ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечное кредитование является основным способом приобретения жилья для большинства граждан. Однако существует много особенностей покупки квартиры в кредит, и заемщики должны знать, что такое ипотека, какие ипотечные программы действуют и как получить поддержку со стороны государства в этом вопросе.

С юридической точки зрения ипотека имущества - это договор залога [1, с. 167]. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [8].

Ипотечное кредитование включает несколько программ, каждая из которых содержит определенные требования к заемщику и условия залога недвижимого имущества. Выбор программы зависит от местоположения, где планируется купить жилье, от состава семьи, стоимости закладываемого недвижимого имущества и т.д. На сегодняшний день популярны программы, которые имеют поддержку со стороны государства. Если человек подходит под правила, он получит ипотечный заем по сниженной ставке, а оставшуюся разницу выплатит государство. К наиболее распространенным льготным программам относятся «Господдержка 2020» и «Семейная ипотека».

Впервые госпрограмма была запущена летом в 2020 году. Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 утверждена программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых – «Господдержка 2020». Льготная ипотека должна была действовать до 1 ноября 2020 года. Причиной введения было распространение новой коронавирусной инфекции, а вследствие ухудшение санитарно-эпидемиологического благополучия и финансового благосостояния населения. Согласно постановлению ставка, должна сохраняться на весь срок кредита, величина залога имела ограничения в 8 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 3 млн. рублей в других регионах. Минимальный первоначальный взнос должен был составлять не менее 20%. Государство возмещало разницу банкам между льготной ставкой 6,5% и рыночной ипотечной ставкой.

К середине октября 2020 года по программе было заключено 224,4 тыс. кредитных договоров на 630,8 млрд руб. Использовано около 70% запланированного лимита программы (первоначально он был ограничен 740 млрд рублей, но летом увеличен до 900 млрд рублей). Выдано 216,7 тыс. кредитов на 607,5 млрд руб. Таким образом, программа набрала обороты, и с помощью нее удалось улучшить жилищные условия двум миллионам человек. Льготную ипотеку было решено продлить до 1 июля 2021 года и увеличить лимит кредитования по ней с 900 млрд до 1,85 трлн руб. [3]. Позднее в условиях повышения инфляции правительством было решено продолжить программу до 1 июля 2022 года и повысить ставку до 7% [4].

В текущих условиях президент поручил правительству скорректировать условия выдачи льготной ипотеки. С 1 апреля произошло повышение льготной ставки до 12% годовых. На практике в банках можно наблюдать ставки от 11.39% до 12%. Например, самая низкая ставка приходится на Ак Барс Банк, а самая высокая на ВТБ, Открытие, СНГБ. Неизменным осталось то, что на программу «Господдержка 2020» также могут рассчитывать все платежеспособные граждане РФ. На сегодняшний день максимальный размер займа составляет 12 млн. для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн. рублей для остальных регионов. Первоначальный взнос возможен от 15%, срок ипотеки может быть до 30 лет.

Что можно приобрести по «Господдержке-2020»? К залоговым объектам по данной программе относятся квартира (строящаяся или готовая), частный дом (от ООО или ИП), таунхаус или земля под строительство. Главное условие – это покупка от застройщика.

Что касается банков, то они проявили лояльность к своим клиентам и дали возможность выйти на сделку до 6 апреля, сохраняя ранее одобренную ставку. Например, Сбербанк будет проводить выдачу ипотечных кредитов по ранее одобренным условиям клиентам из социально незащищенных категорий (семьи, не имеющие жилья в собственности, родители-одиночки, многодетные семьи, семьи с детьми-инвалидами, льготники, использующие в качестве первоначального взноса государственный жилищный сертификат, заемщики, оставшиеся без места постоянного проживания и другие). Банки предупредили, что после 6 апреля заявки автоматически обновятся под новые условия льготной ипотеки, не касаясь клиентов из социально незащищенных категорий.  

Таким образом, программа «Господдержка 2020» является хорошим подспорьем гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, а также помогает дополнительно привлечь средства в сферу жилищного строительства. 

Далее рассмотрим еще одну привлекательную программу для заемщиков – «Семейную ипотеку». Программа появилась в 2018 году по поручению президента РФ [6].

