ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ПУБЛИЧНОГО СЕРВИТУТА

PECULIARITIES AND PROSPECTS OF IMPROVING THE MECHANISM OF PUBLIC EASEMENT

Ildar Mukharyamov

Postgraduate student, State University of Land Management, Russia, Moscow

Аннотация. Статья посвящена исследованию особенностей установления публичного сервитута на линейные объекты, таких как дороги, трубопроводы, линии электропередач и связи. Рассматриваются нормативные основы применения данного механизма, проблемы, связанные с видом разрешенного использования земельных участков, и их влияние на установление сервитута. Особое внимание в данном исследовании уделено вопросам применения сервитута в отношении земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. В статье предложены рекомендации по совершенствованию правового регулирования для минимизации конфликтов и повышения эффективности использования земель.

Abstract. The article is devoted to the study of the peculiarities of establishing public easement on linear objects, such as roads, pipelines, power and communication lines. The article considers the normative basis for the application of this mechanism, problems associated with the type of authorized use of land plots and their impact on the establishment of easements. Special attention is paid to the issues of application of easement in respect of land plots for personal subsidiary farming, gardening and horticulture. The article offers recommendations for improving legal regulation to minimize conflicts and increase the efficiency of land use.

Ключевые слова: публичный сервитут, линейные объекты, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, земельные участки, правовое регулирование инфраструктурные проекты.

Keywords: public easement, linear objects, personal subsidiary farming, gardening, horticulture, land plots, legal regulation infrastructure projects.

Введение

С принятием закона (№ 341-ФЗ от 3 августа 2018 г.), упрощающего оформление линейных объектов путем установления публичного сервитута прошло более пяти лет, и сложилась определенная практика применения данного вида оформления имущественных прав. Так же субъектам пришлось столкнуться с некоторыми сложностями при применении данного института. В настоящей статье хотелось бы отразить свою позицию по некоторым особенностям установления публичного сервитута на линейные объекты и предложить идеи по совершенствованию данного механизма оформления прав.

Нормативные основы установления публичного сервитута

Федеральным законом, вносящем изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в части упрощения размещения линейных объектов, установлены основные положения и определен механизм фиксации публичного сервитута [5]. Данные изменения сформировали новый раздел в земельном законодательстве и ввели новое понятие “публичный сервитут”.

Линейные объекты, такие как дороги, линии электропередач и трубопроводы, обладают специфическими характеристиками. Как отмечается в исследованиях, "линейный объект чаще всего определяется как объект, длина которого значительно превышает ширину, что существенно влияет на процесс его проектирования, размещения и эксплуатации" [3].

В Гражданском кодексе и Земельном Кодексе была норма в виде сервитута, как права ограниченного пользования чужим земельным участком[1].

Сервитут, который может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков будет являться публичным, то есть в интересах неопределенного круга лиц. Для публичного сервитута не применяются положения Гражданского кодекса о сервитуте и положения главы V.3 Земельного кодекса [2].

При установлении сервитута важно учитывать ограничения, которые накладываются на правообладателей земельных участков. Например, охранные зоны объектов энергетики создаются для обеспечения безопасности эксплуатации и предусматривают запреты на определенные виды деятельности​[4].

Особенности установления публичного сервитута на линейные объекты

Публичный сервитут представляет собой ограничение прав на земельный участок, вводимое в интересах общества или государства. Его установление осуществляется для обеспечения использования участка в целях, предусмотренных законом, без изъятия собственности у правообладателя. Наиболее часто публичные сервитуты применяются для размещения и эксплуатации линейных объектов, таких как автомобильные дороги, железнодорожные пути, трубопроводы, линии электропередач и связи.

Особенностью установления публичного сервитута на линейные объекты является его целевая направленность. Обеспечение строительства, эксплуатации, ремонта или реконструкции инфраструктурных объектов, имеющих федеральное, региональное или местное значение представляет собой основную задачу сервитута. Согласно главе V.7 Земельного кодекса РФ, сервитут может быть установлен без перевода земельного участка в другую категорию, что упрощает процесс реализации инфраструктурных проектов и минимизирует административные барьеры. Однако обязательным условием является наличие утвержденного проекта, регламентирующего использование земельного участка, а при необходимости, его последующую рекультивацию.

