Предложения по изменению программы реновации г. Москвы на основе анализа проблем возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество

Реновацией называют процесс обновления, улучшения или реконструкции без нарушения единой основы. Реновация может проводиться совершенно в любой строительной отрасли. Но в настоящий момент ее в основном связывают с территориальным обновлением. Происходит уничтожение старых строений. В основном это строения жилищного фонда. В процессе реновации происходит переселение людей из их старых жилищ в совершенно новые, только что возведенные строения.

Отличительной чертой программы реновации города Москвы является то, что под реновацией здесь понимается только снос зданий жилого назначения с последующим переселением жильцов в новые дома. Нельзя утверждать, что данная программа лишена смысла, но существует масса проблемных вопросов, требующих разрешения. Основной задачей разработчиков проектов, на мой взгляд, должно стать минимальное отступление от существующих нормативов и предельных параметров разрешенного строительства, для предоставления жилых помещений в домах, расположенных в действительно благоустроенных кварталах, а не стремление к максимальной экономической выгоде.

Вместе с тем, в ходе проведенного ранее мной анализа были сделаны следующие выводы:

1. Под «реновацией» понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда», однако из дальнейшего текста Закона № 141-ФЗ следует, что предметами программы, кроме того, являются «среда жизнедеятельности», «общественное пространство», «жилые территории», «аварийный жилищный фонд».

Определение декларируемого предмета регулирования в Законе № 141-ФЗ и программе значительно расширяет объекты и цели законопроекта, устанавливая эквивалент между «жилищным фондом», на что собственно нацелена программа, и неопределёнными категориями «среда жизнедеятельности», «общественные пространства», «жилые территории», определения которых, как и отсылочные нормы к иным нормативным правовым актам, в проекте закона отсутствуют. Таким образом, определение реновации предоставляет исполнителям программы неограниченные рамки толкования и безосновательной свободы правоприменения закона, позволяя принимать решения не только в отношении отдельных многоквартирных домов, но и в отношении неопределённых «жилых территорий», не имеющих установленных характеристик и параметров.

Видится необходимым предложить определение в следующей редакции: «под реновацией жилищного фонда понимается совокупность мероприятий, направленных на комплексную энергоэффективную реконструкцию (модернизацию) или снос многоквартирных домов в городе Москве на основании решений их собственников, принятых в соответствии с комплексным техническим обследованием объектов капитального строительства и рекомендациями о целесообразных мероприятиях».

2. В целях Закона № 141-ФЗ декларируется «предотвращение роста аварийного жилищного фонда», однако из ст. 14 указанного закона следует: «отношения, возникающие в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции аварийного фонда, к объектам программы реновации не применяются». Таким образом, проектируемая норма законопроекта прямо противоречит декларации и задаче ликвидации или «предотвращения роста аварийного жилищного фонда».

Представляется целесообразным исключить статью 14 из Закона № 141-Фз как противоречащую его основной цели.

3. Вводимое Законом № 141-ФЗ определение «дома первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома…..относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведённые по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий» некорректно, содержит отсутствующие в градостроительном регулировании понятия и позволяет идентифицировать объектами программы реновации любые многоквартирные дома, построенные в данный период времени по критериям «типовой проект», «аналогичные по характеристикам конструктивные элементы», «типовые изделия стен».

Данное определение должно быть наполнено предметными характеристиками и параметрами многоквартирных домов как объектов капитального строительства, подлежащих включению в программу реновации (сносу).

4. Закон № 141-ФЗ необоснованно и неправомерно исключает участие собственников нежилых помещений из процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, при этом неправомерно допускает участие нанимателей жилых помещений в определении судьбы чужой собственности.

Собственников нежилых помещений необходимо включить в процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, нанимателей жилых помещений исключить.

5. Закон № 141-ФЗ вносит изменения по установлению «формы и порядка выявления и учёта мнения граждан при формировании и реализации программы реновации». Между тем, формы и порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений установлены нормами Жилищного и Гражданского кодексов с соответствующими процедурами. Права собственников данных объектов имущественных прав не могут быть ущемлены указанными нормами. Решения о судьбе объектов недвижимого имущества не могут принимать «граждане», а только их собственники.

Предлагается данные формулировки по тексту Закона № 141-ФЗ изложить в следующей редакции: «порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений о включении в программу реновации, реконструкции или комплексного капитального ремонта».

Решение о включении дома в программу «реновации» принимается на основе свободного волеизъявления владельцев доли в праве общей собственности МКД о способе обновления дома путём проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции или сноса, принятое на основании технического обследования здания, градостроительных и иных условий в квартале сложившейся застройки.

6. В тексте Закона № 141-ФЗ в определённых случаях допускается выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок, а также без внесения изменений в правила землепользования и застройки.

Представляются недопустимыми подобные упрощения требований земельного, градостроительного и жилищного регулирования как содержащие неограниченный потенциал для злоупотреблений, коррупции, нарушения прав собственников жилых и нежилых имущественных объектов.

Данные нормы необходимо привести в соответствие с действующим градостроительным, земельным, жилищным регулированием.

7. Используемое в Законе № 141-ФЗ понятие «изъятие для государственных нужд города Москвы» не имеет содержательного и правового обоснования. Изъятие (снос) объектов частного жилищного фонда и строительство на их месте силами частных девелоперских структур объектов частного жилищного фонда с иными параметрами не допустимо квалифицировать «государственными и муниципальными нуждами». Данное положение имеет признаки аффилированности и предварительного сговора группы административных лиц и частных застройщиков, явные коррупциогенные факторы, подлежит изъятию из законопроекта.

8. В законопроекте отсутствуют механизмы экономической защиты (гарантии) собственников нежилых помещений в результате рисков несправедливой компенсации стоимости имущества.

Особенные риски возникают у собственников нежилых помещений в связи с необходимостью учёта и оценки стоимости собственно изымаемого помещения и предпринимательской деятельности (бизнеса), осуществляемой в данном помещении.

Для объективного учёта и определения стоимости нежилых объектов в программе реновации, в случае их изъятия, предлагается ввести специальную выкупную стоимость:

Выкупной эквивалент – интегральный показатель, учитывающий совокупность факторов, параметров и характеристик объекта недвижимого имущества с учётом уникальных особенностей, а также оценку бизнеса с целью согласования и установления объективной комплексной оценки.

Наиболее справедливой компенсацией для владельцев жилых и нежилых помещений представляется применение смешанной системы имущественного возмещения: наряду с предоставленным помещением может быть (в случае несогласия и предоставления обоснованных претензий и альтернативной оценки) выплачена денежная компенсация как согласованная разница между предлагаемой администрацией оценкой помещения и выкупным эквивалентом.

Устранению рисков для собственников и арендаторов нежилых помещений, кроме того, будет способствовать создание и ведение публичного реестра нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, соответствующим административным подразделением имущественного комплекса Москвы.

Учреждение и ведение реестра нежилых помещений, находящихся в частном владении в многоквартирных домах, включённых в программу реновации, возможно силами Ассоциации коммерческой недвижимости с участием представителей деловых объединений города Москвы, российского и московского омбудсменов по защите прав предпринимателей.