ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ДОГОВОРАМИ АРЕНДЫ

В современном обществе договоры аренды играют важную роль в регулировании имущественных отношений. Несмотря на то, что они распространены, практика применения законодательства в данной сфере вызывает большое количество вопросов. Проблемы, возникающие в заключении, исполнении и расторжении договоров аренды, нередко становятся предметом судебных разбирательств. Именно поэтому нужно анализировать судебную практику, чтобы выявить ключевые проблемы и найти их решение.

Частота судебных разбирательств, связанных с арендой, является значительным показателем в общей статистике гражданских дел. Согласно данным Верховного суда РФ, в 2022 году 18% всех гражданских дел касались вопросов аренды. Это подчеркивает актуальность данной проблемы для судебной системы и, конечно же, для общества. Меньшикова отмечает, что «Статья 19 достаточно полным образом раскрывает все те меры, которые нацелены на помощь сторонам договора аренды недвижимого имущества, однако на практике оказалось, что все принятые мероприятия в данной сфере требуют комплексного совершенствования и доработки» [3, с. 101]. Это говорит о том, что, несмотря на наличие правовых норм, реальная практика требует глубочайшего анализа.

Одной из наиболее распространённых ошибок в договорах аренды является некорректная формулировка условий. Согласно отчету Верховного суда РФ за 2020 год, около 25% дел, связанных с арендой, возникают из-за неточности формулировок. Это может включать в себя недостаточно ясное определение прав и обязанностей сторон, что, конечно же, приводит к разногласиям их выполнения. Например, отсутствие четкого указания на порядок оплаты, арендной платы или условия досрочного расторжения договора может стать причиной судебного разбирательства. Нужно учитывать, что «форма согласия ГК не предусматривает специальной формы выражения согласия арендодателем. Поскольку согласие арендатора на осуществление улучшений является односторонней сделкой, к форме его выдачи применяются общие правила о форме сделки и последствиях ее несоблюдения» [2, с. 4].

Проблемы также могут возникнуть из-за недостаточной осведомленности сторон. Судя по исследования, более 40% арендодателей и арендаторов  при составлении договора не обращаются к специалисту. Это и приводит к формированию соглашений без учета юридических нюансов. Очень часто арендодатели злоупотребляют своими правами, они могут увеличить арендную плату или же создавать барьеры для использования помещений.

Одной из ключевых причин судебных споров является несоблюдение сторонами обязательств по договору аренды. Нарушения могут включать в себя несвоевременную оплату, неправомерное использование объекта аренды. Важно учитывать, что «удержание имущества арендодателем в случае расторжения договора без предоставления разумного срока для вывоза имущества не может считаться законным» [1, с. 46].

Существует проблема по делам, связанным с арендой – это неоднозначные формулировки. Так, очень часто в договорах можно найти формулировку, такую как «ремонт за счет арендатора». Вот тут уже появляется неопределенность в толковании данной формулировки, соответственно это приводит к конфликту, потому что нет уточнения, что конкретно входит в этот ремонт.

В данной ситуации, где возникает конфликт из-за неточности формулировок, стороны договора играют важную роль в разрешении этого конфликта. Стороны договора должны ответственно отнестись к составлению договора, для этого нужна консультация с юристом, это поможет снизить риск споров. Очень часто в договор не включаются такие термины, как «износ имущества», «своевременна оплата» и т.д., хотя именно они способствуют более эффективному взаимодействию между сторонами.  

Чтобы устранить проблему неоднозначности трактовок, на наш взгляд, необходимо использовать комплексный подход. Для устранения проблемы неоднозначности формулировок нужно использовать комплексный подход. То есть, во-первых необходимо использовать максимально подробные и точные формулировки в договорах. Во-вторых, нужно уесть рекомендации Верховного Суда РФ, которые были опубликованы в 2022 году. Такие меры могут повысить уровень правовой определенности и снизить количество судебных споров.

Таким образом, проанализировав судебную практику по делам, связанным с договорами аренды, можно сделать вывод, что данная область права характеризуется значительным количеством споров, вызванных как неоднозначностью формулировок договоров, так и различиями в правоприменительной практике.

Основными выводами исследования стали выявление частых ошибок при составлении договоров аренды, недостаточная правовая осведомленность сторон и отсутствие единого подхода к правоприменению. Эти проблемы приводят к увеличению числа судебных разбирательств и создают необходимость в разработке более четких рекомендаций для всех участников арендных отношений.