ПРОБЛЕМА ОТСУТСТВИЯ СВЕДЕНИЙ О РАНЕЕ УЧТЕННЫХ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОСТИ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

THE PROBLEM OF THE LACK OF INFORMATION ABOUT PREVIOUSLY REGISTERED REAL ESTATE OBJECTS IN THE UNIFIED STATE REGISTER OF REAL ESTATE

Dinara Gareeva

Student of Department of Landscape, Institute of Environmental Sciences, Kazan (Volga region) Federal University, Russia, Kazan

Аннотация. Проблема ранее учтенных объектов недвижимости связана с тем, что на сегодняшний день информация о них в Едином государственном реестре недвижимости неполная или вовсе отсутствует. Чтобы исправить это, необходимо изучить, на основании чего такие объекты ставились на кадастровый учет.

Abstract. The problem of previously registered real estate objects is due to the fact that today information about them in the Unified State Register of Real Estate is incomplete or completely absent. To correct this it is necessary to study the basis on which such objects were put on the cadastral register.

Ключевые слова: ранее учтенный земельный участок, объект капитального строительства, объект недвижимости, государственный акт, межевой план, технический план, материалы инвентаризации, землеустроительное дело.

Keywords: previously registered land plot, capital construction projects, real estate objects, state act, boundary plan, technical plan, inventory materials, land work.

На сегодняшний день в Российской Федерации остро стоит проблема, связанная с ранее учтенными земельными участками и объектами капитального строительства. Ранее учтенные — это такие земельные участки, которые были предоставлены гражданам до 2008 года. Сведения о них хранятся в Едином государственном реестре недвижимости в том объеме, который содержится в архивных документах, переданных собственнику ранее. Решение государства о постановке на кадастровый учет и регистрации права таких объектов недвижимости на основании документов, полученных более чем 20 лет назад, несомненно, уменьшило число неучтенных объектов и земельных участков. Однако, к сожалению, это не уменьшило число ошибок в реестре и, следовательно, земельных споров между землевладельцами.

Прежде чем затронуть основные проблемы ЕГРН на данный момент, важно проанализировать путь развития землеустройства в России и сравнить с процессом межевания и учета объектов недвижимости сегодня.

Для решения возникающих земельных споров приходится поднимать такие документы, которые уходят своей историей не только в 90-е, но и 70-е и 50-е годы. Например, в Управление Росреестра по Республике Татарстан обращаются граждане, чтобы запросить из Государственного фонда данных такие документы, как материалы инвентаризации, изготовленные в период земельной реформы, а также землеустроительные дела, которые создавались до 2008 года и были заменены межевыми планами, на данный момент содержащие больше информации и более высокую точность. [1]

Но, кроме того, ранее учтенные объекты недвижимости довольно часто из документов для внесения сведений в земельный кадастр имеют лишь архивные документы, такие как государственные акты, свидетельства, договоры, которые были выданы землепользователям ещё во времена СССР и не имели даже единого стандарта заполнения. У таких земельных участков нередко отсутствуют сведения о местоположении границ, лишь примерная площадь и сведения о правообладателе.  

Итак, хоть и архивные документы, которые сейчас содержатся на руках у землевладельцев, довольно многообразны и не сильно информативны, до 1955 года в СССР и вовсе не существовало какой-то единой общесоюзной системы. В этот год в стране был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодиям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований. В эти года были сделаны заметные шаги к тому виду учета, который мы имеем сейчас. Но до него было ещё далеко. В те времена ещё не было инвентаризации, выдавались свидетельства и договоры. [5]

Через несколько лет был принят Земельный кодекс РСФСР от 1970 года и земельным законодательством был закреплен принцип бесплатности землепользования. Земли выдавались бесплатно, но и в определенных случаях они могли быть изъяты у пользователей. Данной процедурой занимались исполкомы местных Советов народных депутатов, Советы Министров союзных и автономных республик в соответствии с их компетенцией. [4]

Так в СССР произошла национализация, и в нашей стране земли не знали права частной собственности вплоть до внесения поправок в Конституцию РСФСР, принятых в 1990 году. Все земли без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в бессрочное пользование.

В это время были созданы водный, лесной кадастр, а также кадастр сельскохозяйственных территорий. Учет всех земель документировался в виде государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций, а также в виде планово-картографических документов. Все перечисленные документы изготавливались в полу рукописном виде и, конечно, имели достаточно низкую точность. Например, координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью 1–5 метров, а масштаб карт и планов населенных пунктов от силы достигал М 1:5000. Для того времени такая точность была хорошей. Однако для нашего времени участки, которые внесены в ЕГРН на основании каталогов координат, полученных ещё в то время, являются проблематичными, так как отображаются на кадастровых картах неправильно. Такие участки нуждаются в современном межевании. [5]

Как было сказано выше, в 1990 году начались перемены. А именно, в этот год началась земельная реформа. В соответствии с законодательством земельная реформа — это коренное изменение того земельного строя, который существовал до этого времени. Она имела следующие задачи: осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель; создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования; стимулирование рационального использования и охраны земель; прекращение процесса деградации земли, обеспечение их восстановления. Но главные ее цели, а также на сегодняшний день значимые события – это денационализация, приватизация и децентрализация права собственности на землю. Однако, хоть и государство отказалось от монопольной собственности на землю, тем не менее приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу.

