О некоторых вопросах предоставления земельных участков для строительства по итогам реформирования земельного законодательства

On some issues of the provision of land for construction following the reform of land legislation

Elena Prokosheva

Applicant of the Department of Administrative and Financial Law of the Faculty of Law of “National Research Nizhny Novgorod State University.N.I. Lobachevsky”, Russia, Nizhny Novgorod

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы судебной практики по оспариванию предоставления публичными органами власти земельных участков для целей строительства в условиях проведенной земельной реформы после 1 марта 2015 года. Автор приходит к выводу о том, что несмотря на значительное усовершенствование процедур предоставления земельных участков вследствие распространения торгов, большое количество споров касается предоставления земельных участков, не пригодных для целей строительства по качественным характеристикам, в связи с чем требуется предварительное проведение экспертиз качества предоставляемых земельных участков.

Abstract. The article discusses the issues of judicial practice in challenging the provision of land plots by public authorities for construction purposes in the conditions of the land reform after March 1, 2015. The author comes to the conclusion that in spite of considerable improvement of procedures for granting land plots due to the distribution of trades, a large number of disputes concern the provision of land plots that are not suitable for construction purposes in terms of qualitative characteristics, which requires preliminary examination of the quality of the provided land plots.

Ключевые слова: земельная реформа, предоставление земельных участков для строительства, экспертиза качества земельных участков; земельные участки, не пригодные для использования по назначению.

Keywords: land reform, granting of land plots for construction, examination of the quality of land plots; Land that is not suitable for its intended use.

Нововведения, внедренные в практику предоставления земельных участков по результатам принятия Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» после 1 марта 2015 года, обеспечили высокую степень прозрачности процедуры предоставления земельных участков, которая стала более регламентированной. В настоящее время большая часть земельных участков предоставляется по результатам проведения торгов.

Следствием этого стало уменьшение количества споров органов власти и заявителей относительно обоснованности и правомерности предоставления или отказов в предоставлении земли. Если до внесения изменений в земельное законодательство основной массив проблем был связан с неоднозначностью, сложностью и нормативной неопределенностью процедур акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании, то в настоящее время судебная практика в основном касается споров с физическими лицами, обладающими правами на льготное предоставление земельных участков по тем или иным основаниям, оспаривания отказов предоставить земельные участки вне процедуры торгов при условии утверждения акта выбора земельного участка до 01 марта 2015 года [2; 3]; оспаривания отказов предоставить земельный участок в целях продолжения строительства [5; 4; 6].

Таким образом, принятые нововведения в целом можно охарактеризовать положительно.

Вместе с тем, значимым является решение следующей проблемы: предоставляемые земельные участки зачастую являются не пригодными для строительства по разным причинам: наличие в пределах границ участка старых не используемых по назначению коммуникаций; оросительных систем; расположение на участке санитарно-охранных и иных зон с особым использованием территории; наличие загрязнений участка, препятствующие его надлежащему использованию и ограничивающие права его владельца и иным.

В подобных ситуациях заявитель вынужден обращаться в суд с требованием о расторжении договоров аренды земельных участков либо обязании органов власти предоставить взамен не пригодного земельный участок, пригодный для использования по назначению, а также расходовать значительные финансовые средства в целях получения информации о земельном участке, проведения экспертиз качества, покрытия судебных издержек. Так, например, в Решении Балаковского районного суда Саратовской области от 17.10.2016 по делу № 2-4072(2)/2016 установлено, что в кадастровой выписке о земельном участке не содержится какой-либо информации об обременениях на земельном участке, сведений о подземном высоковольтном кабеле 10кВ, проходящем через земельный участок, в связи с чем суд обязал администрацию предоставить взамен не пригодного земельный участок, пригодный для индивидуального жилищного строительства.

Другим решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2017 по делу № А60-56764/2016 суд признал земельный участок не пригодным для строительства в виду его расположения в зоне горного отвода, что повлияло на его возможность использовать для строительства.

По-другому оценил обстоятельства дела Арбитражный суд Московской области в решении от 02.06.2017 по делу № А41-90684/16, приняв во внимание, что на момент проведения аукциона необходимая информация о назначении земельного участка – многоэтажное строительство – имелась в распоряжении приобретателя земельного участка.

Данные обстоятельства свидетельствуют о необходимости в ряде случаев предварительного проведения экспертизы качества земельных участков.

Ранее пунктом 3 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) была предусмотрена обязанность проводить санитарно-эпидемиологическую экспертизу земельных участков. Согласно указанной норме, предоставление земельных участков для строительства допускалось при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

В настоящее время считаем возможным поручить проведение экспертизы земельных участков для строительства не только лицам, обладающим статусом эксперта, но и любым лицам, которые могут проводить соответствующие исследования, что позволит не только увеличить соответствующее предложение на рынке, но и сделать более выполнимой обязанность публичных органов по предоставлению земельных участков, пригодных для использования. Кроме того, предметом экспертизы определить не только проверку соответствия земельных участков санитарно-эпидемиологическим нормам, но и выявление иных выше указанных препятствий использованию земельных участков по назначению, в случае, когда имеющейся об участке предварительной информации недостаточно для выполнения обязанностей публичных органов по предоставлению земельных участков.