СЕРВИТУТ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ

Введение

Сервитут в переводе с латыни означает «подчинённое положение», а если простыми словами — это право использовать часть чужого недвижимого имущества для выполнения конечных целей обладателю сервитута. Чаще всего это право использования обладателем сервитута части соседнего земельного участка для прохода к своему участку. И в то же время есть много различных примеров сервитутов, объекты и цели которых настолько могут быть множественными и отличными друг от друга, что это практически невозможно вместить в одной научной работе.

Рассмотрим некоторые примеры сервитутов, их видов и понятий; судебные практики по сервитутам, а также установление платы и компенсации за сервитуты.

Основная часть

Сервитуты делят на частные и публичные, срочные и постоянные, лесные, водные, строительные, земельные и другие в зависимости от объекта, в отношении которого они устанавливаются

В отличие от других вещных прав, сервитут предоставляет только право ограниченного пользования чужим земельным участком, другим недвижимым имуществом, но не право владения и распоряжения ими.

Он устанавливается в пользу собственника или другого законного владельца недвижимого имущества с целью удовлетворения его интересов. Таким образом, для лица, в чьих интересах установлен сервитут, он представляет право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, а для собственника земельного участка, в отношении которого он установлен, он является обременением, ограничением прав собственника, т.е. ограниченным вещным правом.

При этом его установление не должно создавать препятствий, мешать использованию земельного участка согласно разрешенному использованию.

К сожалению, в ГК РФ не закреплено четкого содержания сервитутов, условий и содержания соглашений о них, нет отграничений сервитутов от иных вещных прав, решений о способах защиты сервитутов, о порядке определения платы за них и других важных вопросов.

Также в ГК РФ не закреплен хотя бы примерный перечень существенных условий, на которых предоставляется сервитут, необходимых сведений о его содержании, которые должны обязательно быть указаны в решении суда. Это создает трудности для судов при установлении ими сервитутов и определении в них всех необходимых условий.

В тех случаях, когда при рассмотрении иска об установлении сервитута суд выявит наличие оснований для его удовлетворения, он должен определить размер платежей, которые будут уплачены собственнику земельного участка. Если собственник не согласен на безвозмездное предоставление сервитута, то суд должен обязать истца представить доказательства обоснованности размера платы.

Если ответчик не согласен с предлагаемым истцом условиями, он имеет право представить доказательства в подтверждение своих возражений. Размер платы за предоставленное право ограниченного пользование таким земельным участком, как свидетельствует анализ практики, должен быть соразмерен объему такой имущественной выгоды, которую получает собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, с целью компенсации ограничений, которые вынужден претерпевать собственник такого земельного участка. При определении платы за предоставление сервитута в него должны включаться только разумные, необходимые затраты, которые появляются у собственника недвижимости, вследствие ограничения его права собственности. Рекомендуется также учитывать: долю земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, в общей площади земельного участка; срок, на который устанавливается сервитут; объем ограничения пользования земельным участком и частота его предполагаемого использования; характер неудобств, которые испытывает собственник недвижимого имущества, относительно которого предоставлен сервитут; степень влияния на возможность осуществления собственником права распоряжения обремененным земельным участком.

Если в процессе оформления соглашения о предоставлении права ограниченного пользования соседним земельным участком стороны не смогли согласовать условия, размер платы, порядок ее изменения, то любая из них имеет право обратиться с иском в суд. В соглашениях об установлении сервитута данные условия будут сформулированы в редакции, указанной в решении суда. Размер платы, который определен сторонами в соглашении о установлении сервитута может быть изменен судом по иску собственника земельного участка, в отношении которого он предоставлен, в случае изменения характера и объема его использования обладателем при отказе его от внесения изменений в указанное соглашение. Например, увеличилось количество и частота движения, грузоподъемность транспортных средств обладателя сервитута после заключения о нем соглашения.

