.

Ключевые слова: долевая собственность, нежилое помещение, купля-продажа, преимущественное право покупки, государственная регистрация, гражданский оборот, недвижимость.

Keywords: shared ownership, non-residential premises, purchase and sale, pre-emptive right of purchase, state registration, civil circulation, real estate.

Современные тенденции развития гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации характеризуются значительным увеличением числа сделок, предметом которых выступают нежилые помещения, находящиеся в долевой собственности. Это обусловлено как активным развитием предпринимательской деятельности, так и процессами приватизации и перераспределения имущественных комплексов, ранее принадлежавших государственным и муниципальным структурам. Однако правовая природа долевой собственности и особенности оборота нежилых помещений порождают ряд теоретических и практических проблем, требующих научного осмысления и совершенствования правового регулирования.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1].

Для нежилых помещений характерна именно долевая форма, при которой каждому из сособственников принадлежит определённая идеальная доля в праве собственности на объект. Такая доля не выражается в виде конкретной изолированной части помещения, а представляет собой юридическую абстракцию, отражающую размер участия лица в общей собственности [2, с. 169].

Специфика сделок купли-продажи нежилых помещений, находящихся в долевой собственности, определяется, прежде всего, необходимостью соблюдения приоритета прав и законных интересов остальных участников долевой собственности. Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях [1]. Данное положение является гарантией защиты интересов участников общей собственности и направлено на предотвращение возникновения конфликтных ситуаций, связанных с принятием в число сособственников лиц, не связанных общими имущественными интересами с первоначальными владельцами.

Преимущественное право покупки реализуется посредством уведомления всех сособственников в письменной форме о намерении продать долю, с указанием цены и иных условий сделки. Лишь в случае, если в течение одного месяца с момента получения уведомления ни один из участников общей собственности не выразит желание приобрести долю, продавец вправе реализовать её третьему лицу. В судебной практике неоднократно отмечалось, что несоблюдение данной процедуры является существенным нарушением требований закона и влечёт возможность признания сделки недействительной [3, с. 7].

Так, решением Набережночелнинского городского суда был признан недействительным договор купли-продажи. Истец обратился в суд с просьбой о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки. Согласно заявлению истца, ответчики реализовали свою долю в общей собственности на нежилое помещение, проигнорировав право преимущественной покупки истца. Рассмотрев данное дело, суд удовлетворил заявленные требования[4].

Однако в отличие от жилых помещений, где круг сособственников зачастую ограничен членами одной семьи, в отношении нежилых объектов нередко речь идёт о хозяйствующих субъектах, использующих помещения для осуществления предпринимательской деятельности. В этих условиях реализация преимущественного права приобретения доли может осложняться отсутствием должной коммуникации между сособственниками, разными экономическими интересами и оценками рыночной стоимости имущества. Кроме того, юридическая природа нежилых помещений, как объектов коммерческого использования, предполагает необходимость учёта не только норм гражданского, но и административного, градостроительного и налогового законодательства.

Особую сложность представляет вопрос о фактическом использовании помещения после заключения договора купли-продажи доли. Поскольку каждый сособственник обладает правом на владение и пользование имуществом в пределах своей доли, в случае отчуждения доли третьему лицу возникает необходимость определения порядка пользования помещением [5, с. 53]. На практике такие ситуации нередко приводят к конфликтам, особенно если новый участник долевой собственности стремится использовать объект в целях, не согласующихся с ранее сложившимся порядком эксплуатации. Судебная практика в подобных случаях исходит из необходимости достижения соглашения между всеми сособственниками или, при невозможности такового, определения порядка пользования через суд.

Так, истец обратилась в суд с иском к ответчику о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании 1/10 доли в праве собственности на нежилое встроенное помещение. Ответчик является собственником 9/10 долей в спорном имуществе. В добровольном порядке передать ключи от нежилого помещения и определить порядок пользования ответчик отказался. Требования истца суд удовлетворил и определил между истцом и ответчиком порядок пользования нежилым встроенным помещением, определив в пользование истца комнату площадью 10,5 кв.м, оставив санузел, коридоры в общем пользовании [6].

Не менее важным аспектом является государственная регистрация перехода права собственности. В силу статьи 131 ГК РФ и статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для регистрации договора купли-продажи доли необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности. Отсутствие такого подтверждения влечёт отказ в государственной регистрации сделки.

Следует отметить и специфику оценки нежилых помещений при их отчуждении. В отличие от жилых объектов, цена на которые формируется в большей степени под воздействием социально-бытовых факторов, стоимость нежилых помещений зависит от их функционального назначения, технических характеристик, расположения, транспортной доступности, а также от экономической конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Это порождает необходимость проведения независимой оценки перед совершением сделки, особенно в случаях, когда доля отчуждается юридическому лицу [7, с. 470].

Правовая наука и практика указывают также на необходимость дальнейшего совершенствования регулирования сделок с долями в нежилых помещениях. Так, ряд исследователей обращает внимание на то, что нормы о преимущественном праве покупки зачастую создают искусственные препятствия для свободного оборота долей и снижают инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости. В этой связи представляется целесообразным разработка более гибких механизмов, обеспечивающих баланс между защитой прав сособственников и эффективностью гражданского оборота.

Кроме того, актуальной проблемой остаётся неопределённость в вопросе о возможности выдела доли в натуре применительно к нежилым помещениям. Поскольку такие объекты, как правило, представляют собой единое функциональное пространство (офис, склад, торговая площадь), технический раздел их в натуре зачастую невозможен. Следовательно, продажа доли фактически означает передачу части права собственности без физического выделения, что создаёт риск затруднений в последующем распоряжении объектом.

В заключение следует отметить, что специфика купли-продажи нежилых помещений, находящихся в долевой собственности, проявляется в сочетании норм гражданского права с положениями иных отраслей законодательства, а также в необходимости учитывать интересы всех участников общей собственности. Правовое регулирование в данной сфере должно обеспечивать баланс между свободой договора, стабильностью гражданского оборота и защитой прав сособственников. Усиление требований к прозрачности процедур уведомления, уточнение критериев оценки и механизмов реализации преимущественного права покупки, а также развитие судебной практики по вопросам порядка пользования нежилыми помещениями в долевой собственности представляются ключевыми направлениями дальнейшего совершенствования законодательства и правоприменительной практики.