Особенности регистрации права на объекты капитального строительства в упрощенном порядке

Понятие «дачная амнистия» появилось и прижилось среди собственников земельных участков после вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данным законом определена упрощенная схема оформления объектов недвижимости. С продлением срока этой амнистии до 1 марта 2020 года в соответствии с Федеральным законом № 36-ФЗ от 28 февраля 2018 года добросовестные граждане, владеющие имуществом и по каким-либо причинам не оформившими до сих пор свои права, могут зарегистрировать права на объекты недвижимого имущества с минимальными усилиями [3].

«Дачная амнистия» позволяет оформить в собственность такие объекты недвижимости, как, например, земельные участки, права на которые были предоставлены до 30 октября 2001 года; а также объекты капитального строительства, находящиеся на земельном участке, предоставленном в собственность гражданам.

Наибольший интерес у законопослушного населения вызывает информация о том, как оформить в собственность объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, такие, как жилые дома, садовые (дачные) домики, летние кухни, бани, гаражи, сараи, теплицы, беседки и другие вспомогательные строения. Поэтому мы подробнее остановимся на процедуре оформления объектов капитального строительства в упрощенном порядке.

Прежде всего, следует разобраться, какие из вышеперечисленных объектов недвижимости относятся к объектам капитального строительства. Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектами капитального строительства признаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Другими словами, капитальным строительством называется строительство объектов, неразрывно связанных с землей и подразумевающим выполнение не только строительных, но и земельных работ, таких, как сооружение фундамента (ленточного, свайного и т.п.). Таким образом осуществляется невозможность демонтажа и перемещения построенного объекта без нанесения ему существенного ущерба. К объектам капитального строительства можно отнести жилые дома, гаражи, бани, летние кухни и т.д. С другой стороны, сооружения, которые легко собираются и разбираются на составляющие для переноса в другое место, относятся к объектам некапитального строительства (временные объекты). К ним могут относиться навесы, теплицы, сборно-щитовые постройки и т.п.

Так в чем же заключается суть «дачной амнистии»? Как уже было отмечено, «дачная амнистия» начала действовать с 1 сентября 2006 года. Для регистрации права собственности на жилой дом или садовый домик достаточно было заполнить соответствующую декларацию об объекте недвижимого имущества. За этот период многие законопослушные граждане и, в особенности, владельцы дорогостоящих коттеджей в первую очередь зарегистрировали свое имущество, тем самым обезопасив и защитив свои права на него. С другой стороны, немалое количество граждан, обратившись с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, получило решение о мотивированном отказе в государственной регистрации прав. Дело в том, что понятие «объект капитального строительства» не всегда соответствует понятию «объект недвижимости» в силу своего объема и содержания. И в некоторых случаях объекты недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации права. К таким объектам можно отнести объекты вспомогательного значения, которые выполняют обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящемуся на нем основному зданию и не имеют самостоятельного хозяйственного значения, (например, капитальный забор на фундаменте по периметру участка). Такие объекты не могут самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению. Также не подлежат государственной регистрации объекты временного назначения. «Дачная амнистия» дает право гражданам возводить на своих земельных участках вспомогательные строения и сооружения (баня, беседка, гараж, сарай, погреб и т.п.) с последующей регистрацией права.

Как это сделать? В соответствии с частью 4 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» строительство или реконструкция жилого дома осуществляется в уведомительном порядке. Это обозначает, что до окончания срока «дачной амнистии» (до 1 марта 2020 года) жилые дома можно зарегистрировать без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [2]. При наличии разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, полученного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона застройщику достаточно уведомить орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства. В случае начала строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства нужно подать уведомление о начале строительства и получить ответ о том, что строительство дома соответствует установленным параметрам (высота, количество надземных этажей, отступы от границ земельного участка и пр.). В случае отказа следует пересмотреть планируемые параметры строительства, чтобы строительство не признали самовольным. Следует отметить, что согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для строительства или реконструкции жилого или садового дома, а также хозяйственных и бытовых построек на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, разрешение на строительство не требуется и уведомлять кого-либо о начале (окончании) строительства не нужно [1].

Таким образом, чтобы ваше имущество не было признано самовольной постройкой и во избежание административных взысканий за незаконное использование строений, рекомендуется оформить права на свое недвижимое имущество, воспользовавшись «дачной амнистией». Скрыть факт наличия возведенной постройки технически невозможно по той причине, что систематически производится спутниковая и аэрофотосъемка местности и информация постоянно обновляется. В самом худшем случае местные органы власти могут признать постройку незаконной и по решению суда потребовать сноса постройки. Поэтому гражданам, получившим наследство с неоформленными правами на жилой дом, или тем, кто на своем участке возвел сначала дом, потом летнюю кухню, гараж, баню и т.д. и не зарегистрировал ни одну постройку, лучше не ждать окончания срока «дачной амнистии». Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, предоставив документы на землю и, при необходимости, уведомление о начале (окончании) строительства или реконструкции здания.

Нужно отметить, что использование «дачной амнистии» - это, по-прежнему, всего лишь право каждого владельца недвижимого имущества. Нежелание собственников регистрировать свое имущество в большой степени связано с потенциальной уплатой имущественного налога. Хотя, с другой стороны, государство предусмотрело ряд налоговых льгот и налоговых вычетов для отдельных категорий граждан. Конкретные льготы учитываются в индивидуальном порядке после регистрации права на имущество и определения его кадастровой стоимости. Обязательным учет и регистрация права на недвижимое имущество становится в случае необходимости распоряжения таким имуществом, в частности, при совершении сделки.