25 апреля 1991 года был принят новый Земельный кодекс РСФСР, в котором были урегулированы земельные отношения нового строя. А в 1993 году уже в Российской Федерации была принята Конституция. В ней были закреплены привычные нам формы собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. А в новых законодательных актах указаны формы владения землей, такие как: пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение; землевладение и землепользование стали уже платными. [4]

В этот период жизни страны произошло действительно множество перемен, как положительных, так и негативных. Например, было решено множество проблем: ликвидация монополии государственной собственности на землю, формирование слоя средних и мелких земельных собственников, улучшение структуры управления земельными ресурсами, новое регулирование земельных отношений и охраны земель, предоставление всем желающим гражданам садово-огородных участков, следовательно, позже появились новые виды разрешенного использования на данные земли, а именно: личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, дачное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство. Также в Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» впервые земля была отнесена к объектам недвижимости.

Но также и появилось и определенное количество проблем. В тот период не были решены такие вопросы, как сохранность земель и эффективность их использования. В основном проблема появилась из-за непродуманного перехода к частной собственности. Государство не справилось с регулированием сохранности сельскохозяйственных земель в руках граждан. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн га пашни, большие площади сельскохозяйственных угодий заросли кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. Кроме того, что люди зачастую не возделывают свои огороды, нередко они просто их оставляют, а в будущем сложно найти собственника земельного участка, который в данный момент даже не поставлен на учет. [6]

Поэтому не удивительно, что история давно минувших дней очень влияет на ситуацию в настоящем. Очень важно найти истоки, чтобы было легче решить проблему, которая существует сейчас. Например, в данный момент государственно старается привести ЕГРН в информативный вид с двух сторон. В одной стороны, позволяя гражданам ставить на учет земельные участки на основании архивных документов, дабы стимулировать их обращаться в Росреестр за кадастровым учетом и регистрацией права. С другой стороны, сейчас гражданам, чьи земельные участки уже стоят на учете, довольно сложно решить земельные проблемы, имея на руках только лишь старый договор или государственный акт. В этих случаях из Росреестра приходит рекомендация уточнить свой участок.

Но на практике очень распространена ситуация, когда гражданину предоставлялся земельный участок ещё в 70-90-х годах. На этом участке он возвел какие-то постройки, но на учет ничего из этого не было поставлено. Возможно, человек даже не знал, что это нужно делать. Также, например, его потомкам эти объекты недвижимости были переданы по наследству на основании свидетельства о праве на наследство. Те могут на основании этого документа поставить их на учет и зарегистрировать права. К тому же регистрация не обязательна, так как согласно статье 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на объект недвижимости, возникшие до 31.01.1998 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации в Росреестре. Такие вещи, конечно, снимают с граждан некоторые обязательства и оставляют пробелы в сведениях ЕГРН.

Но ещё и бывают такие случаи, когда гражданин использует участок, но документы на этот участок были утеряны из-за ненадлежащего хранения их в архивах (в том числе в Государственном Фонде данных) или у самого правообладателя. Такие случаи далеко не редкость. Документы могут быть утеряны, например, из-за переноса архива из одного места в другое, либо из-за переноса определённой базы документов из района в столицу. К сожалению, такое случалось, так как раньше не было электронной базы с документами. Сейчас ведется активный перенос архива в электронный вид, чтобы в будущем такое предотвратить, а также все новые документы сразу изготавливаются как в бумажном, так и в электронном виде.

Но не только архивные документы дошли до наших дней со значительными потерями. Часть более поздних документов, содержащихся в Государственном фонде данных Росреестра, также была утеряна.

С начала 1990-х и по 2009 год создавались такие документы, на основании которых поставлены все ранее учтенные земельные участки, имеющие координаты. Материалы инвентаризации были изготовлены ещё в период земельной реформы, а именно в 90-х годах. 2 августа 1993 г. Роскомзем РФ издал Приказ № 38 "О проведении инвентаризации земель". Приказ был принят во исполнение Постановления Правительства РФ от 12 июля 1993 г. № 659 "О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам". [3]

В ходе инвентаризации земель установились их местоположение, площадь, качественное состояние, а также причины изменения земель. По результатам инвентаризации заводились дела на каждое землепользование с расчетами площадей и местоположения границ, графическим материалом, подписанное всеми членами комиссии актом проведения инвентаризации. Участки, учтенные на основании материалов инвентаризации, считаются декларированными, так как в число документов входит декларация, в которой прописана информация о землепользователе и характеристиках земельного участка, а именно: площадь, координаты, цель использования, адрес. [2]

Землеустроительные или межевые дела начали изготавливать уже в 2000-х. Чуть позже на основании каждого землеустроительного дела изготавливалось и Описание земельного участка. Такие участки считаются уже уточненными, так как межевание начали проводить более точное.

