Двойная аренда земельного участка в Российской Федерации

Земельные правоотношения не новый институт в нашем законодательстве и должен быть уже широко развит, но есть и некоторые нюансы. Такой проблемой является двойная аренда. Двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) передается разным лицам на основании договоров аренды для одновременного использования.

Институт аренды земельных правоотношений не является новым для современного законодательства и должен быть уже полностью урегулирован и развит. Однако на сегодня существует проблема, которая не проработана на законодательном уровне – проблема двойной аренды земельного участка.

Согласно, ГК РФ, то сама по себе аренда представляет собой имущественный наем, основанный на договоре предоставления имущества во временное пользование за определенную плату. Это положение действует в отношении одного лица т. е один земельный участок предоставляется одному лицу во временное владение и/или пользование.

В каком случае возникает, тогда двойная аренда земельного участка?! Двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) передается разным лицам на основании договоров аренды для одновременного использования. (Не следует путать двойную аренду с институтом множественности лиц на стороне арендатора, поскольку речь идет о разных договорах аренды с разными условиями пользования земельным участком).

По общему правилу двойная аренда земельного участка невозможна, но тем не менее в Лесном кодексе Российской Федерации закреплен принцип многоцелевого лесопользования, т.е. возможность передачи одного и того же лесного участка в аренду разным лицам для разных целей. Правда, при реализации данного принципа возникают проблемы как организационного, так и юридико-технического характера.

Следует выделять ситуации, когда на лесной участок заключаются два договора аренды на разные виды использования лесов, но направленные на осуществление одного вида хозяйственной деятельности. В случае, предусмотренном п. 3 ч. 3 ст. 74 ЛК РФ, без проведения аукциона заключается договор аренды в целях заготовки древесины на лесных участках, уже предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. ст. 43–46 ЛК РФ (использование лесов в целях геологического изучения недр и разработки полезных ископаемых; строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов и гидротехнических сооружений; строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов). Короткие и не подлежащие государственной регистрации договоры аренды с целью сведения леса для осуществления основного вида использования лесов могут заключаться как с первыми арендаторами, так и с другими лицами (например, подрядчиками первого арендатора) [1].

Видимо, по мнению законодателя, это позволит решить проблему двойной аренды, жертвами которой зачастую становятся владельцы лицензий на пользование недрами. Однако в ЛК РФ соответствующих изменений не внесено, а согласно ст. 43 ЛК РФ единственными документами, на основании которых возможно использование лесов для геологического изучения недр и разработки месторождений полезных ископаемых, является разрешение (для геологического изучения недр без рубки лесных насаждений) либо договор аренды лесного участка.

Кроме того, если в указанных лесных правоотношениях сервитут заменит аренду, пострадает бюджет Российской Федерации, поскольку плата за сервитут в соответствии с п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ поступает арендатору лесного участка, в то время как в случае двойной аренды арендная плата и от первого, и от второго арендаторов поступает в государственный бюджет [2].

Непонятно и то, каким образом обладатель сервитута сможет размещать объекты инфраструктуры карьера на лесном участке, если эти объекты не предусмотрены основным видом использования лесов (ст. 21 ЛК РФ), договором аренды лесного участка и проектом освоения лесов; а также каким образом будут осуществляться мероприятия по охране, защите и воспроизводству лесов [3].

Установление сервитута будет выгодно недропользователю. Даже при несогласии арендатора лесного участка его можно получить в судебном порядке, а доказательством его необходимости станут лицензия на пользование недрами и оформленный горный отвод. Кроме того, плата за сервитут будет фиксированной, ее размер будет определен постановлением Правительства РФ. В то же время недропользователь не понесет затрат на арендные платежи, подготовку проекта освоения лесов, подачу лесных деклараций, отчетов об использовании лесов, проведение работ по охране, защите и воспроизводству лесов (за исключением рекультивации участка после завершения разработки месторождения) [4].

Из изложенного следует, что двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) используется разными лицами для разных целей на основании разных договоров аренды (или договора аренды и договора пользования лесным участком). По общему правилу земельного законодательства двойная аренда не допускается. Тем не менее, данный институт получил развитие в лесном законодательстве как реализация принципа многоцелевого использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах.

Предоставление арендованного лесного участка другому лицу возможно только в случае согласия действующего арендатора, которое необходимо на стадии образования лесного участка и согласования его границ. При этом критерии совместимости разных видов использования лесов, правила совместного использования арендованной территории законодательно не закреплены. Не решен также вопрос о распределении ответственности за содержание лесного участка, осуществление мероприятий по его охране, защите и воспроизводству. Все перечисленное приводит к тому, что на практике возникают конфликты между действующим и потенциальным арендаторами при повторном предоставлении участка в аренду, между арендаторами одной и той же территории при ее использовании (проезд техники, размещение объектов инфраструктуры, право на рубку и др.). Иногда использование лесов в одних целях фактически исключает возможность использования его для других целей. Поэтому при возникновении ситуации наложения границ лесных участков было бы предпочтительно изменять их границы так, чтобы избежать двойной аренды. Однако такое возможно только в тех случаях, когда договор аренды заключался без проведения аукциона.

23 июня 2014 г. был принят Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Существенные изменения коснулись института образования земельных участков и порядка их предоставления в пользование с 1 марта 2015 г. Норма п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ осталась прежней, но поправки затронули порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Статьей 39.16 установлен перечень оснований для отказа в предоставлении участка в пользование. Любопытно, но одним из первых оснований для отказа является то, что испрашиваемый участок уже предоставлен в пользование [5].

Из изложенного следует, что двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) используется разными лицами для разных целей на основании разных договоров аренды (или договора аренды и договора пользования лесным участком). По общему правилу земельного законодательства двойная аренда не допускается. Тем не менее данный институт получил развитие в лесном законодательстве как реализация принципа многоцелевого использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах.

Предоставление арендованного лесного участка другому лицу возможно только в случае согласия действующего арендатора, которое необходимо на стадии образования лесного участка и согласования его границ. При этом критерии совместимости разных видов использования лесов, правила совместного использования арендованной территории законодательно не закреплены. Не решен также вопрос о распределении ответственности за содержание лесного участка, осуществление мероприятий по его охране, защите и воспроизводству. Все перечисленное приводит к тому, что на практике возникают конфликты между действующим и потенциальным арендаторами при повторном предоставлении участка в аренду, между арендаторами одной и той же территории при ее использовании (проезд техники, размещение объектов инфраструктуры, право на рубку и др.). Иногда использование лесов в одних целях фактически исключает возможность использования его для других целей (например, разработка месторождений и осуществление рекреационной деятельности).

Поэтому при возникновении ситуации наложения границ лесных участков было бы предпочтительно изменять их границы так, чтобы избежать двойной аренды.