МЕЖДУНАРОДНАЯ ПРАКТИКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ УСТОЙЧИВОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Анализ опыта развивающихся стран (как наиболее близких по уровню развития к Республике Казахстан) свидетельствует о важности качества управления инвестиционной политикой девелоперских компаний [1-4]. Так, в Польше от 35 до 70% девелоперских проектов терпят неудачу [2, с.1]. В Китае по данным Национальной академии наук инвесторы на рынке недвижимости вследствие недостаточности собственного капитала вынуждены кооперировать прямые инвестиции мелких инвесторов в объеме около 3 миллиардов источников [3, с.1737]. Эти данные свидетельствуют о специфических рисках инвестирования девелоперских проектов развивающихся стран в условиях волатильности рыночных процессов в рассматриваемой сфере, приводящих к проблемам устойчивости денежного потока девелоперских проектов и хронического недостатка  финансовых ресурсов.

Зарубежные авторы идентифицируют три основных источника рисков устойчивости инвестиционной политики в жилищном строительстве:

• рыночные риски, связанные с волатильностью цен и курсов валют
• кредитные риски, связанные с недоступностью заемных источников инвестиций
• операционные риски, связанные с неадекватностью внутренних процессов или являющиеся следствием изменений внешних факторов, независящих от деятельности компаний.

Причем, кредитные риски рассматриваются как наиболее значимые для девелоперских компаний в Китае, Малайзии, Иране, Вьетнаме, Нигерии.

Основное отличие условий реализации инвестиционной политики строительных компаний в развивающихся странах от развитых стран заключается в наличии в последних большого количества рыночных финансовых инструментов привлечения инвестиционных ресурсов помимо банковских займов и кооперации собственных средств участников девелоперского проекта. Это – акции, облигации, средства трастовых фондов, проектное финансирование (под гарантии будущих денежных потоков от девелоперского проекта). В связи с неразвитостью рынка ценных бумаг, во многих развивающихся странах большую роль играют государственные финансы (порядка 30-40% в Шри Ланке), что создает дополнительные риски устойчивости инвестиционной политики в рассматриваемой сфере [1, с.213].

В зависимости от специфики развивающихся стран, пробелы рыночных институтов могут восполняться прямыми иностранными инвестициями, донорскими ресурсами. В этом случае  - риски волатильности обменных курсов создают дополнительные угрозы устойчивости инвестиционной политики девелоперских компаний.

Следующим препятствием устойчивости девелоперского проекта может быть зависимость страны от наличия строительных материалов национального производства. Так, в Шри Ланке от 45 до 63 процентов строительных материалов импортного производства. Аналогичные проблемы характерны для строительства недвижимости в Египте, Иране и других странах.

С учетом перечисленных факторов риска устойчивости инвестиционной политики, зарубежные авторы рекомендуют обратить внимание на следующие меры повышения устойчивости инвестиционной политики в жилищном строительстве.

(1) Использование хеджирования при реализации отдельных элементов инвестиционной политики: фьючерсные контракты (нивелирование рисков волатильности процентной ставки), форвардные контракты (для контроля цен ресурсов), опционы (риски недостаточности строительных материалов), для снижения рисков обменного курса используются: своп операции, выставление счетов в национальной валюте, операции по хеджированию баланса.

(2) Улучшение техники финансового планирования путем диверсификации источников финансирования в зависимости от фаз реализации инвестиционного проекта; комбинирования краткосрочных финансовых инструментов при растущем спросе на рынке жилья и долгосрочных обязательств при падении спроса; улучшение анализа капитальных потоков инвестиционного проекта с учетом фаз реализации проекта.

(3) Предварительная оценка потребности в инвестиционных ресурсах и оценка размеров предстоящих платежей. По мнению зарубежных исследователей по отношению к общей сумме инвестиций – стоимость земли составляет 20-30%, инжиниринговые затраты на стадии строительства  - около 50%, инжиниринговые затраты на предварительной и заключительной стадии строительства – 5-10%, прочие затраты (управленческие, маркетинговые, проценты по кредитам, налоги) - 5-10%.

(4) Четкое планирование момента предварительных продаж жилья с привлечением ипотечных компаний позволяет значительно сократить потребность в собственных средствах девелоперской компании.

(5) Предпочтительное использование на подготовительной фазе проекта – долгосрочных источников акционерного капитала (займы акционеров); на фазе строительства целесообразно использование краткосрочных долговых обязательств (краткосрочные облигации, кредиты банков); в фазе продаж – целесообразно привлечение краткосрочного акционерного капитала, поскольку в основном инвестиционные потребности покрываются за счет ипотечных компаний.

(6) Создание государственной системной поддержки инвестиционной привлекательности сферы жилищного строительства: налоговые льготы для инвесторов; государственные инвестиционные фонды; фонды гарантирования кредитов.

(7) Повышение интеллектуального капитала менеджмента девелоперских компаний позволит использовать многоканальное финансирование проектов в жилищном строительстве и повысить рентабельность инвестиций.

(8) Снижение инвестиционных рисков путем моделирования финансовых процессов девелоперских компаний с просчетом стоимости привлечения различных каналов финансирования.

(9) В развивающихся странах государственно-частное партнерство в различных формах способно повысить устойчивость инвестиционной политики девелоперских компаний. К примеру, государство может облегчить стадию продаж жилья, участвуя в закупе жилья на стадии строительства, государство может обеспечить подвод инфраструктуры для снижения затрат девелоперской компании, государство может предоставить земельный участок.

(10) В условиях четвертой промышленной революции строительство недвижимости становится операционно сложным процессом, требующим привлечения большого числа квалифицированных кадров, в том числе способных оперировать большими массивами данных и использовать новые технологии (например 3D принтинг). Также, каждая фаза реализации девелоперского проекта должна рассматриваться как отдельный проект с учетом специфических потребностей в финансовых ресурсах.