Понятие ограничения права на недвижимое имущество

Аннотация. В настоящее время в нормативных правовых актах отсутствует легальное определение понятия «ограничение» прав на недвижимое имущество, однако, что в Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), что в Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ), что в ряде федеральных законов данное понятие довольно часто используются и к тому же совместно с понятием «обременение», определение которого так же отсутствует. Законодатель не только не закрепил легально данные понятия, но и не определил четкую границу различий между ними, что конечно же негативно влияет на практику применения норм законодательства, регулирующего правовой режим недвижимого имущества. Именно разграничение понятий «ограничение» и «обременение» является целью написания данной статьи.

Ключевые слова: ограничение прав на недвижимое имущество; обременение недвижимого имущество; регистрация ограничений и обременений; тождественность ограничения и обременения; отличия ограничения от обременения.

Для начала необходимо указать, что в некоторых статьях нормативных правовых актах понятия «ограничение» и «обременение» используются как синонимы. Например, в пункте 2 статьи 624 ГК РФ законодатель закрепляет, что «ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, …, подлежит государственной регистрации» [2]. Вторым примером можно назвать пункт 6 статьи 11.8 ЗК РФ: «… обременения (ограничения) прав, …, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах» [4] и пункт 5 статьи 11.9 ЗК РФ: «не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые … обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием [4]».

Однако же, в других правовых нормах ГК РФ и ЗК РФ законодатель использует данные понятия как отдельные друг от друга, не отождествляя их. Например, статья 275 ГК РФ [3], или пункт 1 статьи 37 ЗК РФ: «… продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования» [4].

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в одном нормативно-правовом акте одновременно может содержаться как отождествление понятий ограничение и обременения, так и самостоятельное их использование. Другими словами, законодатель до сих пор не определили единый подход к соотношению понятий «ограничение» и «обременение».

По нашему мнению, такой позиция в отношении рассматриваемых понятий является недопустимой, так как приводит к путанице и, как уже отмечено ранее, негативно влияет на правоприменительную практику.

Что касается научной сферы, то среди авторов так же нет единого мнения. Одни считают, что «ограничения» и «обременения» являются отдельными категориями правовых норм [9], главным отличием называя субъектный состав: «если сдерживание касается прав конкретного лица, то это «обременение», а если стеснение прав обозначается в пользу неопределенного лица – «ограничение» [8].

Другие авторы, считают «неприемлемым» каким-либо образом разграничивать рассматриваемые понятия [6], аргументируя свою позицию тем, что в статье 55 Конституции РФ указывается ограничение прав могут быть установлены только федеральным законом [1]. Данные авторы считают, что названная правовая норма распространяет свое действие и на понятие «обременение», так как два рассматриваемых понятия тождественны, и понятие «обременение» выполняет ту же функцию, что и понятие «ограничение» [6].

Однако, даже анализируя и саму Конституцию РФ, и ряд других федеральных законов, нельзя сказать, что понятия «ограничение» и «обременение» являются синонимами и выполняют одну и ту же функцию. Разберемся почему.

Как уже указывалось ранее, в ГК РФ и ЗК РФ содержатся нормы, а именно статья 275, статья 460 ГК РФ, статья 23, статья 37 ЗК РФ, которые указывают на то, что данные понятия не тождественны, а также перечисляют, что относится к обременению, а что к ограничению прав. Например, к ограничению относится вид земельного участка, находящегося в специальных зонах (иными словами, вид разрешенного использования земельного участка: земли для сельскохозяйственных нужд, особо охраняемые земли, земли населенных пунктов и т.д.), а обременением является сервитут, залог, ипотека, рента и др.

К тому же Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» использует понятия «ограничение» и «обременение», не как синонимы, а как самостоятельные категории, и даже в какой-то степени указывает на их различие. Так, в пункте 6 статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено «… государственной регистрации подлежат возникающие, …, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения» [5].

И если более тщательно проанализировать ГК РФ, то можно заметить, что в нем законодатель так же, как и в вышеназванном ФЗ, понятие «ограничение» использует только по отношению к гражданским правам (например, ст. 209 ГК РФ), а термин «обременение» непосредственно к имуществу (ст. 274, 275, 460 и др. ГК РФ).

Подводя итог, можно сделать вывод, что понятия «ограничение» и «обременение» являются самостоятельными правовыми категориями, которые неприемлемо отождествлять и воспринимать как синонимы, так как термин «ограничение» подразумевает под собой пределы осуществления права собственности, а понятие «обременение» распространяется на возможность или невозможность возникновения прав у третьих лиц непосредственно на движимое и недвижимое имущество.