Большое количество земельных участков, поставленных на кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости, внесены на основании материалов инвентаризации. Однако и здесь возникает на данный момент существенная проблема. Материалы инвентаризации и какая-то часть землеустроительных дел были составлены с использованием систем координат, отличных от той, в которой сейчас ведется ЕГРН. Поэтому гражданам, которые имеют на руках только такие документы, придется заново проходить межевание, так как Росреестр на данный принял решение не пересчитывать такие каталоги координат для проверки или внесения координат в базу. Так как же сейчас происходит межевание и учет объектов недвижимости? Постановка на кадастровый учет осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Как уже было кратко упомянуто выше, даже ранее учтенные земельные участки и объекты капитального строительства можно внести на основании архивных документов, о которых было рассказано в этой статье. Однако если гражданин решил уточнить сведения о площади и границах своего участка, то кадастровым инженером в этом случае составляется межевой план. Для внесения сведений об объекте капитального строительства кадастровым инженером составляется технический план.

Также межевой план и технический план составляются для каждого вновь образованного объекта недвижимости. Новые земельные участки образуются в нескольких случаях: при разделе, выделе, перераспределении и объединении земельных участков, а также из земель государственной собственности.

В отличие от документов, которые составлялись прежде, межевой и технические планы содержат самую подробную информацию об объекте недвижимости, а также об окружающей его территории. Они состоят как из текстовой, так и графической частей. Все требования к межевому и техническому планам прописаны в статьях 22 и 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Подводя итоги вышесказанному, необходимо отметить следующие проблемы, которые сейчас содержатся в земельном кадастре ранее учтенных объектов недвижимости:

• Самое главное — это, конечно, большое количество ошибок в ЕГРН в местоположении границ земельных участков, которые ведут к их пересечениям. Это связано с тем, что собственники не уточняют свои участки.
• Также существует проблема с полным отсутствием сведений о местоположении границ некоторых земельных участков в ЕГРН. Это также связано с тем, что земельные участки ставились на основании архивных документов, которые не имели каталоги координат.
• Всё ещё большие территории и отдельные земельные участки не поставлены на учет. Возникает это из-за сложности в учете каких-то определенных земель, а также из-за того, что граждане добровольно или по незнанию не обращаются за регистрацией и учетом своих земельных участков.
• Существует сложность с выявлением собственника того или иного объекта недвижимости. Граждане не идут в Росреестр для постановки на учет или регистрации права.
• Ещё большой проблемой является утеря документов, переданных когда-то землепользователям и землевладельцам, которые на основании них используют свои участки. Из-за данной проблемы очень сложно решить земельные споры.

Для решения данных актуальных проблем, возникающих с ранее учтенными земельными участками и объектами капитального строительства, выделю следующие предложения:

1. Сделать более доступной информацию о межевании и регистрации права на земельные участки и объекты капитального строительства.

У людей могут быть различные проблемы с их объектами недвижимости, но от решения этих проблем их будет останавливать сложность самой процедуры. Возможно, решению данной проблемы помогла бы большая огласка среди граждан о самой процедуре уточнения границ и площади их объектов недвижимости, а также регистрации права. Информация должна стать более доступной и встречаться не только на одном ресурсе.

2. Сделать данные процедуры более доступными и в материальном плане.

К сожалению, так как уточнение границ и регистрация права на земельный участок это не бесплатная процедура, многие граждане отказываются от этого. Особенно, если прежде уже были подписаны какие-то правоустанавливающие документы, а сам земельный участок уже стоит на кадастровом учете. Хоть и с неправильными, а возможно и частично неполными характеристиками.  К тому же иногда, чтобы решить какие-то земельные проблемы и споры, единственным решением может быть обращение в суд. Но это ещё более дорогостоящая процедура.

3. Отменить заявительный характер этих процедур.  

Так как каждого гражданина останавливают свои причины для постановки на учет, уточнения границ и площади, а также регистрации объектов недвижимости, а именно для оформления новых пакетов документов на них, то добиться полного порядка в реестре будет всегда невозможно. Единственный выход в этой ситуации, заняться обязательным поголовным учетом объектов недвижимости под контролем государства. 

4. Так как сейчас архивные документы на некоторые объекты уже невозможно восстановить, то необходимо улучшить структурирование имеющихся документов и усилить контроль, чтобы предотвратить дальнейшую утерю.