В соответствии с законом, если земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью, передан в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в аренду или безвозмездное пользование на срок свыше одного года, право на заключение соглашения о сервитуте имеют законные владельцы такого участка: землепользователь, землевладелец, арендатор. В таком случае, названными договорами (аренды или безвозмездного пользования), не требуется письменного согласия уполномоченного органа на заключение соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 39.24 ЗК РФ). Однако, если указанный земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута должно заключаться при наличии письменного согласия федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, в чьем ведении находятся эти предприятие, учреждение (п. 1–2 ст. 39.24 ЗК РФ)

Если соглашение о сервитуте в отношении рассматриваемых земельных участков, заключается на срок до трех лет, то разрешается, по соглашению сторон, устанавливать сервитут относительно части земельного участка, без выполнения работ по подготовке документов, которые содержат сведения, необходимые для государственного кадастрового учета части земельного участка, без государственной регистрации ограничения (обременения), появившегося вследствие установления сервитута.

Из описания научной работы «Частные сервитуты в законодательстве Российской Федерации», автором которого является З.И. Цыбуленко Доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права (Саратовская государственная юридическая академия), (https://cyberleninka.ru/article/n/chastnye-servituty-v-zakonodatelstve-rossiyskoy-federatsii/viewer) следует, что необходимо и в дальнейшем исследовать теоретические вопросы о частных сервитутах, их характерных признаков, об основаниях и условиях их установления и прекращения, об отграничении от иных вещных прав, а также о необходимости совершенствования законодательства РФ в этой области.

Зиновий Иванович в своей работе приводит примеры об установленных частных сервитутах для проезда транспорта через земельный участок, а также примеры об отмене вышестоящими судами принятых решений об установлении сервитута, ввиду имеющихся альтернативных подъездов к земельным участкам со стороны улиц, относящихся к дорогам общего пользования.

Также гр.Цыбуленко раскрывает порядок установления платы за сервитут, как соглашением сторон, так и решением суда, в том числе приводит примеры по изменению цены на основании решения суда.

Из описания научной работы (https://cyberleninka.ru/article/n/servituty-v-rossiyskom-grazhdanskom-prave/viewer) К.Д. Гайбатовой (доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета, кандидат юридических наук) и М.М. Айгумовой (магистрант кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета) «Сервитуты в Российском гражданском праве» дано авторское определение понятия сервитута, проанализированы способы установления сервитута. Актуальность данной темы научной работы обусловлена недостаточной законодательной регламентацией и высокой значимостью данного института. Обращается внимание на то, что основными дискуссионными вопросами являются вопросы, связанные с правовой природой сервитутов; ролью сервитутов в современном российском законодательстве; содержанием и порядком осуществления сервитутных прав; способами установления сервитута. Анализируются позиции ученых относительно возможности возникновения сервитута в силу приобретательной давности, принудительного установления сервитута, а также платы за пользование сервитутом исходя из соразмерности. Результатом исследования стали выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства, касающегося сервитутов.

Из выводов Курум Давудовны и Муслимат Магомедовны следует, что сервитут – это сложный правовой институт. Имеющийся потенциал сервитутов, позволяющий раскрыть сферы их применения, по-прежнему не исчерпан, что позволяет вести дальнейший теоретический поиск и практические нара6отки по расширению спектра применения сервитутов.

Правомерность установления публичного сервитута, установленного администрацией, рассмотрено на примере судебной практики:

Дело №А56-56358/2024

14 апреля 2025 года г. Санкт-Петербург

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38704/2024) садоводческого некоммерческого товарищества «Химик-2» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2024 по делу № А56-56358/2024 (судья Нетосов С.В.), принятое по иску садоводческого некоммерческого товарищества «Химик-2» к администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области - о прекращении публичного сервитута.

Садоводческое некоммерческое товарищество «Химик-2» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация) о прекращении постоянного публичного сервитута на земельный участок площадью 1168 кв. м по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Пениковское сельское поселение, СНТ «Химик-2», установленный для прохода и проезда через земельный участок, а также для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей.

Решением суда от 24.10.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В связи с тем, что истцом не представлены доказательства того, что обстоятельства, послужившие основанием для установления обременения в виде права прохода и проезда в интересах неопределенного круга лиц, - суд не стал удовлетворять апелляцию.

