НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ВЫБОРА ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ

Аннотация. Загородный дом – это сложный и многосоставной объект, включающий земельный участок, придомовую инфраструктуру, сам, собственно дом, вспомогательные постройки, освоение и благоустройство придомовой территории, коммунальные и инженерные коммуникации и прочее. В статье приведены некоторые аспекты при выборе застройщика при строительстве загородного жилья.

Ключевые слова: Загородный дом, загородная недвижимость, инфраструктура, благоустройство территории, застройщик, рынок жилья

Загородный дом – это сложный и многосоставной объект, включающий земельный участок, придомовую инфраструктуру, сам, собственно дом, вспомогательные постройки, освоение и благоустройство придомовой территории, коммунальные и инженерные коммуникации и прочее. Приобретение загородного дома – процесс, обусловленный множеством особенностей и нюансов.

Одного желания купить или построить, безусловно, мало. Даже обладая достаточным (на первый взгляд) количеством денежных средств, покупатель, принимая решение приобрести готовый или построить загородный дом самостоятельно, не раз столкнется с вопросами, для решения которых требуется профессиональное мнение и опыт. Первоочередная задача при реализации такого масштабного жизненного проекта – подойти к каждому этапу его максимально внимательно, объективно и ответственно.

Способов стать жителем загородного поселка несколько. Можно купить готовый построенный дом, с отделкой и без. Здесь покупатель рискует только качеством приобретаемого объекта. Как правило, право собственности продавца на земельный участок и сам дом уже зарегистрировано в Росреестре, а значит сделка по его предыдущему приобретению прошла государственную регистрацию. Земельный участок уже размежеван и границы его определены, сам дом прошел техническую инвентаризацию и кадастровый учет. Соответственно, все последующие сделки с таким имуществом имеют вторичный характер, и относительно надежное правовое основание.

А можно приобрести земельный участок и самостоятельно организовать на нем строительство по индивидуальному проекту. Действующее законодательство не ограничивает гражданина в выборе вариантов проекта, устанавливая лишь общие обязательные требования, касающиеся безопасной эксплуатации возводимого объекта жилой недвижимости. Стараясь минимально ограничить расходы будущих собственников, государство активно содействует такому самостоятельному строительству, выделяя субсидии, финансируя льготные программы банковского кредитования. Но, как распорядиться имеющимся денежными ресурсами грамотно, с гарантией их сохранности от мошеннических и недобросовестных действий третьих лиц? Речь идет о застройщиках малоэтажного загородного строительства.

Сегодня мало кто строится своими силами. Для этого кроме денежных ресурсов нужны знания, время, опыт и практика. Чаще всего к самостоятельному строительству привлекаются частные компании, индивидуальные предприниматели, физически лица (строительные и ремонтные бригады). Достаточно редко строительные работы заказываются «под ключ» (от проекта до чистовой отделки). В целях экономии самостоятельное строительство чаще всего осуществляется поэтапно, и это верно, так как позволяет лучше отслеживать качество работ (хоть и увеличивает время стройки) и накапливать необходимые финансовые средства для продолжения работ, не привлекая кредиты.

Как найти надежного застройщика или бригаду строителей-ремонтников?  При выборе застройщиков многоэтажных городских многоквартирных домов данная проблема решена ведением реестров застройщиков на федеральном и региональном уровнях (https://наш.дом.рф, портал «Единый ресурс застройщиков» и пр.). Пользователи соответствующих ресурсов могут получить информацию о благонадежности того или иного застройщика, прозрачности его отчетной деятельности, количестве строящихся и сданных домов, наличию проблемных объектов, судебных разбирательств, фактов привлечение к ответственности за нарушение  градостроительного о законодательства, и так далее. Также, как правило, у такого застройщика многоквартирного дома большое количество клиентов (соответственно будущих владельцев квартир), мнение которых размещается на публичных форумах в сети интернет и доступны для всех.

В отношении же частных застройщиков, осуществляющих свою деятельность на рынке загородного малоэтажного жилья все не так однозначно.

Такие застройщик действуют точечно в условиях большой конкуренции. Но даже при большом количестве предложений аналогичных услуг гарантии их качества отсутствуют. Как правило, такие застройщики и исполнители действуют вне рамок правового поля, оплату предпочитают принимать наличными, естественно без какой-либо отчетности. Обычно при поиске застройщика или подрядчика определенного этапа   строительно-ремонтных работ ориентируются на отзывы и рекомендации. Не лишним будет предварительно осматривать уже построенные объекты, опросить владельцев, соседей (сроки, качество, материалы, процесс исполнения - все имеет немаловажное значение).

Грамотно составленный договор на оказание услуг, на выполнение подрядных работ – это гарантия прежде все того, что стороны в самом начале четко обозначат объем работ и опишут желаемый результат. Кроме того, в договоре будут указаны регистрационные и контактные данные застройщика/подрядчика, это поможет впоследствии адрессно предъявить претензии касательно качества или сроков исполнения конкретному юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или частному лицу, а не искать исполнителя. Нежелание будущего исполнителя оформить отношения договором - показатель несерьезного отношения к работе, признак безответственного отношения к работе и способа уйти от ответственности.

Про сезонные бригады нелегальных гастарбайтеров речь даже не идет. Хотите качественный результат – оформляйте отношения документом. Фиксирование взаимных обязательств на официальной бумаге дисциплинирует обе стороны.  Не стоит забывать, что отношения по заказу услуг и работ по строительству – это сфера зашиты прав потребителей, регулируемая соответствующим Законом «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. N 2300-I.

