Земельные споры о границах земельных участков и использование специальных знаний при их разрешении

Земельные споры представляют собой специфическую категорию правовых конфликтов, которая отличается особой сложностью, обусловленной несколькими факторами. Во-первых, земля является основой жизни и деятельности людей, что отражено в статье 9 Конституции Российской Федерации. Во-вторых, в СССР частной собственности на землю не существовало, поэтому практика решения споров не наработана. В-третьих, в процессе земельной реформы, начавшейся в 90х годах XX века, введение земли как объекта собственности в гражданский оборот было проведено в спешном порядке, в несовершенных нормативно-правовых условиях, в рамках неподготовленной системы ведения земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество. Рассмотрение земельных споров в соответствии с действующим с 2002 г. ЗК РФ осуществляется судами, в отличие от ЗК РСФСР 1970г. и ЗК РСФСР 1991г., которые предусматривали возможность разрешения земельных споров в административном порядке.

В юридической науке не сложилось единой классификации земельных споров, и ученые разделяют их по различным критериям, поэтому для выделения категорий земельных споров логично обратиться к нормативно-правовым актам, регулирующим деятельность органа кадастрового учета, который непосредственно принимает участие практически во всех судебных разбирательствах по земельным спорам.

Согласно Федерального закона ст.3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и п. 2 Указа Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» органом кадастрового учета является управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а точнее подведомственным ему учреждением – ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра (ФГБУ «ФКП Росреестра»). Представителей кадастровой палаты часто привлекаются к рассмотрению земельных споров в гражданских судах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в связи с необходимостью разъяснения сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (способ образования земельного участка, дата осуществления кадастрового учета, наличие сведений о границах и т.п.). Так же ФГБУ «ФКП Росреестра» могут привлекать в качестве ответчика в порядке административного судопроизводства при обжаловании решений органа кадастрового учета, касающимся постановки/снятия объекта с кадастрового учета, внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости. Согласно письма Росреестра «Об анализе судебной практики» представителей органа кадастрового учета чаще всего привлекают к земельным спорам по следующим вопросам:

1.  Обжалование принятых органом кадастрового учета решений об отказе (о приостановлении) в осуществлении государственного кадастрового учета (50 филиалов).

2.  Обжалование принятых органом кадастрового учета решений об аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке (39 филиалов).

3.  О признании незаконным государственного кадастрового учета объекта недвижимости (37 филиалов).

4.  О признании (восстановлении) права собственности на земельный участок (34 филиала).

5.  Об оспаривании (установлении) границ земельного участка (34 филиала).

6.  О признании (исправлении) кадастровой ошибки (33 филиала).

7.  О признании недействительной кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в результате перерасчета, определение кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объекта недвижимости (22 филиала).

8.  Об определении порядка пользования земельным участком (20 филиалов).

9.  Об оспаривании результатов кадастровой оценки (19 филиалов).

10.  О признании недействительными и отмене результатов межевания, кадастровых работ (12 филиалов).

11.  О признании (исправлении) технической ошибки (13 филиалов).

12.  Об обязании осуществить кадастровый учет (12 филиалов).

13.  Обжалование принятых органом кадастрового учета решений об отказе в выдаче кадастрового паспорта земельного участка (6 филиалов).

14.  О нарушении порядка согласования границ земельного участка (4 филиала).

15.  Об установлении юридического факта принадлежности правоустанавливающего документа (4 филиала).

16.  О признании недействительными и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке (4 филиала).

17.  О восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке (3 филиала).

18.  О признании недействительными актов органов исполнительной власти, органов местного самоуправления (2 филиала).

19.  О признании земельного участка ранее учтенным и внесении сведений о нем в государственный кадастр недвижимости (1 филиал).

20.  Обжалование решений комиссий об аннулировании квалификационного аттестата кадастрового инженера (1 филиал).

Исходя из анализа количествава филиалов ФКП Росреестра, привлекаемых к рассмотрению судебных дел, чаще всего после обжалований решений органа кадастрового учета, признании незаконным кадастрового учета и признании (восстановлении) права собственности на земельный участок специалистов ФКП Росреестра привлекают к участию в делах об оспаривании (установлении) границ земельных участков.