Установленный Администрацией публичный сервитут по своему правовому содержанию распространяется на неопределенный круг лиц, то есть не содержит изъятий в отношении перечня лиц, которые имеют право ограниченного пользования (прохода/проезда) спорным земельным участком, состав лиц, доступ которым обеспечивается посредством публичного сервитута , не является постоянным, может изменяться, в связи с чем такие лица относятся к категории неопределенного круга лиц. Решение об установлении публичного сервитута принято Администрацией в целях обеспечения интересов местного населения муниципального образования.

Еще один пример отказа в апелляционной жалобе по взысканию средств за установление публичного сервитута от 19.03.2025 Дело № А55-23752/2023 Арбитражный суд Самарской области.

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к государственному казенному учреждению Самарской области "Управление капитального строительства" (далее - ГКУ "УКС", учреждение, ответчик) о взыскании задолженности по соглашению об установлении публичного сервитута от 07.11.2018 N 280/2018 за период 23.10.2019 по 31.12.2022 в сумме 265 994,83 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2019 по 31.08.2022 в размере 27 890,95 руб.

Далее рассмотрим расчет стоимость за сервитут.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 июня 2019 г. № 321 “Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам” осуществлено методическое обеспечение при определении размера платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам (далее соответственно - плата за публичный сервитут, правообладатели земельных участков).

Вышеуказанные методические рекомендации, в том числе, ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Как следует из методических рекомендаций, при определении платы за публичный сервитут рекомендуется рыночную стоимость прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный гражданам или юридическим лицам, определять с учетом следующих особенностей:

1) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;

2) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность этого земельного участка организации на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

В случае если публичный сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, то плату за публичный сервитут рекомендуется определять пропорционально площади этой части земельного участка.

При определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать:

1) установленное разрешенное использование земельного участка;

2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок;

3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в:

- возможности продолжения использования земельного участка после установления публичного сервитута в соответствии с его разрешенным использованием;

- продолжительности срока публичного сервитута;

- объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем публичного сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке;

- затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением публичного сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

При расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок.

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

При расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок.

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

Обзор документа

Минэкономразвития подготовило методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут. Она определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка (прав на него) до установления сервитута и после этого.

В расчет берется стоимость имущества на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения о сервитуте.

Убытки, напрямую не связанные с использованием земли для сервитута (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

Плата за публичный сервитут может вносится периодическими платежами. Их рекомендуется ежегодно индексировать исходя из уровня инфляции.

Вместе с тем существуют методики определения стоимости соразмерной платы за сервитут, разработанные специализированными на оценке организациями. Так например, исходя из методики определения стоимости соразмерной платы за сервитут (https://www.ocenchik.ru/docs/1301-sorazmernaya-plata-za-servitut.html), автором которой является коммерческий директор ЗАО «Многопрофильный деловой центр», оценщик, Федоров Евгений Викторович, - плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Вышеуказанное трактование несколько разнится с Приказом МинЭкономРазвития РФ от 04.06.2019 г. № 321, в котором чётко прописано, что убытки, напрямую не связанные с использованием земли для сервитута (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

Да, конечно же, убытки, напрямую не связанные с использованием земли для сервитута, возмещаются. Инициатором возмещения убытков, как правило, становится правообладатель земельного участка, на котором устанавливается сервитут. И чаще всего эти убытки обосновываются в суде, так как здесь много факторов, которые нужно рассчитать и обосновать. А учитывая, что установителем публичного сервитута выступает орган исполнительной власти (чаще всего это орган местного самоуправления), то соглашения для возмещения убытков будет недостаточно этому органу, так как в своей деятельности они соблюдают строго нормативно-правовые акты, в которых на сегодняшний день не предусмотрено возмещение убытков, связанных с использованием земли для сервитута.

Выводы

Сервитут настолько многогранен, что перед началом его установления необходимо всесторонне рассмотреть его понятия и виды, чтобы установить чёткий план действий по его установлению, а также, возмещению расходов за пользование сервитутом и убытков, повлекших из-за установления сервитута.