ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СЕРВИТУТОВ

Согласно положениям части 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1] вещными правами, наряду с правом собственности, является сервитут или ограниченное вещное право.

Первые упоминания о сервитутах уходят в Древний Рим, где в трудах юристов, а именно в Дигестах Юстиниана, указано, что они подразделяются на два вида: предиальные, которые принадлежат субъекту как собственнику определенной недвижимости и личные, которые принадлежат лицу как конкретной личности [3].

Слово «сервитут» было введено в российское законодательство в восемнадцатом веке и определялось как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». Само формирование института было опосредовано развитием экономических отношений и принятием аграрной реформы в начале двадцатого века, где тенденция перехода от общинного крестьянского землевладения к частному мелкому земельному стала доминирующей.

Рассматривая данное ограниченное право в современном праве, стоит сказать, что официального понятия закон не содержит, однако нормы в полной мере раскрывают сущность сервитута, которая заключается в праве собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования (сервитута) (часть 1 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через соседний земельный участок; для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без его установления.

Возникновение сервитута связано, в первую очередь, с заключением соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, и подлежит регистрации, поскольку объектом/предметом выступает недвижимое имущество.

В справочных правовых системах (например, СПС «КонсультантПлюс») можно найти формы соглашения об установлении сервитута.

Вторым случаем возникновения сервитута выступает решение суда, которое применяется в случае, когда стороны не достигли между собой соглашения в добровольном порядке.

Также сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.

Анализируя нормы и положения не только ГК РФ, нами сделан вывод, что сервитута подразделяется на два вида: публичный (устанавливается в интересах государства, муниципалитета или местного населения без изъятия земельных участков) и частный (устанавливается в интересах конкретных лиц) [2].

Сервитут также может быть гражданский (обременение здания, сооружения и другого недвижимого имущества) и лесной (статья 9 Лесного кодекса Российской Федерации) [5], однако наиболее часто встречающий вид – сервитут, предметом котором является земельный участок (статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации) [4].

Установление сервитута не является препятствием для собственника в части осуществления триады полномочий собственника, а именно не лишает его прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Вместе с тем, согласно части 2 статьи 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества. Кроме того, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (часть 1 статьи 275 ГК РФ).

За использование чужого земельного участка в своих интересах, ГК РФ лицу, чье полноправное права собственности претерпевает обременения, предоставляет право требования соразмерной платы (часть 5 статьи 274 ГК РФ). Периодичность внесения платы стороны устанавливают самостоятельно в соглашении.

Соразмерность подразумевает соблюдение принципов разумности, учет характера деятельности сторон, площади и срока сервитута. Кроме того, размер платы должен быть пропорционален материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает [6].

В части прекращений правоотношений, возникших в связи с установлением сервитута, стоит отметить, что сервитут прекращается ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (часть 1 статьи 276 ГК РФ). Также сервитут может быть прекращен в связи с тем, что земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения не может использоваться в соответствии с целевым назначением.

Итак, нами кратко рассмотрены и охарактеризованы нормы, закреплённые в ГК РФ, регулирующие отношения, возникающие между сторонами в связи с установлением сервитута.