Правовой статус машиноместа в Российской Федерации

The legal status of Parking spaces in the Russian Federation

Dmitrii Rukhanov

graduate student, Russian University of Economics named after G. V. Plekhanov, Russia, Moscow

Аннотация. Автор проводит анализ статуса такого объекта как машиноместо. Рассматривает сложившуюся судебную практику по данному вопросу, выделяя проблемы связанные с существованием таких объектов в гражданском обороте.

Abstract.  The author carries out the analysis of the status of the object as parking. Considering the existing judicial practice on this issue, highlighting problems associated with the existence of such objects in public circulation.

Ключевые слова: машиноместо; парковка; парковочное место; площадка; гражданский оборот; кадастр; государственная регистрация.

Keywords: parking; playground; circulation; inventory; state registration.

Понятие "машиноместо" отсутствует в федеральном законодательстве.В п.2 Временного положения о городских парковках в городе Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 1 ноября 2005 г. № 854-ПП "О создании, обустройстве, обслуживании и использовании городских платных парковок в городе Москве", машиноместом называется часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. Однако, данное определение справедливо только для машиноместа, расположенного непосредственно на земельном участке, и не затрагивает машиноместа, располагающегося внутри здания или сооружения, или когда само машиноместо является сооружением. Градостроительный кодекс РФ, в котором используется понятие "парковка (парковочное место)" для обозначения места для организованной стоянки транспортных средств, оговаривает, что такой объект, как парковка, может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Проблема существования такого объекта, как машиноместо, существует в части определения и возможности регистрации"машиноместа".До принятия изменений, в законодательство, и признания законодателем "машиноместа" объектом недвижимости суды по разному подходили к данному вопросу. Некоторые суды признавали "машиноместо" недвижимой вещью, при этом, в связи с особенностью ведения кадастра объектов недвижимости,"машиноместо" относили к числу помещений[2]. Второй подход судебной практики - непризнание "машиноместа" вещью, в том числе недвижимой в связи с тем, что у "машиноместа" нет границ, воспринимаемых чувственно, либо через систему объективных координат. Принятые изменения позволяют вести кадастровый учет и оформления в собственность "площадок", которые входят в состав зданий и сооружений. То есть данные участки считаются самостоятельными объектами недвижимого имущества. Еще на стадии законопроекта предлагалось закрепить понятие "площадки" что равносильно определению "машиноместо". Площадкой признается «определенная в соответствии с федеральным законом часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и не ограниченная строительной конструкцией». Вопрос же определения машиноместа законопроект предлагал решить с помощью графического изображения границы геометрической фигуры, соответствующей конфигурации площадки. Также, в обязательном порядке должны быть указаны расстояния между точками границы площадки и расстояния от таких точек границы, до не менее чем двух меток, закрепленных в перегородках или перекрытиях здания или сооружения.

Считаю, что принятие законопроекта в том виде, в котором он был принят сейчас, не решило проблем с данным объектом недвижимости. Признание "машиноместа" частью другого недвижимого имущества сулит проблемы владельцам такого имущества при его продаже. Собственник должен будет предложить выкупить имущество другим владельцам долей. С практической точки зрения необходимо определить: что должно являться предметом, как право на объекты должно сосуществовать с правами третьих лиц, следует ли учитывать преимущественные права других лиц, определение правил пользования "машиноместом".Закон не называет признаков, необходимых для индивидуализации "машиноместа", что ведет к невозможности оформления в собственность в качестве недвижимой вещи.

Если рассматривать принадлежность "машиноместа" к квартире, а не к дому, то это в целом неплохая идея, высказываемая достаточно давно, однако на практике не реализуема из-за малого количества покупателей живущих в одном доме. Именно поэтому очень часто подземные гаражи строятся не как подземные гаражи под домом, а как отдельное здание рядом с ним.

Стоит сказать, что закон не предусматривает никаких механизмов его индивидуализации и обособления. Более того, закон как раз и направлен на отрицание необходимости наличия данных качеств. В связи с отсутствием единой концепции о статусе машиноместа предлагается обратиться к опыту зарубежных правопорядков, наиболее близких к нам по правовой традиции.

Обратившись к иностранному законодательству, мы сможем найти там способы регулирования статуса машиноместа. В Федеративной Республике Германия парковочные места обычно являются объектом общей собственности. Но могут быть и объектом отдельного права собственности по соглашению или волеизъявлению о разделе. Согласно Закону о жилищной собственности в Германии отдельное право собственности образуется только при должном образом обособленном помещении. А для обособления парковочного места достаточна длительная маркировка. Парковочное место должно быть выделено таким образом, чтобы не было сомнений в существовании в его отношении права собственности других лиц, а третьи лица не могут беспрепятственно использовать такое помещение. Если же "машинноместо" необособленно, то оно является объектом права отдельного пользования, в соответствии с которым, собственник получает право единоличного пользования частью общей собственности, которому не могут воспрепятствовать третьи лица. Право же самостоятельного пользования возникает из договора между собственником и товариществом собственников жилья. Право пользования по такому соглашению получает только такой собственник. И даже если квартира, к которой относится парковочное место, перейдет в собственность другого владельца, то новый владелец не будет уполномоченным пользователем парковочного места. Чтобы им могли пользоваться и последующие собственники квартиры, договору необходимо придать вещный характер, заключив его в нотариальной форме и зарегистрировав в поземельной книге. Тогда право самостоятельного пользования станет содержанием права жилищной собственности.

