РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ДОМОВ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ И МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Ключевые слова: дом блокированной застройки; жилой дом блокированной застройки; блокированный жилой дом; таунхаус; многоквартирный дом; правовое регулирование.

На протяжении долго времени блокированные дома, как еще их называют «таунхаусы», были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового режима в России.

Сейчас таунхаусы становятся все более популярными, так как рыночная цена на них значительно ниже, чем на городские квартиры или загородные дома. Кроме того, их большим преимуществом перед квартирой является то, что таунхаусы располагаются на отдельном, обособленном земельном участке. Правом пользования, которым обладают все собственники блоков такого дома или такой земельный участок может быть разделен между владельцами каждого блока и зарегистрирован в частную личную собственность.

Само понятие «таунхаус» (townhouse) пришло к нам из Европейских стран. В российском законодательстве понятия «таунхаус» нет. Однако, в  п. 4.1.10 СП 31-107-2004 предусмотрено, что жилой дом блокированной застройки проектируется с выходами на земельный участок из каждой квартиры, даже тогда, когда квартира располагается выше первого этажа. Размеры таких участков определяются заданием на проектирование по местным условиям с учетом демографической структуры населения [6].

В блокированном жилом доме, как правило, предусматривается большое количество подсобных и дополнительных помещений, в том числе автостоянки или гаражи, непосредственно связанные с квартирами.

Проектируются блокированные жилые дома различной формы плана (прямоугольной, Г-образной, Т-образной, криволинейной), в том числе позволяющей благоустройство внутренних двориков.  п. 4.2.3 СП 31-107-2004 предусматривает блокировку квартир по вертикали, при этом квартиры верхнего уровня имеют вход с придомовой территории через свою обособленную лестничную площадку или лестницу [6].

Так же в ст. 49 ГрК РФ указано, что экспертиза проектной документации не проводится в отношении жилых домов высотой не более трех этажей и состоящих из не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для отдельной семьи [6].

В соответствии с этим, было непонятно, какие дома считать многоквартирными жилыми домами, а какие частными жилыми домами. Поэтому зачастую ранее для признания их частными жилыми домами или домом блокированной застройки правообладателям приходилось обращаться в суд, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам. Также возникали ситуации, когда отдельный блок регистрировался как квартира в многоквартирном жилом доме, а земельный участок оформлялась в долевую собственность под всем домом.

На основании вышеуказанного можно было бы сделать вывод, что отличиями блокированного типа дома от многоквартирного дома являются:

- наличие общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами);

- наличие земельных  участков, относящихся к определенной квартире;

- наличие входа в квартиры непосредственно с придомовой территории через обособленную лестничную площадку или лестницу;

Кроме того,  квартиры в блокированных жилых домах имеют параметры площадей жилища повышенного уровня комфорта.

Однако одного четкого определения, что такое дом блокированной застройки или застройки таунхаус законодательство все же не содержало.

Федеральный закон от 30.12.2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –№476 Закон) внес изменения по данному вопросу в Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон №218-ФЗ и др.[3,4,7,8,9].

Теперь №476 Законом даны четкие определения понятий «многоквартирный дом», «дом блокированной застройки», «малоэтажный жилой комплекс». Так, «многоквартирным домом» теперь признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пп. 1 - 3 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ[9]. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома [3].  

В закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов введено новое понятие – «малоэтажный жилой комплекс», которое объединяет индивидуальные жилые дома и иные объекты, определенные в проектной декларации как общее имущество. Строительство и создание их осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории [7].

Важным изменением, вступившем в силу 01.03.2022г., является то, что в ГрК (п.40 ст.1) появилось четкое определение «дома блокированной застройки». Теперь же это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Таким образом, жилой дом блокированной застройки – это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта. Здание данного типа должно имеет отдельные выходы на придомовой участок с каждого блока [1].

С наименованиями (определениями) разобрались, теперь рассмотрим вопрос, что изменилось с государственным кадастровым учетом таких объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Исходя из положений ст. 15, 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав[3].

При этом согласно ст. 130 ГК РФ, а также Закону о регистрации недвижимости, часть здания не является одним из видов объектов недвижимости (вещные права на которые подлежат государственной регистрации). В соответствии с ч. 7 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются [8].

