ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В отношении недвижимого имущества действует специальный правовой режим.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся: земля, участки недр и объекты, неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации права [2].

Правовой режим недвижимого имущества – это совокупность норм и правил реализации правомочий по владению, распоряжению и пользованию недвижимым имуществом.

Основной особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что появление, переход, прекращение или ограничение права собственности (или иных вещных прав, таких как сервитут, аренда), некоторых обязательственных прав (доверительное управление, аренда) происходят в порядке, требующем обязательной государственной регистрации права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в соответствии Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, [5].

Важной стороной гражданско-правового режима недвижимого имущества выступают основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимость.

Способы приобретения права собственности на имущество:

• Первоначальные – строительство или создание нового объекта, получение права собственности на бесхозную недвижимость;
• Производные – приобретение по договорам, в результате реорганизации юридического лица, в порядке наследования.

Вновь образованный объект недвижимости становится объектом права с момента государственной регистрации права. При этом самовольная постройка или реконструкция (жилой дом, сооружение, строение, любое созданное на земельном участке недвижимое имущество), объектом права собственности не является. Однако п. 12 ст. 70 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" гласит: «До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется» [5].

Право собственности при производных способах приобретения возникает в момент регистрации перехода права от одного лица другому. К новому собственнику право переходит в том состоянии, в каком было у предыдущего собственника. Законодательство регулирует как основания приобретения права собственности, так и основания его прекращения.

Переход права собственности может быть как добровольным, осуществляемым по воле собственника, так и принудительным.

Основания прекращения права собственности изложены в ст. 235 ГК РФ.

К особым случаям перехода права собственности является приватизация, такая процедура распространяется исключительно на объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также национализация, т. е. обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Такая процедура производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

Если объект недвижимости не имеет государственной регистрации, это может говорить о нескольких вещах:

1. объект существует, но не зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости;
2. объект изъят из оборота, значит, сделки с ним невозможны в принципе;
3. допущена техническая ошибка, поэтому сведения не внесены или некорректны – в таком случае нужно подготовить документы для исправления управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестром) реестровой ошибки, если исправление реестровой ошибки невозможно, узаконить право на объект возможно в судебном порядке.

Еще одна особенность правового режима недвижимости – принцип неразрывности земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на земельном участке. По общему правилу к покупателю (приобретателю) здания переходит и право собственности (владения, пользования) земельным участком, занятым этим зданием. При продаже (аренде) здания продавец должен передать и права на земельный участок, занятый зданием. При продаже (аренде) земельного участка собственник здания, расположенного на этом участке, сохраняет за собой право пользования участком, на котором стоит его недвижимость.

Так же важной особенностью является использование объектов недвижимости по целевому назначению и виду разрешенного использования.

К примеру, вид разрешенного использования и предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка регламентируется Правилами землепользования и застройки, в зависимости от зоны в которой располагается земельный участок. Правила землепользования и застройки, а также генеральный план территории утверждаются, в соответствии со статьей 32 Градостроительного кодекса РФ, представительным органом местного самоуправления.

Каждый объект недвижимости имеет свои особенности правового режима.

Поэтому, когда на практике возникает какой-то спорный момент, главное значение будет иметь, о каком именно объекте идёт речь.

Таким образом, правовой режим недвижимого имущества включает в себя огромный массив кодексов, законов и нормативно-правовых актов, которые применяются, в зависимости от рассматриваемого объекта недвижимости.