Концепция единого объекта недвижимости в российском гражданском праве

Деление вещей на движимые и недвижимые как одна из возможных разновидностей юридической классификации вещей берет свое начало со времен римского права.

Недвижимостями (res immobiles) по римскому праву считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Постройки, посевы, насаждения и другие объекты признавались естественной или искусственной частью поверхности земли. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу «superficies solo cedit» - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Отличительной особенностью римского права является невозможность установления раздельной собственности на дом и на землю.

Принцип «superficies solo cedit» равным образом применялся как при застройке участка собственником земли, так и при строительстве здания на чужом участке: земля с постройками в любом случае рассматривалась как одно целое, притом земля считалась главной частью единого объекта, а все находящееся на ней разделяло ее судьбу. Римские правоведы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие приращения (accessio), не допуская даже мысли о спецификации.

М.И. Митилино указывал, что по римскому праву всякое строение, находящееся в прочной связи с землей, составляло вместе с последним единый объект права – aedes^[1], «строение, воздвигнутое на земле и прочно соединенное, делалось eo ipso^[2] составную часть поземельного участка и разделяло его юридическую судьбу [3, с. 6-7].

Хотя здания, сооружения по римскому правилу являлись недвижимыми вещами, практическое значение отнесения указанных объектов к недвижимым вещам, на мой взгляд, отсутствовало, поскольку при соединении с землей они автоматически признавались составной частью земельного участка, что приводило к утрачиванию качества самостоятельного объекта и к становлению собственностью собственника земельного участка.

Таким образом, в качестве единого объекта недвижимости в римском праве выступал земельный участок; здания и сооружения, возведенные на земельном участке, будут являться его составной частью (единство вещи); право собственности собственника земельного участка будет распространяться на находящиеся на таком участке здания, сооружения вследствие правила «superficies solo cedit» (единство права).

Понятие «недвижимое имущество» в отечественном правопорядке появилось сравнительно поздно. Оно было использовано Петром I в Указе о единонаследии 1714 года, государь тем самым уравнял вотчину и поместье.

Только при Екатерине II появляется полноценный институт права собственности (однако лишь только для привилегированных слоев населения), собственность становится свободной от различных государственных «обременений» (Жалованная грамота дворянству, 1785 г.). «Фактически же основания говорить о полноценном институте (или подотрасли) вещного права в европейском смысле появились лишь во второй половине XIX в.» [2, с. 557, 560]. До этого времени, как верно отмечал К.П Победоносцев, в России существовало «своеобразное вотчинное право на землю, такое право, которого нельзя поднести ни под одну из римских категорий» [5, с. 87-88].

В 1804 году, в начале царствования Александра I, была начата подготовка к разработке гражданского кодекса под руководством Михаила Сперанского, ведущего реформатора раннего периода правления царя. Пожалуй, основным достижением М.М. Сперанского являлся «Свод Законов», который вступил в силу 1 января 1835 года.

Недвижимостью по своду имперских законов признается часть земной поверхности и все то, что с нею прочно связано, т.е. объекты, перемещение которых без нарушения их вида и назначения невозможно. Сюда относят строения, если их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики, заводы (ст. 384). Движимыми вещами признаются объекты, которые могут быть сдвинуты без потери своей ценности и изменения назначения.

Интересным является положение статьи 386 т. Х ч.1, которое, на первый взгляд, воплощает в действие модель единого объекта недвижимости, поскольку оно относит к принадлежностям населенных земель такие объекты, как «церковни и другие строения, дворы, мельницы, мосты».

Г.Ф. Шершеневич, Б. Мартынов также отмечали, что подобные строения, составляя принадлежность земли (ст. 386), признаются собственностью того лица, на чьем земельном участке располагаются названные объекты.

Однако не стоит думать, будто бы строения с земельным участком образовывали единый объект недвижимости. Закон лишь говорил о том, что по общему правилу собственнику земли принадлежат находящиеся на нем здания, при этом последние в отличие от римского права не теряли самостоятельного качества вещей.

Российскому законодательству того времени не безызвестно вертикальное разделение права собственности на землю и на находящееся на ней здание. Так, по праву застройки застройщик приобретал самостоятельное право собственности на строение, отделенное от права собственности на землю; такие строения признавались самостоятельными недвижимыми вещами, что в целом соответствует ст. 384.

