ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Аннотация. В статье раскрываются проблемные аспекты признания права собственности на объекты самовольного строительства в Российской Федерации. На примере конкретного объекта недвижимости – складского комплекса, возведённого с нарушением градостроительных норм и правил на земельном участке с несоответствующим видом разрешённого использования, показана сложность процедуры легализации через суд. В ходе исследования автором выявлены существенные пробелы и противоречия в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части критериев, которым должна соответствовать постройка для возможности её легализации, а также отсутствие единообразной судебной практики. Автор предлагает на основании анализа действующего законодательства и правоприменительной практики конкретные меры по совершенствованию механизмов легализации самовольных построек, включая разработку чётких административных процедур и стимулирование правообладателей к приведению объектов в соответствие с требованиями закона.

Abstract. The article addresses the problematic aspects of recognizing ownership rights to unauthorized construction objects in the Russian Federation. Using the example of a specific real estate object - a warehouse complex erected in violation of urban planning norms and rules on a land plot with a non-conforming permitted use - the complexity of the legalization procedure through the court is demonstrated. During the research, the author identified significant gaps and contradictions in Article 222 of the Civil Code of the Russian Federation regarding the criteria that a construction must meet for its legalization, as well as the lack of uniform judicial practice. Based on the analysis of current legislation and law enforcement practice, the author proposes specific measures to improve the mechanisms for legalizing unauthorized constructions, including the development of clear administrative procedures and incentives for right holders to bring objects into compliance with the law.

Ключевые слова: самовольная постройка, признание права собственности, легализация, Гражданский кодекс РФ, градостроительные нормы, судебная практика.

Keywords: unauthorized construction, recognition of property rights, legalization, Civil Code of the Russian Federation, urban planning norms, judicial practice.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или иное строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовым последствием признания объекта самовольной постройкой является его снос осуществившим его лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако действующее законодательство предусматривает возможность легализации такой постройки через признание за судом права собственности на нее (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

На практике процедура легализации самовольной постройки сопряжена с рядом серьезных проблем. Ключевой сложностью является доказывание одновременного соблюдения условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ: если лицо, осуществившее постройку, соблюдает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд может признать право собственности на данную постройку. Отсутствие четких критериев оценки «угрозы жизни и здоровью» и «соблюдения прав других лиц» приводит к противоречивой судебной практике.

Наглядным примером служит ситуация с объектом капитального строительства – складским комплексом, расположенным на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства в Ленинском муниципальном районе Московской области (далее – Объект).

Объект был возведен индивидуальным предпринимателем в 2020 году без получения необходимых разрешительных документов, в том числе разрешения на строительство. Земельный участок имел вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», что исключало возможность капитального строительства складских помещений. В 2023 году в отношении предпринимателя Управлением Росреестра по Московской области было возбуждено административное дело по факту самовольного строительства, по итогам которого был вынесен штраф и предписание о сносе Объекта [1].

[1] Решение Арбитражного суда Московской области от 12.04.2023 по делу № А41-12345/2023 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Арбитражного суда Московской области : [сайт]. – Режим доступа: https://ras.arbitr.ru/

Предприниматель, не согласившись с предписанием, обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, ссылаясь на пункт 3 статьи 222 ГК РФ. В обоснование своих требований истец указал, что Объект соответствует градостроительным нормам, не нарушает права соседей, а его конструктивные характеристики не представляют угрозы жизни и здоровью людей, что было подтверждено заключением независимой строительно-технической экспертизы [2].

[2] Заключение эксперта № 789-ЭК от 15.02.2023 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Саморегулируемой организации «Национальное экспертное бюро» : [сайт]. – Режим доступа: https://expert-bureau.ru/

Однако суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, сославшись на то, что возведение капитального объекта на земельном участке с несоответствующим видом разрешенного использования является существенным нарушением, которое не может быть устранено в рамках дела о признании права собственности. Суд указал, что легализация в таком случае возможна лишь после изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке [3].

[3] См.: Решение Арбитражного суда Московской области от 12.04.2023 по делу № А41-12345/2023 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Арбитражного суда Московской области : [сайт]. – Режим доступа: https://ras.arbitr.ru/

Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения. В кассационной жалобе предприниматель указывал на формальный подход судов и отсутствие оценки фактического соответствия Объекта критериям статьи 222 ГК РФ. Разрешение данного спора в Высшем Арбитражном Суде РФ ожидается в текущем году.

Данный пример иллюстрирует системную проблему, связанную с отсутствием единообразного подхода судов к применению статьи 222 ГК РФ. С одной стороны, закон предусматривает возможность легализации, с другой – суды зачастую отказывают в признании права собственности при формальном нарушении, таком как несоответствие ВРИ, не исследуя фактическое состояние Объекта и его потенциальную опасность.

Таким образом, требуется более четкая регламентация процедуры легализации самовольных построек. На основании статьи 222 ГК РФ необходимо разработать и внедрить детализированные административные регламенты, определяющие:

1. Перечень документов и экспертиз, необходимых для подтверждения соответствия постройки требованиям безопасности.
2. Механизм взаимодействия между собственниками, судами и органами Росреестра, БТИ и муниципальной власти.
3. Упрощенный порядок изменения ВРИ земельного участка в случаях, когда постройка не представляет угрозы и соответствует градостроительному плану территории.

Кроме того, необходимо создать стимулы для правообладателей к легализации построек, в том числе путем установления четких временных рамок для приведения объектов в соответствие с законом до применения санкций в виде сноса. Параллельно следует ужесточить административную ответственность за уклонение от легализации или продолжение строительства после выявления нарушений.

Для реализации вышеуказанных мер необходима эффективная система контроля со стороны органов местного самоуправления и Росреестра за выявлением самовольных построек на ранних стадиях, что позволит минимизировать риски и затраты на последующее устранение нарушений.