Кроме того, помещение, как составляющая структурная часть здания, самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, не является.

Как выше уже отмечалось, что для признания многоквартирного дома  частным жилым домом или домом блокированной застройки правообладателям ранее приходилось обращаться в суд. В связи с  вступлением в силу №476 Закона ситуация поменялась и  в случае, если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый его блок (здание) соответствует признакам индивидуального жилого дома постановка на государственный кадастровый учет такого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного «здания» с назначением «жилое» [9]. То есть блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании (часть 1) [5].

Поэтому для постановки на государственный кадастровый учет блоков необходимо обратиться к кадастровому инженеру с целью изготовления технических планов, предварительно заключив между участниками долевой собственности соглашение о реальном разделе. При этом количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков (зданий).

Очень важно, чтобы такой дом отвечал всем требованиям закона, т.е. дом должен располагаться на землях населенных  пунктов, и соответствовать видам разрешенного использования, таким как «жилищное строительство», «строительство многоквартирных жилых домов» [5]. В случае внесения в проектную документацию наименования объекта «индивидуальный», существует вероятность, что государственный кадастровый учет в Росреестре приостановят.

Дома блокированной застройки не подлежат упрощённому порядку оформления документации. В первую очередь, чтобы признать объект недвижимости домом блокированной застройки, необходимо земельный участок под многоквартирным домом оформить согласно действующему законодательству, т.е. привести вид разрешенного использования в соответствие.

Если до вступления в силу №476 Закона в едином государственном реестре недвижимости  уже были выполнены регистрационные действия, т.е. внесены сведения о блоках как о жилых помещениях в жилых домах блокированной жилой застройки (независимо от их наименования или вида разрешённого использования) и зарегистрированы права на такие блоки, то собственники данных блоков вправе подать в Управление Росреестра одновременно два заявления:

1. Заявление об учёте изменений сведений ЕГРН об объекте недвижимости в части приведения в соответствие с требованиями законодательных актов РФ, изменённых законом № 476-ФЗ: вида и назначения объекта недвижимости,  вида разрешённого использования.
2. Заявление о разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности у владельцев (собственников) блоков в таком доме с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки при условии совместного решения собрания собственников дома или в лице одного из собственников, уполномоченного всеми собственниками или всех собственников одновременно.

Отсутствие в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок под домом, а также несоответствие земельного участка предельным (минимальных и (или) максимальных) размерам  не является препятствием для его раздела.

Хотелось бы отметить, что в практике, бывают случаи, когда под одной частью жилого дома – квартирой, земельный участок уже сформирован, и имеет адрес непосредственно квартиры в многоквартирном доме. Соответственно сформировать участок, в общую долевую собственность, по первому способу не представляется возможным, так как необходимо снять с кадастрового учета участок который уже существует по закону. В данном случае вряд ли возможно договориться с собственником соседнего участка, без обращения в суд.

После снятия с государственного кадрового учета квартир, каждый блок ставится на кадастровый учет, как отдельное жилое здание. Регистрация права собственности после кадастрового учета, проводится поэтапно: аннулируется запись в ЕГРН о  праве собственности на жилой дом или квартиру, далее вносится новая запись о правах собственников на каждый отдельный жилой блок таунхауса (дома блокированной застройки) и регистрация права собственности на отдельный земельный участок под блоком с аннулированием записи на исходный [2].

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что раздел жилого дома на блоки - процесс непростой и может занять много времени и денежных средств. Прежде чем заняться разделом дома необходимо осуществить раздел земельного участка и изменение его вида разрешенного использования.

Однако, все же цель поправок была убрать неопределённость в регулировании домов блокированной застройки, то есть таунхаусов, а также создать понятный и прозрачный правовой механизм легитимизации подобных строений.  В соответствии с этим законодатель предполагает, что данное нововведение, с одной стороны, будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой - позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков.

В заключение можно сказать, что все же для развития малоэтажного жилищного строительства далее  законодателем должен быть предусмотрен и введен упрощенный порядок регистрации и кадастрового учета на дома блокированной застройки (танхаусы, дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы и т.д.).