Сервитут должен вводиться с соблюдением принципа минимального ограничения прав собственника. Это означает, что устанавливаемое обременение должно затрагивать только ту часть участка и те виды использования, которые необходимы для достижения цели. Например, при размещении линии электропередач может вводиться ограничение на высоту построек, проведение земляных работ или посадку деревьев.

Срок действия публичного сервитута определяется в зависимости от его цели. Для строительства, реконструкции или ремонта линейных объектов сервитут устанавливается на период выполнения данных работ. Если же сервитут необходим для эксплуатации объекта, он может быть установлен на постоянной основе.

Примеры установления публичного сервитута включают размещение охранных зон для линий электропередач с запретом на строительство и проведение земляных работ, а также зоны минимальных расстояний для трубопроводов, где ограничивается посадка деревьев и строительство капитальных объектов. Эти меры способствуют обеспечению безопасной эксплуатации линейных объектов и предотвращению аварийных ситуаций.

Таким образом, установление публичного сервитута на линейные объекты представляет собой важный инструмент правового регулирования, позволяющий сочетать интересы государства, общества и правообладателей земельных участков.

Ограничения на установление публичного сервитута для размещения линейных объектов

Хотелось бы обратить внимание на особенности установления публичного сервитута и предложить механизмы совершенствования данного института оформления прав. В частности, в отношении земель с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Также актуальной представляется необходимость описать неоднозначность сведений ЕГРН и расплывчатость формулировок, не допускающих установление публичного сервитута в целях, строительства, реконструкции, эксплуатации, капитального ремонта линейных объектов, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для предоставления коммунальных услуг (связь, электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, водоотведение) или переноса в связи с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд, а также размещения материалов, временных сооружений и техники для строительства, реконструкции или ремонта инженерных и транспортных объектов на период выполнения работ (подпункты 1 и 2 статьи 39.37 ЗК РФ) в отношении земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, личного подсобного хозяйства.

На данный момент оформление земельно-имущественных отношений относительно линейных объектов предусматривает установление публичного сервитута. При строительстве, реконструкции объектов часто возникают ситуации, когда объект попадает на земельные участки с разрешенным использованием, на котором согласно действующему законодательству невозможно установление публичного сервитута. В отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и садоводства, с этим можно согласиться. Однако в отношении земель, предназначенных для личного подсобного хозяйства или огородничества, с точки зрения автора данной статьи, это необоснованно.

Если обратиться к закону “О личном подсобном хозяйстве”, то мы увидим, что законодатель разграничил данное понятие на приусадебный земельный участок и полевой земельный участок. Приусадебный – земельный участок в границах населенного пункта. Полевой – земельный участок за пределами границ населенного пункта [6]. Главное отличие этих участков заключается в возможности возведения жилого дома и иных построек, но на установление публичного сервитута, данное разграничение не распространяется.

В Земельном кодексе используется понятие “личное подсобное хозяйство” [4] без разграничения на приусадебный или полевой участок. Целесообразнее было бы разграничить указанные понятия и упразднить ограничения на установление публичного сервитута на полевом участке. В пользу данного аргумента хотелось бы привести примеры, когда расположение полевых участков препятствует установлению публичного сервитута, а в некоторых случаях делает это вовсе невозможным (рисунок 1). В случае невозможности обойти такой участок, допустимо применение исключительной меры в виде изъятия земельного участка, если это касается объектов федерального, регионального или местного значения.

Рисунок 1. Земельный участок с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства препятствует установлению публичного сервитута

Рассмотрим некоторые аспекты в части земельных участков для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. В моей практике не встречались участки подобного рода за границами населенных пунктов, однако если обратиться к закону “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” №217-ФЗ от 29.07.2017 г., то из основных понятий его следует:

• садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
• огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур [7].