В наше время будущие родители все чаще задумываются о жилищных условиях прежде чем заводить семью, поэтому «Семейная ипотека» стала стимулированием к рождению детей, тем самым повлияв на улучшение демографии в стране. На старте программы правилами было обозначено субсидирование ставки до 6% в течение трех или пяти лет при рождении ребенка с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года второго или третьего ребёнка у заёмщиков, которые возьмут кредит на покупку жилья на первичном рынке. Также под критерии могли подойти граждане, имевшие ребенка с инвалидностью. Государством было заложено 600 млрд для выдачи ипотечных средств семьям, которые воспользуются льготной программой. Разницу между льготной и рыночной ипотечной ставкой банкам возмещает также государство, как и в «Господдержке 2020».

В июне 2021 года программа претерпела некоторые изменения [4]. Вступившее в силу постановление утвердило, что теперь, чтобы стать участником программы можно иметь только одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года.

Какие же требования действуют в текущий момент для заемщиков, чтобы поучаствовать в этой программе?

Во- первых, претендовать могут те, у кого есть хотя бы один ребенок, рожденный в период с 1 января 2018 года, усыновленный ребенок, рожденный в этот же период или ребенок с подтвержденной инвалидностью. Чтобы воспользоваться данной программой заемщику не обязательно состоять в официально зарегистрированном браке. Дети, рожденные в разных браках, также учитываются, при этом каждый из бывших супругов имеет возможность воспользоваться «Семейной ипотекой».

Во-вторых, сумма ипотеки не должна превышать 6 млн рублей, первоначальный взнос от 15% и максимальный срок ипотеки до 30 лет.

В-третьих, также, как и в «Госпрограмме 2020», заемщик может приобрести квартиру (строящуюся или готовую), частный дом (от ООО или ИП), таунхаус или землю под строительство. Единственный отличием является то, что покупку можно осуществить от застройщика или от физического лица по договору уступки, т.е. заменить кредитора в обязательстве в результате совершения первоначальным кредитором соответствующей сделки [2, с. 201]. Покупку по договору уступки проводят не все банки. Например, ВТБ, Сбербанк, Абсолют, Дом.РФ, Уралсиб помогут провести такую сделку, а Газпромбанк, Ак Барс, ПСБ, РСХБ откажут будущему заемщику. Что касается ставок, то сейчас по семейной ипотеке они сохраняются до 6% годовых.

В банках Абсолют, Дом.РФ и Открытие возможно привлечение третьего лица в созаемщики для получения ставки «Семейной ипотеки», но в этом случае собственником становится тот, чьим является ребенок.

Интересным отличием «Семейной ипотеки» от «Господдержки – 2020» является то, что в первой программе возможно рефинансирование действующей ипотеки на льготную ставку [7]. То есть, если заемщик имеет ребенка, рожденного после 1 января 2018 года и жилье, купленное у компании-застройщика, то он может подать заявку на рефинансирование старой ставки под 6%.

Проанализировав ипотечный рынок по данным программам можно составить таблицу с актуальными ставками в данный момент.

Ставки по госпрограммам

Ставка меняется в зависимости от того, выступает ли заемщик зарплатным клиентом, будет ли применяться электронная регистрация сделки, на сколько быстро клиент выйдет на сделку и т.д.

Общим для двух льготных программ является то, что количество обращений по ним не ограничено также, как и не ограничено количество квартир.

Таким образом, программы, в которых имеется поддержка со стороны государства, предотвратили массовое банкротство застройщиков в связи с повышением спроса на жилище, обеспечили устойчивый спрос на строящееся жилье, дали возможность гражданам улучшить свои жилищные условия и обеспечили приток инвестиций в отрасль строительства.

Главным вопросом остается будет ли продлена льготная ипотека в будущем, ведь не у всех сейчас есть возможность обратиться в банк, а упускать льготу гражданам не хочется. Показатели на начало 2022 года остаются на высоком уровне, спрос на покупку не падает, продленные программы увеличивают количество заемщиков. Так же это стимулирует строительство, целевые программы помогают этой отрасли идти в рост. Но мы видим, что в связи с высокой инфляцией Центробанк повышает ключевую ставку и снижать ее не собирается. Увеличение ставки может негативно сказаться на будущем двух программ «Семейная ипотека» и «Господдержка – 2020», тем самым сократив количество льготного жилья.