Законодательство Австрийской республики признает парковочные места самостоятельными объектами жилищной собственности. Парковочные места являются четко ограниченными с помощью маркировки территориями, служащими только лишь для стоянки автотранспортных средств и подходят для этого в полном соответствии с ее размером, положением и состоянием. Однако совсем недавно, в законодательстве Австрии право жилищной собственности признавалось только лишь на самостоятельные обособленные помещения, которые предназначены для стоянки автомобилей. А также, право жилищной собственности распространялось на четко ограниченные машиноместа в зданиях, которые специально построены для парковки автомобилей. Например, такими объектами признавались гаражные боксы и машиноместа в паркхаусах. Другие же места являлись принадлежностью права на помещение в доме. Но с 2002 года после внесения изменений право собственности может быть признано и на парковочные места, которые находятся на земельном участке. Однако после внесения изменений появились некоторые проблемы. В частности, стало возможным появление двух категорий собственников: собственники, которые владеют жилым либо иным помещением в собственности, и собственники которые владеют только машиноместами. Из-за этого пришлось вводить ограничения на срок три года с момента придания машиноместу статус самостоятельного объекта права собственности. Ограничение заключалось в том, что машиноместо может принадлежать только лицу, который имеет в собственности какое либо иное помещение в здании, а также лицо вправе приобрести более одного "машиноместа", но только если их число больше, чем количество собственников помещений. В эти три года, машиноместо может быть отчуждено, однако право на него зарегистрировано не будет и, чтобы гарантировать покупателю его права, прибегают к заключению договора аренды с правом выкупа и установлению сервитутов на право парковки транспортных средств [7, с.1].

Необходимо отметить, что полезным для развития статуса "машиноместа"  в России было бы применение кадастрового учета аналогичному, предусмотренному в Королевстве Нидерланды, а именно применение 2,5D-кадастра и 3D-кадастра. При этом применение 3D регистрация в Нидерландах пока является дополнительной по отношению к 2D или 2,5D. Переход на 2,5D-кадастр был осуществлен из-за необходимости отображать объекты находящиеся под землей и знать, кому они принадлежат. Также 2,5D-кадастр может применяться для описания объектов капитального строительства, дает возможность устанавливать права на объект учета в объеме. Такой кадастр уже действует в Белоруссии, Норвегии, Швеции. При этом во многих странах уже пытаются создать 3D-кадастр, который дает представление не только о земельный участках, но и об объектах недвижимости [1, с. 60].Введение 2,5D-кадастра и 3D-кадастра позволит решить некоторые проблемы создания машиноместа, в частности поможет определению самого объекта.

Подводя итог всему сказанному, можно сделать выводы, что по поводу правового статуса "машиномест" нет четкой позиции, а законодательство в данной сфере представляется «сырым». При этом судебная практика здесь имеет особую силу. Если первоначально суды исходили из того, что машиноместо не представляет собой обособленное нежилое помещение, исключает государственную регистрацию и не подлежит государственной регистрации как объект собственности [3], то через некоторое время суды стали менять свою позицию, признавая "машиноместо" помещением в составе иного объекта недвижимости [4]. Но появилось и другое мнение, что "машиноместо" это не самостоятельная вещь, а часть недвижимости в виде нежилого помещения или нежилого здания, строения. При этом пользователь является долевым собственником и, соответственно, может быть определен порядок пользования вещью на основании соглашения участников долевой собственности или решения суда[5]. Как мы видим, судами так и не был разрешен вопрос, является ли "машиноместо" недвижимостью или нет. Но в жизни все больше встречаются договора аренды или купли-продажи таких объектов, и владельцам таких объектов иногда, получается пройти государственную регистрацию[6]. Из судебных решений можно выделить то, что суды все больше идут на снижение предъявляемых требований к обособленности таких объектов, что не совсем правильно делать лишь для упрощения оборота.

Чтобы "машиноместо" в полной мере стало полноценным объектом недвижимости, и полноценным объектом гражданского оборота, необходимо провести грандиозную работу по изменению других законодательных актов, в том числе федеральных законов. А огромное количество сделок с такими объектами, показывает, что рано или поздно такие изменения внести будет просто необходимо. Автор же считает, что пока позиции по данному вопросу носят противоречивый и не единообразный характер, а необходимые изменения в законодательство носят сложный характер, и могут повлечь только большие проблемы, торопиться с ними не следует.