Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости

Методология кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации сформировалась под воздействием международного опыта оценки недвижимости для целей налогообложения. Последующее развитие оказала большое влияние 15-летняя практика кадастровой оценки земельных участков. Методы и подходы используются при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости.

Понятия земли и земельных отношений всегда
были в центре повышенного внимания общественных и естественных наук. Сложно найти более многоаспектное понятие, чем земля, которая одновременно рассматривается как природный объект и важнейший природный ресурс, пространственный базис жизнедеятельности людей и важнейшая составная часть экологической системы, а также объект гражданского оборота.

С момента перехода экономики страны к рыночным отношениям значение института оценки резко возрастает – по мнению ведущих ученых- экономистов, «оценка стоимости земли лежит в основе огромного множества принимаемых решений – от выработки экономических инструментов земельно-имущественной политики страны, региона, муниципалитета, до управления стоимостью пред- приятия и принятия решения о цене сделки, вели- чине кредита, целесообразности инвестиций и других подобных решений» . Также институт оценки земли рассматривается в качестве составной части «земельных инструментов, способствующих созданию стимулов для инвестиций и новых рабочих мест, обеспечивающих надежное основание для принятия решений, для улучшений качества жизни, в том числе в части гарантий прав собственности и предоставления услуг.

Одной из важных проблем государства и общества является проблема налогообложения, выкупа недвижимости и т.д. К данной категории, применительно к земельным участкам, относится кадастровая стоимость.

Под кадастровой стоимостью следует понимать установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна быть определена методами массовой оценки, а в случае, когда использование таких методов невозможно, под ней понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется индивидуально для этого конкретного объекта недвижимости в рамках законодательства об оценочной деятельности. В основе кадастровой оценки лежит деление земли на категории и вид использования.

В настоящее время земельный налог является единственным видом налога, база которого исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Исчисление кадастровой стоимости земельных участков производится в соответствии со специальной методикой. Следует отметить, что формирующаяся система оценки кадастровой стоимости не лишена проблем и несогласованностей, которые были характерны для ранее существовавшей системы налогообложения, которая базировалась на инвентаризационной стоимости.

В данной области главная проблема,  состоит в том, что оспаривание устанавливаемой на базе методологии массовой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости производится с учетом данных об их же рыночной стоимости, но уже рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. Итогом параллельного применения этих двух оценочных методологий выступают абсолютно разные результаты.

Массовая оценка ведется по разработанным моделям, а для сложных объектов разрешено применение индивидуальных методик. Модернизация системы имущественного налогообложения, сориентированная на использование кадастровой оценки на практике, установила две актуальные проблемы, которые государство предложило налогоплательщикам решать самостоятельно.

Проблема несогласованности между итогами государственной кадастровой оценки реальной рыночной ситуации также может быть обусловлена следующими факторами: информационного дефицита в отношении оцениваемого объекта либо объектов, используемых в качестве аналогов; неверной интерпретации каких-либо стоимостных характеристик; отсутствия единой оценочной методики; сжатых временных рамок для работ по определению кадастровой стоимости; демпинга на рынке оценочных услуг.

Кадастровая стоимость объектов должна быть близка к рыночной цене, в практическом отношении требовать этого в рамках массовой оценки для подавляющего большинства объектов недвижимости на сегодняшний день нереально. Представляется, что решение данной проблемы также должно быть решено за счет формирования достаточно надежных исходных данных для оценки, исчерпывающе характеризующих используемые в качестве аналогов объекты.

Требующей особого внимания служит проблема несогласованности действующих классификаций объектов недвижимости. Группы действющего классификатора видов разрешенного использования земельных участков полностью не совпадают с группами, которые приведены в методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов и с классами, утвержденными в Налоговом кодексе Российской Федерации. Также серьезной проблемой является отсутствие четких и согласованных систем классификации объектов незавершенного строительства, сооружений и единых недвижимых комплексов для целей проведения кадастровой оценки.

Совершенствование концептуальных основ и развитие методологии налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в условиях перехода к налогообложению на основе кадастровой стоимости недвижимости для увеличения налогового потенциала территорий и установления социальной справедливости в налогообложении приобретают особую актуальность.

Вторая — заключалась в том, что имеющаяся рыночная инфраструктура не способствует формированию стабильной налоговой базы, в силу чего требуется переход к ее нормативному определению путем установления экономически оправданных цен.

В законе получил закрепление ряд фундаментальных принципов проведения кадастровой оценки: единство методологии определения кадастровой стоимости; постоянная актуализация требуемых для опре- деления кадастровой стоимости сведений; независимость и прозрачность процедур кадастровой оценки, а также контроль за итогами определения кадастровой стоимости.

Кроме того, важное изменение заключено в возможности проведения кадастровой оценки недвижимости по критерию фактического использования, поскольку нередки ситуации несовпадения сложившегося фактического использования с учетной документации, что влечет завышение кадастровой стоимости. Также важно указать на введение ценового зонирования, что позволит визуализировать средние типовые стоимостные уровни в отношении тех или иных объектов недвижимости, уяснить саму логику оценочного процесса в контексте того или иного рыночного сегмента. Так, на сегодняшний день оценочное сообщество привыкло к группировке по критерию разрешенного использования, в то время как методика не содержит указания на принцип группировки объектов, что порождает вопрос о единообразии результатов кадастровой оценки и невозможности межрегионального сопоставления.