НЕОЧЕВИДНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОБЛЮДЕНИЯ И ГАРАНТИРОВАННОСТИ ПРАВ ГРАЖДАН ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ О РЕНОВАЦИИ В Г. МОСКВЕ

NON-OBVIOUS PROBLEMS OF OBSERVANCE AND ASSURANCE OF THE RIGHTS OF CITIZENS BY THE LEGISLATION ON RENOVATION IN MOSCOW

Yuriy Lichagin

Student, All-Russian State University of Justice (RLA of the Ministry of Justice of Russia), Russia, Moscow

Аннотация. Данная статья посвящена пробелам правового регулирования законодательства о реновации, непосредственно влияющим на права и законные интересы правообладателей помещений многоквартирных домов, находящихся в непосредственной близости с объектами, строительство которых осуществляется программой реновации в городе Москве.

В данной статье исследуются проблемы гарантированности прав собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, предназначенный для эксплуатации таких домов, являющийся общим имуществом их собственников. Рассмотрены судебные тяжбы, в рамках которых жители безуспешно пытались сохранить своё право на предназначенные им территории.

Анализ законодательства о реновации свидетельствует о наличии существенных пробелов и противоречий в правовом регулировании, устранение которых возможно посредством отдельной регламентации порядка реализации положений закона

Abstract. This article is devoted to the gaps in the legal regulation of the legislation on renovation, which directly affect the rights and legitimate interests of the rightholders of the premises of apartment houses located in close proximity to the objects, the construction of which is carried out by the renovation program in Moscow.

This article examines the problems of guaranteeing the rights of owners of premises in apartment houses to a land plot intended for the operation of such houses, which is the common property of their owners. Considered litigation, in which residents unsuccessfully tried to preserve their right to the territories assigned to them.

Analysis of the legislation on renovation indicates the presence of significant gaps and contradictions in legal regulation, the elimination of which is possible through a separate regulation of the procedure for implementing the provisions of the law.

Ключевые слова: реновация; проект межевания территории; многоквартирный дом; судебная защита; нарушение прав.

Keywords: renovation; land surveying project; apartment house;

judicial protection; rights violation.

В 2017 году, с принятием Постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» [1](далее также – Постановление), Федерального закона от 01.07.2017 N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы…» [2], а также некоторых других нормативно-правовых актов в Москве стартовала программа реновации жилого фонда.

Под термином «реновация» российский законодатель понимает совокупность разнообразных мероприятий, целью реализации которой является обновление общественных пространств и среды жизнедеятельности, улучшение условий проживания горожан, предотвращение роста аварийного жилищного фонда, а также комплексное благоустройство, направленные на обеспечение развития территорий Москвы.

На настоящий момент программа реализуется уже 4 года, первый этап (2017-2019) сноса жилых домов пройден, осуществляется первая волна переселения, которая продлится до 2024 года. За прошедшие года выработалось понимание реализации программы, общественность на практике столкнулась со всеми положительными и отрицательными аспектами реновации; сложилось видение основных проблем законодательства о реновации.

В качестве таких проблем авторами традиционно выделяются следующие:

1. Принудительное переселение граждан, несогласных с реновацией, при включении их дома в перечень Постановления;
2. Возможность включения в перечень Постановления домов, конструкция и инженерные сети которых фактически находятся в хорошем состоянии и не требуют обновления;
3. Осуществление оценки стоимости квартиры при предоставлении «равноценного» возмещения аффилированными с властями лицами;
4. Возможность предоставления «равнозначных» помещений в домах, расположенных в значительно менее привлекательной территории, по сравнению со сносимыми;
5. Предоставление права распоряжения недвижимостью третьим лицам (доверительному управляющему) при смерти собственника;
6. Переселение жителей НиТАО, ЗелАО в пределах округа, а не района;
7. Проблема выбора способа замещения при наличии нескольких собственников; [3, с. 57]

и т.д.

Вместе с тем, в 2019 году Верховным Судом РФ было вынесено любопытное определение, которое большинством авторов, изучающих правовые аспекты реновации, оставлено без внимания. Речь идёт об Апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.11.2019 N 5-АПА19-87 [4], и о вынесенном в продолжение судебных тяжб заявителями Апелляционном определении Московского городского суда от 02.06.2020 по адм. делу № 33а-1902/2020.

Поводом для данного разбирательства являлась жалоба граждан на включение в перечень Постановления адреса: г. Москва, Тенистый пр-д, вл. 6, соседнего с домом, в котором проживали истцы.