Кроме этого к делам об оспаривании границ земельных участков можно отнести следующие категории дел, упомянутые в вышеуказанном письме Росреестра «О судебной практике»:

·     об исправлении кадастровой ошибки, поскольку кадастровая ошибка чаще всего допускается в сведениях о местоположении границ земельного участка;

·     об определении порядка пользования земельным участком, поскольку определение порядка пользования и подразумевает установление границ пользования сособственников земельного участка;

·     о признании недействительными и отмене результатов межевания, кадастровых работ, поскольку межеванием согласно инструкции по межеванию земель называется комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади;

·     о нарушении порядка согласования границ земельного участка, поскольку согласно п.1 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» согласованию подлежит именно местоположение смежной границы земельного участка с лицами, чьи права могут быть затронуты установлением такой границы (правообладателями смежных земельных участков);

·     о признании недействительными и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, поскольку подобными сведениями, подлежащими исключению из государственного кадастра недвижимости, являются именно сведения о местоположении границ земельного участка, т.е. эта категория дел является разновидностью дел о признании недействительными и отмене результатов межевания и кадастровых работ.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что земельные споры об оспаривании (местоположения) границ земельных участков являются одними из самых распространенных в современной судебной практике.

Разрешение таких споров без привлечения специалистов или экспертов невозможно, поскольку у суда отсутствуют необходимые специальные знания в области геодезии и технические средства, позволяющие определить существующее на местности местоположение спорных границ земельных участков и сопоставить их с иными сведениями о местоположении границ, например содержащимися в государственном кадастре недвижимости.

Такими специалистами, как правило, выступают кадастровые инженеры – лица управомоченные на осуществление кадастровой деятельности в соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Кадастровый инженер принимает участие в судебном процессе в качестве специалиста, что регулируется статьей 188 ГПК РФ «Консультация специалиста». Само название статьи дает четкое представление о функции специалиста – консультативная деятельность, которая заключается в: 1) даче консультаций и пояснений, 2) оказании непосредственной технической помощи (фотографирование, составление планов и схем, отбор образцов для экспертизы, оценка имущества) в необходимых случаях при выполнении следующих процессуальных действий: осмотре письменных и вещественных доказательств. В спорах о местоположении границ земельных участков в качестве вещественных доказательств могут выступать объекты, закрепляющие границу на местности (заборы, межевые знаки и т.п.), а в качестве письменных доказательств - документы, содержащие сведения о местоположении границ (межевые планы, описания границ земельных участков, землеустроительные дела и т.п.).

Кадастровые инженеры, как правило, обладают достаточной квалификацией для того, чтобы провести необходимые геодезические измерения границ земельных участков для определения их местоположения в системе координат, принятой для ведения государственного кадастра недвижимости на данной территории.

После проведения измерений кадастровый инженер в камеральных условиях готовит схему расположения спорных земельных участков, на которой он отображает местоположения границ спорных участков согласно:

·     сведениям государственного кадастра недвижимости;

·     сведениям из документов, имеющихся у сторон (межевым планам, описаниям границ земельных участков, землеустроительным делам и т.п.);

·     существующему на местности закреплению границ по заборам, ограждениям, каким-либо иным искусственным или природным объектам, которые позволяют однозначно определить границу участка (граница растительности, тропинка и т.п.);

·     мнению участвующих в споре сторон, указанному их представителями кадастровому инженеру в процессе проведения геодезических измерений.

Указанная схема, прежде всего, необходима для определения самого предмета спора – спорной территории, расположенной, как правило, на смежной границе земельных участков, её габаритных размеров, площади и конфигурации. Кроме этого по схеме можно определить расхождение в местоположении существующих закреплений границ земельных участков с границами, содержащимися в государственном кадастре недвижимости, а кадастровый инженер может дать суду пояснения о предельно допустимой величине такого расхождения.

Помимо непосредственной технической помощи суду в определении предмета спора, кадастровый инженер может помочь и при окончательном разрешении спора судом, в случае если решение суда будет предусматривать установление отличной от содержащейся в государственном кадастре недвижимости смежной границы между спорными земельными участками. В таком случае кадастровый инженер на каждый спорный земельный участок готовит предварительный межевой план, содержащий утверждаемые судом границы, а суд в своем решении об утверждении новых границ ссылается на указанный межевой план. После этого вступившее в законную силу решение суда включается в состав межевого плана, который передается сторонам для последующей подачи в орган кадастрового учета.