Институт добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации: проблемы теории и правоприменительной практики

Institute of the bona fide purchaser of immovable property in the Russian Federation: problems of theory and law enforcement practice

Тatiyana Pjannikova

master's Degree 2, Perm State National Research University, Russia, Perm

Аннотация. Статья посвящена теоретическим и практическим проблемам института добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации. Автор рассматривает труды советских и российских ученых, конкретные акты правоприменительной практики.

Abstract. The article is devoted to theoretical and practical problems of the institution of a bona fide purchaser of real estate in the Russian Federation. The author examines the works of Soviet and Russian scientists, specific acts of law enforcement practice.

Ключевые слова: добросовестный приобретатель, добросовестность, добросовестный приобретатель недвижимого имущества, недвижимое имущество, виндикация недвижимого имущества, возникновение права собственности у добросовестного приобретателя.

Keywords: Conscientious acquirer, conscientiousness, conscientious acquirer of immovable property, real estate, vindication of immovable property, emergence of the right of ownership of a bona fide purchaser.

Определенность, понятность и непротиворечивость средств нормативного регулирования является важным критерием, обеспечивающим эффективность правового регулирования и достижение целей, которые преследовал законодатель, формулируя положения того или иного нормативного правового акта [6].

Так, момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен в ст. 223 ГК РФ. Согласно указанной статье, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором [1].

Однако, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Указанная норма на практике приводит к некоторым сложностям, вытекающим в первую очередь из формализованности данной норы.

В частности, Алексеев В.А. отмечает, что «нормы ст. 8.1 ГК РФ можно расценивать как попытку установить действие принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость. Однако эта попытка видится не вполне удачной из-за формулировки, признающей правообладателем недвижимости лицо, указанное в реестре, независимо от законности оснований его включения в реестр» [5].

В то же время, в литературе гражданского права существует точка зрения, согласно которой ст. 8.1 ГК РФ должна иметь конкретную формулировку в законе и не нуждаться в ссылках на другие статьи ГК.

В литературе и практике также нет однозначного понятия (определения, дефиниции) категории «добросовестный приобретатель».

Очевидно, что рассматриваемое правовое понятие обладает аморфным содержанием и является характерным оценочным признаком.

В первую очередь, с позиции добросовестности законодатель характеризует прежде всего его содержание, выражающееся в таких видах поведения, как действие или использование, а также близким к ним [6].

На основании этого можно сделать вывод о том, что в рамках ГК РФ термин «добросовестность» в первую очередь ориентирован на характеристику такого вида деятельности, как владение.

Данная статья также не разрешает вопрос о возможности применения правил института добросовестного приобретателя к отношениям, вытекающим из наследования недвижимого имущества или к отношениям по давностному владению.

Анализируя приведенную норму, Верховный суд РФ и Высший Арбитражный суд РФ в 2010 г. дополнил ее следующим содержанием: «По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке» [2].

Вопрос о применении института добросовестного приобретателя недвижимого имущества к самовольным постройкам ВАС РФ в 2011 г. оценил отрицательно. Так, в п. 11 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 суд указал, что право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ.

На наш взгляд, позиция ВАС РФ по данному вопросу вполне обоснована, поскольку самовольная постройка как объект гражданского права не может быть отчуждена на основании сделки, такие сделки являются ничтожными в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Наличие же данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

Несмотря на урегулированность в законе отношений, вытекающих из ст. 302 ГК РФ, на практике по данной статье также возникают некоторые проблемы.

Рассмотрим одну из них на примере Определения Верховного Суда РФ от 11.04.2016 № 304-ЭС16-1988 по делу № А70-11256/2014 [3].

Как следует из судебных актов, по заключенному с ОАО «Тюменьагропромснаб» договору купли-продажи от 28.08.2000 N 01/им ЗАО «Агропромснаб» приобрело базу в составе 15 объектов недвижимого имущества, остаточной стоимостью 650 267 рублей 46 копеек согласно балансу, находящуюся в городе Тюмени по улице Ямская, 101.

Указанный договор купли-продажи явился основанием регистрации за ЗАО «Агропромснаб» права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.10.2002 по делу № А70-7118/28-2002 договор от 28.08.2000 N 01/им признан недействительной (ничтожной) сделкой, так как сделка с заинтересованностью совершена с нарушением требований к порядку ее одобрения. Решение о применении последствий недействительности сделки не принималось.

Однако ЗАО «Тюменьагропромснаб» передало по сделке спорное имущество в уставный капитал ООО «Промвика».

Наличие в ЕГРП записи о праве ЗАО «Агропромснаб» на спорное имущество до принятия Арбитражным судом Тюменской области решения от 03.05.2011 по делу № А70-2322/2010, при отсутствии правоустанавливающих документов, не свидетельствует о возникновении и наличии у этого лица прав на спорное имущество.

Недоказанность права собственности истца на спорное имущество с учетом разъяснений, данных в пунктах 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, исключает удовлетворение иска об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения ООО «Промвика» согласно статье 301 ГК РФ.

Придя к обоснованному выводу об отсутствии доказательств наличия у ЗАО «Агропромснаб» права собственности на спорное имущество, суды указали на отсутствие у данного лица по смыслу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ материально-правовой заинтересованности в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ в признании недействительной (ничтожной) сделки по его передаче ЗАО «Тюменьагропромснаб» в уставный капитал ООО «Промвика».

Аналогичная практика складывается и в практике судов Пермского края.

Так, граждане Г., Б.Ю., Б.В., К. обратились в суд с иском к З.Н. об истребовании из ее владения квартиры.

Исковые требования они мотивировали тем, что они являются наследниками имущества, в том числе квартиры, открывшегося после смерти Б. Истцам были выданы свидетельства о праве на наследство по закону. Однако в регистрации права собственности на данный объект недвижимости им было отказано, так как право собственности на квартиру после смерти Б. уже было зарегистрировано за иным лицом.

В последующем было установлено, что право собственности на спорную квартиру переходило по договорам купли-продажи, было зарегистрировано за В.А., затем за П., и в дальнейшем, за З.Н.

Г. обратился в Отдел полиции, в ходе проверки было установлено, что доверенность от имени Б., по которой была продана квартира, является поддельной.

Поскольку истцы полномочия на распоряжение квартирой никому не давали, после смерти наследодателя Б. никто не мог действовать от ее имени, имущество выбыло из их владения помимо их воли, они просили истребовать из владения З.Н. вышеуказанную квартиру.

Суд пришел к правильному выводу о том, что данный объект недвижимости выбыл из владения наследников Б. помимо их воли, соответственно они имеют право истребовать данное имущество у З.Н. даже в том случае, если она является добросовестным приобретателем [4].