Строительство дома – это личные нужды потребителя, не связанные с его предпринимательской деятельностью (дом строиться для личного проживания потребителя и членов его семьи),  и исполнитель (застройщик/подрядчик) обязан подчиняться требованиями закона и нести предусмотренную  законом ответственность.

Как уже говорилось выше, дом строится поэтапно: фундамент, стены, перекрытия, кровля, вентиляция, инженерные коммуникации, отделка и прочее. Каждый этап непосредственно влияет на качество последующего.  Неверно залитый или невыдержанный по срокам фундамент может осесть, потрескаться - исправить это практически невозможно. Криво возведенные стены, некачественный утеплитель – прямой путь к утечке тепла в холодное время года. Сможет ли обычный потребитель оценить надлежащее качество выполненных работ того или иного этапа? Надеяться на исполнителей не стоит, у них свой финансовый интерес «сделать побыстрее и подешевле, разницу, соответственно, присвоить в свою пользу. Добросовестных застройщиков/подрядчиков к огромному сожалению, очень мало, большинство готовы работать исключительно за наличный расчет и без оформления. При этом стоимость услуг таких исполнителей незначительно отличается от тех, что работает официально, по договору, с предоставлением всей необходимой информации и гарантий.

Бесконтрольно доверить строительство или ремонт дома бригаде-однодневке, исходя исключительно из стоимости ее услуг (понятно, что цена такой работы будет ниже рыночной), значит упустить главное – гарантии  сохранения денежных средств и их целевого использования. Случаи, когда такая бригада брала предоплату и исчезала нередки. Однако обратиться в полицию или в суд за возвратом уплаченных денег практически бесполезно, ведь кроме номеров телефонов у будущего владельца нет практически никакой информации.

Загородный дом строится не на один год жизни, от его качества прежде всего  зависит комфорт проживания владельца и членов его семьи, а также то, потребует ли дом в будущем дополнительных финансовых вложений в целях исправления  (если это вообще возможно) недостатков, допущенных  на этапах его возведения. Следует вывод, что экономить на таком масштабном проекте (а для кого-то и деле всей жизни) следует на основе объективной оценки последствий: риск потери инвестиций, вложенных в строительство жилья или его низкое качество. В этой ситуации необходимо страховать подобные риски путем тщательного выбора строительной компании, используя механизм   их «рейтингования». Задача проведения процедуры определения рейтинга   заключается в анализе информации о наиболее надежных строительных компаниях, а также показателях и тенденциях их деятельности. Рейтинг может быть полезен не только будущим собственникам загородного жилья, но покупателям квартир в новостройках, риелторам и инвесторам в сфере недвижимости [1].

Следует отметить, что на данный момент времени нет официальной методики определения   надежности   рейтинга) компании на строительном рынке.  Однако   решение проблемы выбора потребителем (будущим собственником домостроения) компании из тех, которые осуществляют свою деятельность преимущественно в секторе малоэтажной загородной жилой недвижимости, стало   насущной необходимостью.  Потребность в процедуре «рейтингования» подобных компаний подтолкнула специалистов к разработке методических основ ранжирования участников   этого сегмента   строительного рынка. Анализ показал, что в основном, речь идет о формировании совокупности показателей, отражающих надежность и конкурентоспособность компании-застройщика на рынке. Варианты совокупности показателей, предлагаемых авторами публикаций, посвященных определению рейтинга строительных компаний, существенно отличается друг от друга: по количеству показателей, их назначению и содержанию.  Например, к показателям, которые характеризуют   положение компании на рынке, относят выручку, стоимость активов, величину уставного капитала, штатную численность персонала, виды деятельности, юридический адрес, период функционирования на рынке [2].

Есть предложение компоновки системы показателей в виде блоков, включающих основные организационно-экономического и финансовые характеристики   корпорации [1]:

• Экономические показатели корпорации
• Эффективность деятельности компании
• Конкурентоспособность и рентабельность

• Активы, имущество, капитал застройщика
• Структура фирмы
• Кредитоспособность компании и ликвидность
• Динамика развития
• Потенциал компании
• Кредиторская задолженность [1].

Подобный подход, на наш взгляд, отождествляет надежность компании с финансовыми и экономическими результатами деятельности, что, безусловно, важно с точки зрения обеспечения ресурсами стройки. При этом не учитывается уровень удовлетворенности клиента относительно качества работ, ответственности и надежности застройщика.

Более «клиентоориентированный» вариант состава  показателей  оценки  надежности  и стабильности компании-застройщика представлен в [3]: Длительность нахождения на рынке; Объем вводимого в эксплуатацию жилья; Структура компании;  Cобладание  заявленных сроков строительства и своевременноcть ввода в эксплуатацию жилья; Вхождение в состав саморегулирующихся организаций (СРО); Репутация; Наличие престижных наград от организаций, вызывающих доверие; Отзыв  клиентов компании [3]. Однако показатели экономической устойчивости компании, характеризующие    уровень её ресурсной состоятельности и высокой вероятности успешного завершения проекта, не нашли здесь отражения.

Из сказанного следует тот факт, что существующие методические рекомендации по   оценке рейтинга застройщиков и подрядных организаций несовершенны и требуется  их модернизация на основе адаптации известных теоретико-методологических положениях разработки механизма ранжирования хозяйствующих субъектов в сфере загородного малоэтажного жилого строительства.