Наследование земельных участков

THE INHERITANCE OF LAND

Alexandra Mayorova

master's degree student, Russian University of Justice, Russia, Moscow

Аннотация. В данной статье проанализирован порядок открытия и принятия наследства, где объектом наследования выступает участок земли и имущественные права на него. Проанализирована специфика приобретения прав на земельный участок в порядке наследования более чем одним наследником, выделяются наиболее характерные проблемы наследования данного объекта недвижимости, а также особенности наследования земельного участка, принадлежавшего насле­додателю на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования.

Abstract. This article analyzes the procedure of inheritance opening and acceptance, when the object of inheritance is the tract of land and property rights to it. This article analyzes the specific of property rights to the tract of land acceptance within the procedure of inheritance by more than one inheritant; describes the most distinctive problems of the inheritance of such a property and special aspects of the inheritance procedure of the tract of land which was owned by ancestor on a leasehold basis, permanent (perpetual) use.

Ключевые слова: земельный участок; имущественные права на земельный участок; наследование; особенности наследования; открытие наследства; аквирент; наследник; долевая собственность; постоянное пользование; пожизненное владение.

Keywords: land; property rights to land inheritance; especially the inheritance; the opening of the inheritance; aquilent; heir; shared ownership; permanent use; lifelong possession.

Правомочность наследования земли как объекта гражданских прав, а также своеобразие протекания этого процесса обозначены Гражданским [4] и Земельным [6] кодексами, поскольку, во-первых, земля, безусловно, является природным ресурсом, необходимым для реализации насущных потребностей человека и находящимся под защитой государства, а во-вторых, она выступает как объект недви­жимости, и, следовательно, правообладатель наделен правомочиями распоряжаться ею любыми законными способами.

Земля попадает в наследственную массу, если она принадлежала умершему гражданину на праве собственности либо же у наследодателя было право пожизненного наследуемого владения поименованным объектом (ст. 1181 ГК РФ). Никаких дополнительных разрешений на унаследование подобного рода не требуется. Наследование происходит, как и в прочих случаях, по закону либо по завещанию. Впрочем, аквирентами (наследниками) участка земли, принадлежавшего насле­додателю на праве пожизненного наследуемого владения, могут быть только граждане (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании») [10].

В связи с тем, что земля по своей объективной характеристике является сложным объектом, наследование одного происходит в комплексе со всеми составляющими элементами: древесно-кустарниковая растительность, почвенный слой, общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина и т. п.).

Несмотря на то что наследование участка земли осуществляется по общим правилам, выделяются некоторые особенности этой процедуры.

Так, субъектный состав наследования земель сельскохозяйственного назначения законодателем ограничен. Собственниками и, соответственно, аквирентами таких земель не могут выступать: иностранные граждане и юридические лица; лица без гражданства; юридические лица, более 50 % капитала которых принадлежит иностранцам (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») [8]; собственники двух и более участков земли на территории одного субъекта РФ, суммарная площадь каковых превышает максимально допустимую (ч. 2 ст. 4 ука­занного закона). На поименованных лиц в силу закона возлагается обязанность совершить отчуждение участков, полученных в наследство.

В силу требований земельного законодательства для наследуемых участков из земель, находящихся в собственности государства или муниципалитетов, для ведения личного подсобного, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного или индивидуального жилищного строительства установлены предельный минимальный и максимальный размеры, соответственно, сделка по передаче в порядке наследования участка вопреки установленным ограничениям ничтожна (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О личном подсобном хозяйстве» [11], ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [9], ст. 11.9 ЗК РФ, ст. 38 Градостроительного кодекса РФ) [10].

Если участок земли переходит к нескольким аквирентам, он подвергается разделу. Однако выделить доли, размер которых меньше нормы, установленной земельным законодательством, невозможно. Неделимый участок достается одному из преемников, обладающему преимущественным правом при наследовании земельного участка, ввиду размера положенной ему доли. Также участок может быть выкуплен одним из наследников путем компенсации прочим претендентам их доли деньгами или материальными ценностями, входящими в наследство (ст. 1182 ГК РФ). Иными словами, один наследник забирает участок целиком, но отказывается в пользу остальных от оставшейся части наследства (например, доли в квартире).

Порядок наследования земельного участка зависит от набора правомочий наследодателя на наследуемый земельный участок. Так, для наследования земельного участка, находившегося в собственности наследодателя, каких-то ограничений и специфики, помимо указанных выше, действующим законодательством не выделено.

