БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Автором данной статьи раскрывается вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве и защита прав участников долевого строительства в связи с несостоятельностью первого.

Актуальность данного вопроса исследования заключается в защите прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика, в связи с котором участники долевого строительства сталкиваются с правовыми рисками.

Целью настоящей работы является изучение и раскрытие способов защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика.

Результатом научной статьи является анализ текущего законодательства и особенностей правового регулирования банкротства застройщика при долевом строительстве.

Автором в данной статье применяется формально-юридический подход для анализа текущего российского законодательства.

В современном мире договор долевого участия в строительстве является достаточно распространенным и актуальным способом приобретения гражданами и юридическими лицами объектов долевого строительства. Прежде всего, причина этому – более низкая стоимость объекта по сравнению со стоимостью уже готового объекта и введенного в эксплуатацию. Несомненно, данный договор имеет не только преимущества, но и недостатки, в том числе существует большое количество рисков приобретения такого объекта на этапе строительства.

Одним из основных рисков приобретения объекта долевого строительства на основании вышеуказанного Договора является несостоятельность (банкротство) застройщика.

Таким образом, важно отметить, что в настоящей статье раскрываются особенности правового регулирования банкротства застройщика при долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) [2] и с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). [1]

Важно отметить, что в соответствии с параграфом 7 Главы IX Закона о банкротстве, который регулирует несостоятельность (банкротство) застройщика, арбитражный суд выносит определение, в котором указывается соответствующий статус должника-застройщика кроме уже существующих общих признаков несостоятельности (банкротства). Таким образом, в этом случае применяются нормы, которые направлены на защиту прав участников долевого строительства.

В настоящее время существует множество причин, в связи с которыми происходит банкротство застройщиков. Так, рост цен на строительные материалы, услуги подрядчиков, полагаю, является основной причиной. Кроме этого, к причинам необходимо отнести форс-мажорные обстоятельства, снижение покупательской способности на рынке в связи с инфляцией и колоссальным ростом цен на объекты недвижимости. [4]

По общим правилам в Законе о банкротстве присутствуют пять процедур, которые применяются к несостоятельности (банкротству) юридических лиц: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство. На любой стадии банкротства может быть заключено мировое соглашение. Так, с 2018г. наблюдение и финансовое оздоровление больше не применяются к застройщику. Полагаю, это вытекает из того, что данные процедуры не приводили ни к какому результату.  [9]

К лицам участвующим в деле о банкротстве застройщика помимо уже указанных в статье 34 Закона о банкротстве лиц относятся участники долевого строительства, являющиеся кредиторами, должник-застройщик, арбитражный управляющий и публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).

Арбитражный управляющий утверждается арбитражным судом. В обязанности арбитражного управляющего входят выявление и реализация имущества должника, выполнение расчетов с кредиторами, контроль за деятельностью с застройщика и иные.

Законом о банкротстве предусмотрены соответствующие требования к статусу арбитражного управляющего, а именно членство в саморегулируемой организации, арбитражный управляющий должен иметь высшее образование, наличие статуса работы на руководящих должностях не менее года и опыт работы в банкротстве не менее двух лет. Для получения статуса арбитражного управляющего также необходима сдача теоретического экзамена, отсутствие судимости и отсутствие наказания в виде дисквалификации за административное правонарушение.

В обязанности арбитражного управляющего входит проведение собрания участников строительства в соответствии с Законом о банкротстве. Однако, данная обязанность отпадает, если Фондом принято решение о финансировании строительства объектов. Собрание могут быть проведены как в очной форме, так и в заочной. Арбитражный управляющий вправе принять решение о проведении заочного собрания в случае, если количество участников строительства составляет более пятисот.

Участниками собрания с правом голоса являются участники строительства, включенные в реестр требований участников строительства, и Фонд, которым было выплачено возмещение участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства вправе предъявить как денежные требования к застройщику, так и требования о передаче объекта недвижимости по своему выбору в соответствии с Законом о банкротстве. Дольщики предъявляют данные требования конкурсному управляющему, последний самостоятельно включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов. [7]

Кроме этого, участники долевого строительства могут использовать иные способы защиты, а именно: требовать признание права собственности на объект, в том числе, если данный объект не был передан дольщику по акту-приема передачи, но только при соблюдения условия, что на 1\3 помещений и машино-мест от общего числа признано или зарегистрировано право собственности, определить судьбу объекта строительства, ходатайствовать в суд о передаче рассмотрения дела по месту нахождения объекта или большей части участников долевого строительства.

Участники долевого строительства могут быть как физическими лицами (гражданами), так и юридическими. Полагаю, законодателем были усилены в большей степени меры защиты прав граждан при долевом строительстве, тогда как права юридических лиц-участников долевого строительства полноценно не защищены.

Так, согласно статье 201.9 Закона о банкротстве, которая раскрывает очередность удовлетворения реестровых требований кредиторов при банкротстве застройщика мы видим, что требования граждан-участников долевого строительства удовлетворяются в третьей очереди реестра, тогда как требования участников строительства – юридических лиц законодатель отнес в четвертую очередь удовлетворения. [6]

Кроме этого, в защите прав граждан-дольщиков принимает участие Фонд, являющийся особым субъектом в деле о банкротстве застройщика, который был внедрен Правительством Российской Федерации 20 октября 2017 года именно для осуществления защиты прав граждан – участников долевого строительства, а не юридических лиц.  [5]

Деятельность фонда реализуется в финансировании незавершенных объектов строительства за счет его собственных средств либо заемных средств, которые в последующем будут погашены в процедуре несостоятельности (банкротства).

Необходимо отметить, что с момента приобретения обязательств застройщика, Фонд обязан передать дольщику-гражданину объект долевого строительства не позднее трех лет с момента вынесения судом определения о передачи таких обязательств.

Кроме того, гражданин-участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд за выплатой возмещения. Такое решение принимается Фондом в течение шести месяцев с момента, когда судом будет вынесено решение о признании застройщика банкротом и введении процедуры конкурсного производства. Возмещение должно быть выплачено участнику долевого строительства в течение десяти дней.

Необходимо отметить, что Фонд вправе отказаться от финансирования объекта в случаях, если это является нецелесообразным, к примеру, строительство объекта будет осуществляться более трех лет. [3]

Кроме того, как отмечает Шестакова Е.В., законодатель наделил Фонд полномочиями по обращению с заявлением о банкротстве застройщика в суд и об оспаривании сделок застройщика. [8]

Важно отметить, что в соответствии с Законом о банкротстве все требования к застройщику могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства. С момента открытия конкурсного производства исполнение по исполнительным документам подлежит прекращению.

Таким образом, правовое регулирование процедуры банкротства застройщика имеет свои отличительные особенности. Для защиты своих прав участники долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о передаче объекта недвижимости в случае завершения строительства, о передачи денежных средств по договору в случае одностороннего отказа от исполнения договора. Кроме того, законодателем предусмотрен Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, который является особым субъектом, финансирующим незавершенные объекты строительства. Однако, меры по защите прав граждан – участников долевого строительства усилены законодателем. Полагаю, что необходимо законодательно защитить права участников долевого строительства - юридических лиц наравне с физическими лицами.