Таким образом, наблюдается различие садового участка и огородного в праве размещения объектов капитального строительства.

Аналогию между земельными участками под личным подсобным хозяйством и садовыми или огородными земельными участками можно провести следующим образом: садовый участок соответствует приусадебному земельному участку, а огородный – полевому. Это связано с тем, что как на приусадебных, так и на садовых участках допускается капитальное строительство, тогда как на полевых и огородных участках оно запрещено.

Территория садоводства и огородничества, создаваемая на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов, имеет сходство с земельными участками, используемыми для ведения личного подсобного хозяйства. Аналогично, как приусадебные земельные участки для личного подсобного хозяйства располагаются в границах населенных пунктов, так и садовые участки могут находиться на землях населенных пунктов, будучи предназначены для строительства и проживания. В то же время полевые земельные участки для личного подсобного хозяйства, расположенные за пределами населенных пунктов, соответствуют огородным участкам, которые чаще всего предназначены для сельскохозяйственного использования и исключают капитальное строительство.

Возможные экономические издержки в связи с обходом земель

Применение публичного сервитута для размещения линейных объектов, таких как дороги, трубопроводы или линии электропередач, представляет собой более экономически выгодный подход по сравнению с обходом земельных участков, на которых невозможно установить сервитут. Это связано с рядом факторов.

Обход земель, где невозможно установить публичный сервитут, увеличивает протяженности линейного объекта (рисунок 2). Это приводит к росту затрат на следующие аспекты:

• Строительство. Удлинение маршрута даже на небольшие расстояния увеличивает стоимость проекта за счет дополнительных материалов, рабочей силы и времени.
• Инфраструктурные расходы. Обход может потребовать дополнительных инженерных решений, таких как строительство мостов, тоннелей или сложных развязок, а также может приводить к применению более дорогих технологий.
• Эксплуатационные расходы. Более длинный маршрут приводит к росту эксплуатационных затрат, включая обслуживание, транспортировку и потери энергии.

Дополнительные выгоды от использования публичного сервитута

• Снижение времени реализации проекта. Сервитут позволяет сократить сроки строительства, что уменьшает временные издержки.
• Сохранение инвестиционной привлекательности. Более короткие и эффективные маршруты делают проекты наиболее выгодными.

Рисунок 2. Обход земельных участков, где невозможно установить публичный сервитут, что приводит к увеличению протяженности линейного объекта

Выводы

Установление публичного сервитута на линейные объекты является важным механизмом правового регулирования, обеспечивающим баланс интересов государства, общества и правообладателей земельных участков. Несмотря на упрощение процедуры после принятия Федерального закона №341-ФЗ от 3 августа 2018 года, на практике возникают определенные трудности, связанные с неоднозначностью правовых норм и ограничениями в применении данного института на земельных участках с определенным видом разрешенного использования.

Особое внимание следует уделить земельным участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства и огородничества. Законодательное разграничение земель личного подсобного хозяйства на приусадебные и полевые участки подчеркивает различие в их функциональном назначении, однако ограничения на установление публичного сервитута не учитывают этих различий, что приводит к ситуации, когда полевые участки, расположенные за пределами населенных пунктов, могут препятствовать строительству или эксплуатации линейных объектов. Подобное обстоятельство в некоторых случаях требует применения более радикальных мер, таких как изъятие земель.

Для повышения эффективности механизма публичного сервитута необходимо:

1. Разграничить понятие земельных участков для личного подсобного хозяйства на приусадебные и полевые в Земельном кодексе РФ.
2. Упразднить ограничения на установление публичного сервитута на полевых участках, поскольку их основное назначение связано с сельскохозяйственным использованием, а не с капитальным строительством.
3. Уточнить формулировки в правовых актах, касающиеся особенностей использования земель для садоводства и огородничества, с учетом их различий в возможностях капитального строительства.

Такие изменения позволят улучшить правоприменительную практику и способствовать развитию инфраструктурных проектов, сохраняя при этом права и интересы правообладателей.