ДОГОВОР МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

EXCHANGE AGREEMENT REAL ESTATE

Karelin Roman

Student, Volgograd state University, Russia, Volgograd

Аннотация. Договор мены недвижимого имущества — это важный правовой инструмент, который позволяет сторонам обменяться объектами недвижимости. Этот процесс имеет свои особенности, регулируется законодательством и требует внимательного подхода к деталям. В данной статье будет подробно рассмотрено, что такое договор мены, как он оформляется, какие существуют риски и как их минимизировать. Ведь правильное понимание особенностей данной сделки, соблюдение формальностей и минимизация рисков помогут сторон без лишних осложнений провести обмен объектов.

Abstract. A real estate exchange agreement is an important legal instrument that allows the parties to exchange real estate. This process has its own characteristics, is regulated by law and requires careful attention to detail. This article will examine in detail what an exchange agreement is, how it is drawn up, what risks exist and how to minimize them. After all, a correct understanding of the specifics of this transaction, compliance with formalities and risk minimization will help the parties to exchange objects without unnecessary complications.

Ключевые слова: договор, договор мены, сделка, недвижимость, обмен, гражданское право, имущественные права,  условия договора

Keywords: agreement, exchange agreements, transaction, real estate, exchange, civil law, property rights, terms of the agreement

Договор мены представляет собой соглашение, в рамках которого две стороны обмениваются объектами недвижимости. Он отличается от других гражданско-правовых сделок тем, что вместо денежной компенсации за один из объектов производится обмен на другой.

Мена предполагает передачу прав собственности на объекты недвижимости, равноценные по стоимости. Но, если стоимость объектов отличается, то возможно включение денежной доплаты, которая также регулируется условиями договора. Договор мены следует отличать от договора обмена, где условие права собственности не является частью договора.

Существуют следующие виды договора мены:

• прямой – предполагает простой обмен одного объекта на другой по стоимости, которая согласована как равнозначная;
• обмен с доплатой – предполагает, что объекты оценены как неравнозначные по стоимости, поэтому одна из сторон оплачивает по договору другой разницу в стоимости.
• реновация – это обмен старого жилья на новое по государственной программе.

Договор мены регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, который определяет права и обязанности сторон. Важно отметить, что по договору мены стороны не просто передают объекты, но и готовы согласовать все условия, чтобы сделка была прозрачной и легитимной [1]. Хотя действующий Гражданский Кодекс РФ напрямую не регулирует договор мены, но его нормы и не препятствуют его заключению. Мене подлежат не только жилые объекты, но и нежилые, в том числе целые комплексы.

Среди основных характеристик договора мены можно выделить следующие:

• он является двусторонним. Это означает, что у обеих сторон возникают обязательства. Одна сторона обязуется передать объект недвижимости, а другая — предоставить свой объект взамен;
• отсутствие денежного возмещения. В отличие от продажи, где одна сторона получает денежные средства, здесь происходит обмен между объектами;
• необходимость государственной регистрации. Для того чтобы сделка приобрела законную силу, необходимо зарегистрировать её в Росреестре;
• договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.

Существенным условием договора меня является перечень лиц, которые смогут продолжить пользоваться объектом недвижимости после перехода прав собственности на него другому владельцу [5, c.119].

Договор мены регулируется статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ. В кодексе определены основные положения, касающиеся условий, формации и особенностей договора. Этот аспект имеет особое значение, поскольку он точно обозначает права и обязанности сторон, что в итоге позволяет избежать недопонимания и споров [4, c.307].

Обязательства по передаче имущества в процессе мены возникает сразу же после заключения сделки в соответствии со ст. 570 ГК РФ, а право собственности только после регистрации.

Особое внимание следует уделить условиям, при которых возможно осуществление мены, обе стороны должны быть собственниками обмениваемых объектов.  Следует учитывать, что при обмене объектами недвижимости, построенными на чужом земельном участке, приобретатель приобретает право пользования на тех же условиях, что и прошлый владелец, что регулируется ст.35 Земельного Кодекса РФ [2], [6, c.102].

Оформление договора требует собрать перед заключением сделки следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на каждый из объектов (договор купли-продажи, завещание, доверенность и т.д.).
2. Кадастровый паспорт, который будет подтверждать фактическую площадь и границы объектов.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая право собственности и отсутствие обременений на объекты.
4. Документы, удостоверяющие личность собственников объектов недвижимости.

Сбор и проверка этих документов обязательны, так как это поможет избежать дальнейших юридических проблем. Также важным аспектом является получение согласия всех заинтересованных лиц, например, совладельцев или супругов.

После проверки всех документов стороны могут приступить к составлению и подписанию договора. Договор мены должен обязательно содержать:

• Полное описание обмениваемых объектов: адреса, кадастровые номера и другие характеристики.
• Права и обязанности сторон.
• Условия о том, какие именно условия обмена согласованы сторонами.
• Дата и место подписания.

В договоре мены обязательно должны содержаться условия, указанные в ст. 554 ГК РФ, если этого не произойдет, договор будет считаться незаключенным [1].

Заключив договор, стороны обязаны зарегистрировать его в Росреестре в соответствии со ст. 551 ГК РФ. Это необходимо для придания сделке юридической силы [1]. Регистрация предполагает предоставление в Росреестр следующего пакета документов:

• Заполненное заявление о регистрации.
• Подписанный договор мены в трех экземплярах.
• Правоустанавливающие документы на объекты.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

После успешной регистрации осуществляется запись в Едином государственном реестре недвижимости, а обе стороны получают свидетельства о праве собственности на новые объекты.

Несмотря на регламентированные аспекты договора мены, в процессе обмена всегда существует вероятность наступления нежелательных ситуаций. Важно заранее предусмотреть потенциальные риски и предложить решения для их минимизации.

Особенностью договора мены недвижимости является то, что обменять его можно только на имущество, находящееся в собственности, то есть нельзя по договору поменять квартиру на услуги, например, строительной компании, но можно поменять ее на земельный участок или дом, если они также в собственности. До сих пор спорным остается вопрос мены части земельного участка, но большинство специалистом сходятся во мнении, что такая сделка допустима [3].

Таким образом, договор мены недвижимости — это сложная и многоуровневая юридическая процедура, требующая внимания и тщательной подготовки, а также более полного регулирования Гражданским Кодексом.