По мнению Г.Ф. Шершеневича, «такие строения являются принадлежностью права застройки, но могут быть отчуждаемы как совместно, так и отдельно от него» [7, с. 420]. Утверждения автора подтверждают идею о том, что при правовой связи главной вещи и принадлежности, последнее не теряет самостоятельного качества вещей и может быть предметом гражданского оборота.

Гражданским кодексом РСФСР от 1922 деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено в связи с отменой частной собственности на землю, которая была признана достоянием государства и исключена из гражданского оборота, за исключением случаев предоставления ее на праве пользования (ст.21 ГК). При этом здания и прочие сооружения могли находиться также в личной или колхозно-кооперативной собственности (ст. 54 ГК).

«Владение землей» в советское время допускалось только на «правах пользования» (ст. 21 ГК РСФСР и ст. 95 ГК РСФСР 1964 г.), которые, однако, не считались гражданско-правовыми… как убедительно доказывалось в тогдашней литературе, с государством-собственником все эти «пользователи» состояли в сугубо административно-правовых отношениях… несмотря на использующуюся терминологию («права владения», и (или) «пользования» земельными участками) [6, с. 36].

Земельный участок в советский период де-факто не мог являться предметом вещных прав, соответственно, говорить о существовании единого объекта недвижимости как земельного участка с постройками на нем также не представляется возможным.

Свое исследование единого объекта недвижимости в современной России полагаю необходимым начать с изучения основных положений, касающихся регулирования права недвижимости.

Действующее российское законодательство, в том числе и судебная практика, выделяет 2 вида объектов недвижимости: недвижимость в силу прямого указания закона (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ), а также недвижимость в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ).  

«Недвижимость в силу природы» также можно условно разделить на 2 подгруппы: первую можно условно обозначить как «естественную недвижимость» (земельные участки и неизвестные ГК РФ, но упоминаемые в Законе о регистрации 1997 г. участки недр), вторую – как «искусственную недвижимость» [1, с. 11], это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в качестве примера ГК РФ приводит здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В отличие от римского права российский правопорядок в качестве самостоятельных недвижимых вещей признает не только земельные участки, но и любые объекты, находящееся на земельном участке, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Однако вследствие отсутствия четких критериев отнесения того или иного объекта к категории недвижимости в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зачастую бывают зарегистрированы вещные права на объекты, которые либо являются движимыми вещами, либо такие объекты и вовсе не обладают качеством самостоятельных вещей, даже при наличии тесной связи с землей. Так, не являются самостоятельными недвижимыми вещами следующие объекты: бетонный забор (решение АС г. Москвы от 12 июля 2019 года по делу А40-278846/2018), асфальтированная площадка (решение АС Оренбургской области от 18 июня 2018 года по делу №А47-16143/2017, определение Верховного Суда РФ от 08.06.2016 № 309-ЭС16-5619 по делу № А50-3545/2015), инженерно-рисовая система (Определение Верховного суда № 308-ЭС15-15218 по делу № А32-25579/2014).

Такие объекты, на мой взгляд, являются не чем иным, как составной частью земельного участка, поскольку, во-первых, они не обладают качеством самостоятельных вещей, а во-вторых, любые вещные права на них невозможны, право собственности земельного участка простирается на находящиеся на нем объекты (единство права), что является воплощением римской максимы semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли [4, с. 110]. Поэтому, выводы, сделанные судебной практикой в этой части, являются хорошим подспорьем для дальнейшего развития модели единого объекта недвижимости в России.

Однако, при существующем ныне правовом регулировании, воплощение в полной мере модели единого объекта, т.е. признание составной частью земельного участка любого здания, сооружения не представляется возможным, вследствие препятствий нормативного и правоприменительного характера.

Для наглядности подобных причин можно проанализировать ситуацию застройки земельного участка его собственником.

Согласно абз.1 п.2 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.  Однако из этого не следует, что право собственности возникает у собственника автоматически, поскольку согласно положениям, п.1 ст. 131 ГК РФ и п.2 ст. 8.1 ГК РФ права собственности на недвижимое имущество возникнет с момента государственной регистрации прав на такое имущество.

