Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Аннотация. В статье проведен анализ признания права собственности на самовольную постройку. Рассмотрены некоторые проблемные вопросы внесудебного порядка признания права собственности на объекты самовольного строительства, а также проблемы признания права собственности на самовольную постройку, возведенную арендатором на арендуемом участке.

Abstract. The article analyzes the recognition of ownership of unauthorized construction. Considers some problematic issues of extrajudicial procedure for the recognition of the right of ownership to objects of unauthorized construction, as well as problems of recognition of the right of ownership to the unauthorized construction, erected by the lessee on the leased land.

Ключевые слова: самовольные постройки, самовольное строительство, право собственности, судебный порядок, внесудебный порядок.

Keywords: unauthorized building, unauthorized construction, property right, court order, court order.

На современном этапе самовольное строительство является нередким явлением, в связи с чем имеет место возникновение спорных правоотношений в части самовольного строительства, в частности, это касается признания права собственности на подобные объекты.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ [1] (далее – ГК РФ) к условиям признания права собственности на самовольную постройку относятся следующие: наличие права в отношении земельного участка у лица, осуществившего постройку, которым допускается строительство на нем данного объекта; соответствие постройки установленным требованиям; при сохранении постройки не происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Признать право собственности на самовольную постройку можно в судебном либо ином установленном законом порядке, который, исходя из буквального содержания нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ, должен быть «несудебным».

Стоит отметить, что в первоначальной редакции ст. 222 ГК РФ предусматривался только судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Иная возможность признания права собственности на самовольное строение законодатель была введена лишь в 2006 г., когда были внесены соответствующие изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ [2].  Проблемным вопросом является то, что при введении иного порядка легализации самовольной постройки, законодателем не назван ни закон, которым такой порядок установлен, ни механизм реализации такого порядка, что на практике лишает работоспособности данное положение.

При анализе нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ можно обратиться к мнениям ученых-юристов. Так, отдельные авторы считают, что порядок регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимости является тем самым иным (внесудебным, административным) порядком легализации самовольных построек [5].

Существует и иная точка зрения. Так, некоторыми учеными отмечается, что поскольку регистрирующим органом не проводится проверка факта самовольности постройки в силу отсутствия у него таких полномочий, то объекты недвижимости, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, нельзя признавать самовольными постройками в смысле ст. 222 ГК РФ, поскольку к ним нет возможности применить ни один из критериев самовольности [3].

С данной позицией стоит не согласиться. Тот факт, что регистрирующим органом не проверяется наличие признаков самовольной постройки у объекта недвижимости, право на который заявлено к регистрации, не означает, что такой объект не может отвечать какому-либо критерию самовольности, предусмотренному п. 1 ст. 222 ГК РФ, например быть построенным с нарушением строительных норм и правил.

Также требует рассмотрения вопрос касательно признания права собственности на самовольную постройку, возведенную арендатором на арендуемом участке.

Можно согласиться с мнением В.В. Зайцева о неясности позиции законодателя по данной проблеме.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности или ином вещном праве находится земельный участок, на котором создана постройка.

Следовательно, признание права собственности на самовольную постройку арендатора необоснованно ограничено [4].

При рассмотрении данного спорного вопроса можно обратиться к судебной практике.

Так, Верховный Суд РФ в определении от 25 сентября 2014 года № 306-ЭС14-1218 указал, что земельный участок должен быть предоставлен именно под строительство конкретного объекта, а не под использование существующего объекта недвижимого имущества [6].

К аналогичному выводу о возможности возникновения права собственности на объект у арендатора земельного участка пришел и Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 18 июня 2013 года № 17630/12 [7].

Таким образом, имеются некоторые проблемные вопросы, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку.

Так, требует решения вопрос законодательного закрепления легализации самовольно возведенных объектов недвижимости в ином (внесудебном) порядке, который до настоящего времени фактически не установлен.

Для решения указанной проблемы можно предложить внести изменения в ст. 222 ГК РФ, указав, что под иным порядком признания права собственности на самовольную постройку подразумевается регистрация права собственности на данный объект соответствующими органами.

Для решения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную арендатором на арендуемом участке, можно предложить внести соответствующие дополнения в ст. 222 ГК РФ, указав, что данное право может возникнуть у арендатора, если собственник земельного участка предоставил земельный участок в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения.