Выявление особенностей и сравнение договоров посреднической деятельности на рынке недвижимости

Аннотация. В данной статье выявляются особенности отдельных видов договоров по оказанию посреднической деятельности , используемых при заключении сделок на рынке недвижимости, проблематика их использования в данной сфере, законодательная основа, регулирующей посредническую деятельность в Российской Федерации. Путем сравнения выявляются особенности договора посреднической деятельности и существенные условия данного договора.

Ключевые слова: договор осуществления посреднической деятельности; договор; недвижимость.

На рынке сделок с недвижимостью посредническая деятельность является одной из самых востребованных. Осуществления данной деятельности имеет большое значение, т.к. прямо касается финансового состояния людей. Для каждого гражданина сделка с его недвижимым имуществом является одной из самых крупных в жизни. Наиболее распространенными в современном законодательстве являются следующие договоры осуществления посреднической деятельности в сфере сделок с недвижимостью: договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ), договор поручения (гл. 49 ГК РФ). Но все же данные договоры не предназначены для конкретной сферы осуществления посреднической деятельности. Они лишь косвенно относятся и не исключают возможности использования их при заключении сделок с недвижимостью.

С помощью использования метода сравнения, как общелогического метода, можно установить особенности вышеупомянутых договоров, что позволит сформулировать понимание договора осуществления посреднической деятельности на рынке недвижимости, установить его существенные условия и, возможно, посодействовать устранению имеющегося пробела в праве данной отрасли. Метод сравнения создает  основу для сопоставления, позволяет сделать вывод обоснованного  характера об аналогичности содержания договоров, общей направленности. Так же, в ходе применения данного метода, были выявлены и расхождения, что позволяет акцентировать внимание на особенность договоров сферы недвижимости. Использование метода, помимо прочего, позволит выявить специфику именно договора осуществления посреднической деятельности на рынке недвижимости, его содержание и обоснованные рекомендации о включении определенных положений в перечень существенных условий, а также   сформулировать обоснованное заключение о несовершенстве законодательства РФ в данной сфере.

Итак, сравнительный анализ вышеупомянутых договоров показал, что можно кратко сформулировать тезисы:

− При сделках  с использованием положений договора поручения можно более четко определить круг полномочий поверенного по осуществлению юридических действий;

− Своеобразный симбиоз договоров комиссии и поручения − это договор агентирования. Так, сравнительно с договором поручения,  договор агентирования акцентирует внимание на возникновение обязательства по оказанию юридических услуг, т.к. совершая действия за счет принципала, агент затрагивает его правовую сферу.

Тем не менее, проведя сравнительный анализ всех этих договоров, можно выявить ряд существенных отличительных признаков. При договоре комиссии складываются отношения косвенного представительства, при договоре поручения – прямого представительства, а договор агентирования, может объединить возникновение отношений как косвенного, так и прямого представительства (этот момент зависит от его содержания). Так же, можно выделить отличие через предмет этих договоров: комиссионер обязуется к совершению сделок, поверенный обязуется совершить определенные юридические действия, а деятельность агента может быть связана с совершением как юридических, так и фактических действий. К тому же, агентские отношения обычно имеют длящийся характер. Но нужно учитывать и тот факт, что предписание закона о допустимости заключения договора на определенный срок или без указания срока его действия, относится как к договору поручения, так и к агентскому договору [5].

В сравнении договора комиссии с договором поручения, можно сказать, что первый является посредническим договором оказания юридических услуг. Ведь из его содержания следует, что он представляет собой классическую форму посредничества. Отличительной особенностью является тот факт, что комиссионер сам приобретает права и обязанности с последующей передачей их комитенту, совершая сделки от своего имени. Ровным счетом все условия можно подразделить на существенные и несущественные.

Итак, использовав метод сравнения можно сделать следующее заключение: единственным существенным условием договора на осуществление посреднической деятельности является условие о предмете договора. Следовательно, при необходимости клиента продать, приобрести, обменять с помощью посредника какое-либо жилое \ нежилое  помещение или другие объекты недвижимости, они или их свойства должны быть подробно описаны и указаны в договоре. Если клиент желает получить недвижимость в конкретном районе города, на конкретном этаже, или имеет иные аналогичные требования − это также должно быть отражено письменно и соответствующим образом оформлено. В противном случае, любая подобранная и предложенная посредником недвижимость, может считаться как надлежащее исполнение условий  договора посреднической деятельности.

В ходе исследования выбранной темы, хотелось бы отметить, что в договорах на осуществление посреднической деятельности было бы разумным указывать выражение вознаграждения за услуги. Возможно в виде процента, либо с указанием фиксированной суммы. Что касается сроков действия договора, то  зачастую они обозначены не конкретным временным значением, а в зависимости от наступления какого-либо события, факта. А это значит, что в условиях устанавливаемых посредником при осуществлении своей деятельности, можно отметить относительную свободу.

Итак, использование метода сравнения  позволяет сделать вывод, что как таковых требований относительно обязательных условий в договоре осуществления посреднической деятельности на рынке недвижимости, гражданским законодательством не установлено. Исходя из этого становится очевидным возможность посредника установления своих собственных, зачастую не самых выгодных для клиента, условий договора. В наше время, осуществление посреднической деятельности в сфере недвижимости регулируются нормами Гражданского Кодекса РФ, поэтому пока что приходится руководствоваться именно положениями сравниваемых выше договоров, что зачастую не самым лучшим образом сказывается на практике применения.