Суть проблемы заключалась не во включении в перечень Постановления адреса как такового, а в дальнейшем выпуске Департаментом городского имущества города Москвы Распоряжения от 16.04.2018г. № 11544, которым утверждалась схема расположения земельного участка по адресу: г. Москва, Тенистый пр-д, вл. 6 на кадастровом плане территории (далее также – Схема расположения) [5, ст. 11.10]. Вместе с тем, на рассматриваемую территорию ранее был разработан и утверждён проект межевания территории квартала № 02.15.768.2013 (утверждён распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 3 марта 2017 г. N 5798) [6, ст. 43], который является актуальным и действующим. Данным проектом межевания для многоквартирного дома по адресу: Москва, Вересковая улица, 1к1 установлены границы и площадь земельного участка, который в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ [7, ст. 36] является общим имуществом собственников помещений такого многоквартирного дома. Однако, в пределах границ данной территории Схемой расположения были утверждены границы земельного участка, необходимого для строительства дома по программе реновации.

Не согласившись с вышеуказанной Схемой расположения, справедливо полагая, что нарушены их права и законные интересы, жильцы дома по адресу: Москва, Вересковая улица, 1к1 обратились в суд.

Суды своими решениями признали действия властей полностью законными и оправданными, так как принятое законодательство позволяет включать в перечень Постановления адреса стартовых площадок без обсуждений и согласия жильцов соседних домов; Департамент городского имущества города Москвы, выпуская Схему расположения, имел право это делать, так как действующим законодательством запрещается выпуск Схем расположения, противоречащих, в том числе, проектам планировки территории, но не проектам межевания территории, что само по себе может являться отдельной темой дискуссии.

Так как земельный участок под домом по адресу: Москва, Вересковая улица, 1к1 не поставлен на государственный кадастровый учёт (а в соответствии с действующим законодательством на государственный кадастровый учёт такой земельный участок ставятся исключительно на основании заявления Департамента городского имущества города Москвы), несмотря на то, что постановка на учёт такого участка возможна только в границах, определённых Проектом межевания территории, суды сделали вывод, что не представляется возможным определить факт наложения земельного участка, образуемого Схемой расположения, на земельный участок, предусмотренный Проектом межевания территории. Вместе с тем, такой факт возможно установить невооружённым глазом. Для примера предлагаю ознакомиться с изображениями ниже.

Рисунок 1. Земельный участок, подлежащий образованию на основании Схемы расположения, необходимый для осуществления строительства по программе реновации (выделен штрихом).

Рисунок 2. Земельный участок номер 1, подлежащий образованию на основании проекта межевания, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (жёлтым приблизительно выделена часть земельного участка номер 1, на которую «накладывается» земельный участок для реновации.

Следует отметить, что в силу отсутствия в открытом доступе Схемы расположения, границы земельного участка, необходимого для строительства по программе реновации, приведены на основании ГПЗУ № RU77188000-038748, выпущенного 29.06.2018 на основании данной Схемы расположения.

На основании рассмотренной ситуации можно сделать однозначный вывод о том, что была выявлена новая, неочевидная и безусловно нарушающая права граждан проблема, которую допускает законодательство о реновации.

Путём узаконенных методов власти могут на своё усмотрение включать в программу реновации территории, в отношении которых правообладателями ещё не было осуществлена постановка на кадастровый учёт земельных участков, хотя такие земельные участки уже предусмотрены для предоставления правообладателям.

В данной ситуации возникает правовая коллизия, когда по существу формальная процедура постановки на кадастровый учёт судами признаётся более значимой, чем процедура утверждения документа территориального планирования – проекта межевания территории квартала (которая, в свою очередь, проходит обязательный этап публичных слушаний). В таком же ключе, документ более высокой иерархии (проект межевания) в отсутствии осуществления на основании него кадастрового учёта фактически не принимается во внимание при утверждении документа более низкой иерархии – Схемы расположения земельного участка, которая утверждается органами власти без учёта мнения общественности.

Учитывая данные обстоятельства, нет никакого сомнения в том, что жильцам многоквартирного дома в ближайшем будущем придётся расстаться с частью предназначенного им земельного участка.

 Таким образом, законодательство о реновации фактически обладает «лазейками», с помощью которых власти в ущерб проживающим в настоящее время гражданам могут использовать территории, предназначенные для многоквартирных домов (в отношении которых властями же не были поставлены на кадастровый учёт земельные участки) в качестве стартовых площадок для нового строительства.

Безусловно, законодательно возможно исправить данную ситуацию, например, посредством прямого запрета включать в перечень Постановления адреса, в отношении которых документами территориального планирования предусмотрено образование земельных участков для иных целей. Но, в таком случае, данный запрет сделает значительно более ёмким процесс подбора и утверждения новых стартовых площадок (в связи с необходимостью внесения корректировок в документы территориального планирования, что осуществляется исключительно путём проведения публичных слушаний). Однако, очевидно, что разрешение рассматриваемой проблемы абсолютно не выгодно властям и девелоперскому сообществу, что ставит под сомнение возможность её устранения.