Проблема правовой квалификации договора аренды части здания и сооружения

На протяжении долгого времени вопрос признания части здания и сооружения в качестве возможного предмета гражданско-правовых договоров, в том числе, договора аренды, оставался не закрытым. Противники признания части здания возможным предметом договора аренды говорили, что ее невозможно идентифицировать, и определить в отношении какой именно части заключен договор, поскольку передаваемые в аренду площади выражаются в квадратных метрах и располагаются внутри помещений большей площади. При этом если бы часть помещения была изолирована и обособлена (стенами, перегородками и т.д.), то речь бы шла уже об аренде самостоятельного помещения, а не его части.

Проблема правовой квалификации договора о передаче в пользование части здания возникает так же в связи с тем, что, с одной стороны, есть экономическая потребность в существовании таких отношений, которая сегодня реализуется в разнообразных практических ситуациях, например, использование крыши здания (ее части) для размещения сооружений связи. С учетом того, что суть этих отношений - временное пользование чужой вещью на возмездной основе, наиболее близкой юридической конструкцией, как представляется, выступает аренда, предметом которой и является предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Однако, с другой стороны, статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды называет непотребляемые вещи, поэтому существует мнение о том, что часть вещи не может быть таким объектом, а также проблема может возникнуть из смежности договоры аренды, с многими другими договорами, так, например, договор аренды стоит отличать от договоров концессии. [6]

Данные противоречие порождают между жизненными реалиями и нормативным регулированием, во-первых, теоретическую дискуссию, и, во-вторых, отсутствие в течение длительного времени единого подхода к решению этого вопроса в судебной практике.

Правовая квалификация договора по предоставлению в пользование части здания в теории и судебной практике разнообразна - его признают:

1) непоименованным договором; 2) договором об оказании услуг; 3) договором аренды. 

Так, нередко в литературе квалификация таких отношений ставилась в зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских прав. Автор работы [3] считал, что часть вещи (часть нежилого помещения) может быть объектом прав только после фактического или юридического обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики вещи. В другой работе отмечалось, что больше всего таким отношениям (аренда крыши здания или сооружения) соответствует конструкция аренды, однако предлагается таким частям «предоставить статус» вещи. [5, c. 34-39]

В п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [4] было сказано, что договор, на основании которого предоставляется право использовать отдельный конструктивный элемент здания для размещения рекламы, не может является договором аренды. Президиум ВАС РФ указал на необходимость применения к данному договору общих положений об обязательствах и договорах, что говорит о квалификации его как непоименованного договора. Между тем непосредственно в информационном письме еще не была отражена позиция о непоименованном характере договора, что вызывало вопросы в теории. Так, А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что в силу признаков исследуемого договора он не может быть квалифицирован как иной поименованный договор, отличный от договора аренды. [2, c. 85]

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ конструктивные элементы здания не могли являться самостоятельным объектом недвижимости. В силу иерархии системы арбитражных судов такие решения принимались по аналогии арбитражными судами всех уровней. Такие договоры о предоставлении в пользование конструктивного элемента здания признавались непоименованным. [8]

Данная квалификация договора ВАС РФ получила поддержку и в юридической литературе. Так, Бычков А.И. не относит договор, направленный на использование конструктивного элемента здания для рекламных целей, к аренде в силу отсутствия прав на имущество по нему, а предмет непоименованного договора, по его мнению, заключается в предоставлении одним субъектом другому возможности на возмездной основе размещать рекламу в/на здании или помещении. [1, c.22]

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" договор по-прежнему признавался непоименованным, однако уже отмечалось, что по аналогии закона к нему применимы положения о договоре аренды. [10] а в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" уже было сказано о том, что аренда крыши — это договор аренды, а не самостоятельный договор, как было сказано в 1 Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66. [11]

Внесение в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации [7] изменений от 25 января 2013 года, касающихся аренды, можно назвать точкой, изменившей подход в решении этого вопроса. Так, в пункте 9 постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают возможность предоставлять в аренду не всю вещь в целом, а только ее отдельную часть. 

Обобщение судебной практики о том, как суды воспринимает подход о возможности сдачи в аренду части вещи, позволило сделать ряд выводов:

1)  Договор о возмездном пользовании частью чужой вещи квалифицируется судами как договор аренды. В большинстве рассмотренных судебных актов указано, что такие договоры являются заключенными договорами аренды. [9]

2) Если невозможно самостоятельное использование части вещи без использования иных ее частей, то такая часть не может быть сдана в аренду. [12]

3) Если часть вещи не индивидуализирована надлежащим образом, то договор следует считать незаключенным. [13]

Таким образом, на мой взгляд, можно прийти к выводу, что аренда частей помещений возможна, так как это соответствует экономической сущности аренды, то есть позволяет предоставить возможность извлекать полезные свойства из чужого имущественного объекта, для чего не обязательно владеть этим имуществом, пользоваться им в целом. В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь какое-либо самостоятельное полезное значение, то есть часть здания, часть помещения, а также конструктивные элементы зданий и сооружений и тому подобные объекты.

При этом с учетом сложившееся судебной практики, для заключения договора аренды части помещения следует учитывать, что помещение может быть объект договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.).