Арендная плата в период пандемии коронавируса 2020 года

Вопросы о своевременном внесении, о возможности снижения, об отсрочке внесения арендной платы являются особо актуальными в период пандемии коронавируса 2020 года.

Для поддержки экономики в условиях пандемии ввели арендные каникулы для некоторых арендаторов. Так, арендодатель обязан отсрочить внесение арендной платы по требованию арендатора. Эта мера поддержки предусмотрена с 1 апреля 2020 года.

При этом предусмотрено, что правоотношения сторон – арендодателя и арендатора – должны подпадать под определенные требования.

Во-первых, договор аренды должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Такое положение представляется обоснованным, поскольку иной подход к возможности снижения арендной платы стал бы для арендатора возможностью злоупотребления правом и делал бы арендатора сильной стороной договорных отношений, находящейся в довольно преимущественном положении.

Во-вторых, арендатор должен направить арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы, после чего арендодатель в течение 30 дней обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год.

Кроме того, Правительством РФ установлены условия, при которых арендатор может претендовать на отсрочку арендной платы.

Во-первых, объект аренды – государственная, муниципальная или частная собственность, при этом объектом аренды должно являться помещение, здание, сооружение, которое не является жилым помещением. То есть цель аренды и цель пользования помещением должна соответствовать сфере деятельности арендатора.

Во-вторых, сфера деятельности арендатора (который является юридическим лицом или ИП) должна подпадать под перечень сфер деятельности, указанный в Постановлении Правительства от 03.04.2020 г. № 434 [1], в котором указано 12 таких сфер с уточнениями по кодам ОКВЭД. Такие сферы Правительство РФ признает наиболее пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции и введения в связи с этим ограничительных мер.

В-третьих, отсрочка арендной платы за период с начала действия режима повышенной готовности (вводился Указами Президента, а также указами мэров, постановлениями правительств субъектов РФ и т.д.). При этом стороны договора аренды могут согласовать и более раннюю дату (вопрос 3 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 г. № 2). Отсрочка предусмотрена в размере половины арендной платы.

В-четвертых, отсрочка не охватывает коммунальные платежи, а также плату за содержание имущества.

Правила о получении отсрочки по арендной плате применяются для договоров аренды части недвижимой вещи (вопрос 6 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 г. № 2 [2]).

Верховный суд указал, что для получения отсрочки арендатору не придется доказывать, что объект аренды нельзя использовать по назначению. При этом арендатор, требуя отсрочку, должен действовать добросовестно, иначе льготные условия можно не получить (вопрос 4 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 г. № 2). Это разъяснение высшего судебного органа вполне обосновано, поскольку в большинстве случаев неиспользование объекта аренды прямо очевидно исходя из характера деятельности арендатора и с учетом вводимых в соответствующем субъекте РФ ограничительных мер. Например, магазин обуви не мог осуществлять деятельность по розничной продаже в апреле 2020 года. Следовательно, помещение, в котором ранее осуществлялась такая продажа, использовать не представлялось возможным.

Арендодатель при этом может проинформировать арендатора об отсрочке, если тот имеет на нее право. Отсрочка будет считаться предоставленной с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года в трех случаях, даже если дополнительное соглашение не заключено.

Во-первых, арендодатель необоснованно уклонялся от заключения соглашения об отсрочке.

Во-вторых, арендодатель дал своим поведением понять, что отсрочка будет предоставлена.

В-третьих, арендодатель не возражал против выплаты арендатором арендной платы на условиях отсрочки.

Правительство РФ также рекомендовало снизить арендную плату в связи с фактическим неосуществлением арендаторами своих видов деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных соответствующими указами Президента РФ.

Органам власти Правительство РФ рекомендовало установить меры поддержки для арендодателей по налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц, земельному налогу, арендной плате за землю. Меры поддержки при этом должны охватывать период отсрочки платежей по аренде.

Если арендодатель откажется заключить соглашение об уменьшении арендной платы, арендатор может воспользоваться двумя способами.

Во-первых, подать иск о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение с условием об уменьшении арендной платы. Если арендатор выиграет спор, то арендная плата также снизится с даты, с которой арендатор не может использовать имущество, а не с даты вступления решения в силу.

Во-вторых, арендатор может приостановить платежи по договору и предложить арендодателю взыскивать долг по арендной плате в суде. Если арендодатель предъявит иск, арендатор сможет сослаться, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В этом случае суд взыщет с арендатора плату за пользование имуществом в меньшем размере. Сумму арендных платежей суд определит с учетом размера, на который стороны обычно снижают цену договора в аналогичной ситуации (ответ на вопрос 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Оформлять заключение торгово-промышленной палаты о том, что наступило обстоятельство непреодолимой силы, не нужно (письмо ТПП от 07.04.2020 г. № Пр/0349 [3]). К тому же, ФАС разъяснила, что заключение дополнительных соглашений согласовывать не нужно (разъяснение ФАС от 17.04.2020 г.).

Таким образом, установлены максимально упрощенные требования и условия для того чтобы стороны арендных правоотношений могли «пережить» кризисную ситуацию, связанную с пандемией коронавирусной инфекции. Все возможные формальности устранены, требуется лишь дополнительное соглашение к договору аренды, отражающие конкретные условия отсрочки.

Что касается арендных правоотношений, где обе стороны коммерческие организации, в этом случае ситуация сложнее. Договоренности достигаются далеко не во всех случаях. Каждая из сторон находится в положении, при котором возможны потери. Арендатор, утративший возможность полноценно осуществлять свою деятельность, пытается добиться снижения арендной платы или отсрочки. Арендодатель, понимая, что арендатор по тем или иным причинам привязан к месту аренды, не соглашается на отсрочку или снижение. В итоге арендатор находится в критическом материальном положении, арендодатель во многих случаях лишается оплаты совсем и вынужден обращаться в судебные органы, что несет в себе временные и материальные потери и не дает гарантию реального получения долга.

Итак, арендная плата – важное существенное условия любого вида договора аренды. При этом в условиях сегодняшнего времени это существенное условие подлежит пересмотру.