Наследование же права аренды земли обладает рядом особенностей (ст. 617 ГК РФ) [3]. В первую очередь такое право не передается аквирентам, когда в договоре об аренде содержалась оговорка о прекращении сделки после смерти одной из сторон. Если подобного замечания в договоре нет, то сделка остается действительной даже после смены арендодателя. Во-вторых, новый арендодатель, предъявив документы о наследстве, может скорректировать существующий договор посредством дополнительного соглашения, которое подлежит госу­дарственной регистрации. Сделать это можно лишь в судебном порядке. И, наконец, в-третьих, в случае непринятия унаследованного права аренды, предоставленного в порядке ст. 39.6 ЗК РФ, спустя год земля отходит государству (органам местного самоуправления).

По общему правилу, переход к аквирентам участка земли, находившегося на праве бессрочного пользования покойного родствен­ника, невозможен, поскольку в законодательстве четко прописаны случаи, в которых участок включается в наследственную массу, – это право собственности и право пожизненного наследуемого владения землей.

Однако правоприменительная практика сформулировала исклю­чения даже из этого правила:

1) участок может перейти к наследникам и даже быть оформлен в собственность, если на нем располагается постройка, оформленная в качестве имущества наследодателя, переходящего к преемникам (п.п. 4, 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [9], ст. 35 ЗК РФ). При этом при разрушении до открытия наследства расположенной на участке постройки, каковой при жизни владел наследодатель, эти правомочия сохраняются за наследниками в течение трех лет после ее разрушения, а в случае если этот срок был продлен властным органом – в течение соответствующего периода. По истечении указанного срока названные права сохраняются за аквирентами, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе преемниками) разрушенной постройки (п. 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании»);

2) наследование возможно, когда наследодатель инициировал процедуру оформления используемого им бессрочно участка в собствен­ность, но в силу объективных причин не успел довести его до конца. Дела подобного рода решаются в суде (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В частности, в соответствии с п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании» суд вправе признать за аквирентами право собственности в порядке наследования:

· на участок земли, предоставленный до введения в действие ЗК РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородни­чества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) поль­зования, при условии, что наследодатель обратился за реализацией права, предусмотренного п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность);

· на землю, предоставленную наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объе­динения, в случае когда составляющий его территорию участок земли предоставлен упомянутому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных неком­мерческих объединениях граждан» [12] оно было создано, в рамках проекта организации и застройки территории названного объединения либо другим устанавливающим в нем распределение земельных участков документом, при условии, что наследодателем было подано заявление о приобретении такого участка в собственность в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 28 названного федерального закона (если только федеральным законом не установлен запрет на предоставление земельного участка в частную собственность).

В научной литературе существует и иной подход к наследованию участка земли, принадлежавшего наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования. Так, Т.В. Летута отмечает, что в связи с тем, что институт права постоянного (бессрочного) пользования землей гражданами исключен из ЗК РФ с 1 марта 2015 года, отсутствие указания на него в ст. 1181 ГК РФ не исключает возможности включения земельного участка, находившегося в постоянном пользовании наследодателя, в наследственную массу [7, с. 236-237]. Данный подход разделяется и правоприменительной практикой [5]. По большей части проблемы на практике возникают ввиду отсутствия гарантий реализации прав аквирентов на оформление в собственность земельных участков, находившихся в пользовании наследодателя. Ввиду отсутствия законодательно закрепленного порядка приобретения права собственности на такие участки земель фактически от право­применителя зависит, каким образом разрешится вопрос наследования земель, предоставленных в постоянное пользование.

Как указывалось ранее, наследством становится лишь то иму­щество, которое было собственностью умершего или принадлежало ему на ином (из перечисленных выше) вещном праве. Таким образом, перед тем как получить в наследство неоформленный земельный участок, нужно доказать его принадлежность наследодателю. Искать подтверждающие подобное заявление бумаги бывает крайне сложно. Часто приходится поднимать архивные данные. Если участок был получен до вступления в силу ЗК РФ и соответствующих законов о приватизации, его в первую очередь необходимо включить в личное имущество умершего (п.п. 75, 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании»). Только после этого его можно включить в наследственную массу.

Таким образом, в правоприменительной практике появляются различные проблемные аспекты в унаследовании земли, оформление права собственности на приобретенные в наследство земельные участки на сегодняшний день в России осложнено, так как недочеты в документах, неквалифицированные ответы специалистов на обращения наследников затягивают и усложняют процесс оформления. Урегу­лирование и доработка норм земельного законодательства в области унаследования земельных участков, а также единая правоприменительная практика, выработанная, например, посредством руководящих разъяс­нений Пленума Верховного Суда РФ, способны изрядно упростить процедуру наследования земельных участков и гарантировать свободную реализацию наследниками принадлежащих им в силу закона правомочий, не ограниченных излишним формализмом.