Что же из себя представляет такое здание и какими правами собственник земельного участка обладает по отношению к данному сооружению до государственной регистрации права собственности?

Первое предположение – признать такое здание, сооружение составной частью земельного участка, а право собственности собственника земельного участка будет распространяться на такой объект.

В российской судебной практике мы можем найти подобный подход, в частности, в п.7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" говорится, что «собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка».

Однако судебная практика решительную позицию Президиума ВАС не поддержала. Верховный Суд РФ в абз.3 п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отметил, что «по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)… правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».

Из этих разъяснений Верховного суда следует, что здания, сооружения до их государственной регистрации являются самостоятельным недвижимым имуществом. При этом, в силу принципа обязательности записи для целей возникновения права (принцип внесения) собственника у здания до его государственной регистрации быть не может.  Конституционный суд РФ в своих решениях неоднократно отмечал, что «устанавливая принадлежность недвижимого имущества конкретному лицу в публичном реестре обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития»^[3]. В ее отсутствие невозможен оборот недвижимости как особой категории вещей. Именно поэтому Верховный суд и говорит о законном владении такими объектами. И судебная практика на сегодняшний день исходит из такого же понимания п.38 ПП ВС № 25^[4].

Таким образом, незарегистрированное в ЕГРН здание, сооружение по российском гражданскому праву представляет собой самостоятельную недвижимую вещь и не имеющее собственника.

Несмотря на существующее правовое регулирование объектов недвижимости, идея закрепить в российском законодательстве модели единого объекта недвижимости не чужда отечественному законодателю.

В "Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации" (от 07.10.2009) в п.3.6.3 отмечается, что «в ГК РФ должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается».

В целях реализации названной концепции был издан Проект Федерального закона № 47538-6, принятый Государственной думой в первом чтении 27.04.2012, которым в ст. 130 ГК РФ предлагается внести ряд изменений. Изменения не касаются перечня недвижимых вещей, однако абз.2 п.2 ст.130 ГК РФ звучит следующим образом:

«Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Хотя в норме и говорится о едином объекте недвижимости, она не воплощает в полной мере модели единого объекта недвижимости, поскольку в ней говорится об объектах, права на которые уже зарегистрированы, и они в обороте участвуют как одна вещь. Указанная формулировка в практическом отношении лишена смысла, поскольку и земельный участок, и постройки на нем должны принадлежать лицу на праве собственности, т.е. права на них должны быть зарегистрированы в установленном порядке, и после этой процедуры возможно распоряжение объектами (ст. 8.1 ГК РФ).

Если вводить модель единого объекта недвижимости на переходном этапе развития отечественного законодательства без изменения перечня недвижимых вещей, то можно будет выстроить следующую правовую конструкцию: «Возведенные собственником земельного участка на принадлежащем ему земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на такие постройки признаются составной частью земельного участка и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Указанное предложение будет касаться частных случаев застройки земельного участка, например, под индивидуальное жилищное строительство. Это позволило бы лицам не обращаться к процедуре регистрации прав на постройку, тем самым ослабляя нагрузку на регистрирующие органы, и постепенно двигаться к полноценной модели единого объекта недвижимости.

Однако, подобная реформа требует от отечественного законодателя переосмысления представления о земельном участке. Следует рассматривать его не просто как часть земной поверхности (п.3 ст.6 ЗК РФ), а в качестве единого объекта недвижимости.

Таким образом, единый объект недвижимости, известный еще римским юристам и нашедший отражение в законодательстве ряда европейских стран, является крайне удобной концепцией для организации оборота недвижимости.

Советский период, признававший здания, сооружения в качестве самостоятельных недвижимых вещей и устанавливавший государственную монополию на землю уже далеко в прошлом, а значит, те предпосылки, которые препятствовали существованию единого объекта недвижимости, уже отпали.

На мой взгляд, российское право недвижимости требует проведения реформы, главной целью которой было бы признание земли и находящихся на ней зданий в качестве единого объекта вещных прав.

Закрепление указанной концепции в российском законодательстве не должно ограничиваться временными рамками и должно проистекать поэтапно, признавая юридически действительными возникшие до реформы объекты недвижимости и раздельную собственность на них.